城市擴張邊緣區(qū)居住用地優(yōu)化的初步探析——以深圳市龍華區(qū)為例.pdf

1、在中國城市擴張的過程中，長期存在城市化和工業(yè)化不同步、人口城市化和土地城市化不協(xié)調(diào)的情況。以村莊為載體的居住用地類型成為中國城市的獨特景觀，影響了城市的發(fā)展，分別表現(xiàn)為中心區(qū)的“城中村”和邊緣區(qū)的“城邊村”。其中城市擴張邊緣區(qū)的土地利用具有動態(tài)性、復雜性和綜合性，用地邊界和結(jié)構(gòu)都難以把握，更應該引起重視。以深圳市龍華區(qū)為例，模擬研究在建筑成本的約束下，通過容積率的修正實現(xiàn)土地資源的集約，初步探析了城市邊緣區(qū)居住用地優(yōu)化。為新型城鎮(zhèn)化的用

2、地邊界控制提供參考，同時提高人們對用地類型轉(zhuǎn)換的認識。
　　本文以“城中村”為切入點，統(tǒng)計了多個層面的文獻數(shù)量，對相關概念進行了辨析，從地理學角度將“城邊村”概念引入到城市邊緣區(qū)用地優(yōu)化的研究。介紹了珠江三角洲地區(qū)、深圳市、龍華區(qū)的區(qū)域概況，從不同層面梳理了建設用地資源緊缺的現(xiàn)狀。采用相關性分析、空間分析、相關假設、計量模型等方法，分別展開了龍華區(qū)現(xiàn)狀分析、容積率優(yōu)化、用地集約化模擬的工作。
　　第一，現(xiàn)狀分析。在龍華區(qū)村莊

3、實地調(diào)研的基礎上對相應指標進行了空間分析和相關性統(tǒng)計。結(jié)果顯示：龍華區(qū)聚落選址主要受制于地形因素；村莊布局與工業(yè)布局具有一致性，并沒有表現(xiàn)出對經(jīng)濟中心的集聚性；民治街道、觀瀾街道和龍華街道的村莊密度較大，大浪街道、觀湖街道和福城街道相對較小；村莊分布對路網(wǎng)的依賴性大于水網(wǎng)；開發(fā)強度的容積率指標與相應的建設指標具有較高的相關性，但與經(jīng)濟指標的相關性較弱。與城市中心區(qū)相比，城市邊緣區(qū)村莊表現(xiàn)出了土地優(yōu)化的特征。
　　第二，容積率優(yōu)化。

4、在相關規(guī)劃和規(guī)范的指導下，評判了龍華區(qū)村莊建筑物密度達標性，計算出用地優(yōu)化的容積率修正值。指出以城市村莊為載體的居住用地資源利用效率較低，從居住用地優(yōu)化的角度建立了研究假設和計量模型，對龍華區(qū)村莊的土地優(yōu)化潛力進行了初步測算和分析。進一步綜合土地資源的優(yōu)化潛力和建造成本的節(jié)約潛力，對最佳建造樓層進行概念性核算。最后得出，深圳市邊緣區(qū)不是以高容積率為土地優(yōu)化方向，驗證了深圳不以土地財政為主導的城市特征，城市更新和改造的主要目的是提升用地效

5、率和公共服務設施的準入條件。
　　第三，用地集約化模擬。在容積率修正的基礎上，模擬分析土地資源節(jié)約的不同情景。得出結(jié)論：城市居住用地的優(yōu)化配置，應該綜合考慮土地優(yōu)化和經(jīng)濟效益等多方面因素。從居住用地優(yōu)化潛力和宜居環(huán)境的角度分析，城市建設和更新宜選擇低容積率方案；從居住面積和經(jīng)濟利益的角度分析，宜選擇高容積率方案。“撤村建居”的最佳樓層由兩個方面因素決定，一、單位面積土地節(jié)約帶來的經(jīng)濟效益，二、樓層變化量帶來的建造成本超額支出。在城

6、市擴張的過程中，對于土地資源緊缺和人口密度較大的大、中城市來說，建造成本的效益相對較低，應該更多地考慮土地利用優(yōu)化的效益；反之，對于小城鎮(zhèn)來說，人口密度較小，基礎設施建設的財政支撐較弱，在撤村建居乃至城市擴張建設的過程中宜選擇建造成本低的經(jīng)濟樓層。當然，存在具有特殊性的局部地區(qū)，應該因地制宜選擇城市改造的策略。
　　最后得出一般性結(jié)論：
　　1.在建筑成本的約束下，對優(yōu)化居住用地的探索和模擬得出：城市建設應該綜合城市規(guī)模和經(jīng)

7、濟實力來確定適宜的建筑樓層，實現(xiàn)綜合效益的最大化。
　　2.通過容積率修正的實證研究表明：從城市的功能和需求出發(fā)，有所側(cè)重地選擇容積率方案。
　　3.綜合以上兩點：在規(guī)范性和經(jīng)濟合理性方面，為新區(qū)建設和舊城改造提供研究性的參考和指導。
　　研究基于村莊邊界不變等假設條件下，進行了居住用地優(yōu)化的潛力測算、“撤村建居”的建造成本核算以及最佳樓層的模擬，這具有一定的理論探索意義，對于研究對象的龍華區(qū)進一步的更新改造具有實踐意