以商品房買賣方式設(shè)定的擔(dān)保之法律效力研究.pdf

1、受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和金融政策的影響，在面臨資金緊張而又無(wú)法從金融機(jī)構(gòu)獲得融資的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)通過(guò)民間借貸的方式解決臨時(shí)性資金短缺的困境。為了擔(dān)保借款的償還，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和出借人往往會(huì)在借款合同外另行簽訂商品房買賣合同，并約定以商品房買賣合同擔(dān)保借款債務(wù)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屆期未能清償借款債務(wù)時(shí)，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)歸出借人所有、抵頂借款債務(wù)。如何認(rèn)定此類以商品房買賣方式設(shè)定的擔(dān)保的性質(zhì)和效力，學(xué)說(shuō)上存在很大的分歧，實(shí)務(wù)的中做法也不相統(tǒng)一

2、。為統(tǒng)一司法裁判，2015年9月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第24條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買

3、賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償?！钡兑?guī)定》第24條只是從程序上作出了處理該類案件的一般性規(guī)定，并未明確此類以商品房買賣方式設(shè)定的擔(dān)保的具體性質(zhì)和法律效力，從而導(dǎo)致對(duì)該條的理解也存在很大的分歧。基于此，本文力圖通過(guò)對(duì)我國(guó)司法裁判中一個(gè)典型案例的分析并在評(píng)析各種既有觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從解釋論的角度出發(fā)論證此類以商品房買賣方式設(shè)定的擔(dān)保的具體性質(zhì)和效力，并就《規(guī)定》第24

4、條的理解與適用進(jìn)行分析，以期探索出審理此類案件糾紛的新型路徑。
　　本文正文分為四個(gè)部分，其內(nèi)容大致如下：
　　第一部分是案件相關(guān)情況及爭(zhēng)議焦點(diǎn)。首先對(duì)案件情況、一審和二審法院的裁判理由和結(jié)果及當(dāng)事人的上訴理由進(jìn)行簡(jiǎn)要的介紹。繼而歸納出本案的三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
　　第二部分是案件的法律性質(zhì)分析。首先通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的各種觀點(diǎn)的介紹和分析得出以商品房買賣方式設(shè)定的擔(dān)保不能成立讓與擔(dān)?；蚝笞屌c擔(dān)保，其也不符合抵押權(quán)的構(gòu)成要件，不能成

5、立抵押擔(dān)保。其次通過(guò)比較其與代物清償?shù)穆?lián)系和區(qū)別，得出以商品房買賣方式設(shè)定的擔(dān)保的本質(zhì)為代物清償預(yù)約。最后通過(guò)對(duì)代物清償預(yù)約的性質(zhì)及擔(dān)保物權(quán)設(shè)立程序的分析，得出以商品房買賣方式設(shè)定的擔(dān)保不能成立物權(quán)性擔(dān)保，其性質(zhì)為債權(quán)性的擔(dān)保約定。
　　第三部分是對(duì)以商品房買賣方式設(shè)定的擔(dān)保的法律效力分析。首先通過(guò)對(duì)買賣合同的分析，認(rèn)定其構(gòu)成通謀虛偽的表示，買賣合同無(wú)效。其次通過(guò)對(duì)隱藏行為，即代物清償預(yù)約效力的不同觀點(diǎn)的介紹和分析，得出代物清償預(yù)

6、約有效的觀點(diǎn)。最后分析了代物清償預(yù)約與流押契約的關(guān)系，認(rèn)為其應(yīng)受流押禁令的控制，但由于流押條款并不必然損害債務(wù)人的利益，故應(yīng)對(duì)流押禁令的適用作限縮性的解釋。
　　第四部分是《規(guī)定》第24條引出的爭(zhēng)議及完善建議。首先介紹了對(duì)《規(guī)定》第24條在法律適用和買賣合同性質(zhì)上存在的兩點(diǎn)爭(zhēng)議，進(jìn)而通過(guò)對(duì)《規(guī)定》第24條的分析及評(píng)析各種觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，提出本文對(duì)《規(guī)定》第24條的理解并得出了其不足之處。繼而通過(guò)對(duì)全文的總結(jié)得出本文對(duì)完善《規(guī)定》第2