中國房地產(chǎn)市場泡沫生成機(jī)制探討.pdf

1、近年以來，我國房地產(chǎn)市場急劇升溫，很多城市都出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的現(xiàn)象。2004年國家針對房地產(chǎn)及基礎(chǔ)原材料價(jià)格上漲過快的現(xiàn)象，及時(shí)展開了宏觀調(diào)控，以抑制房價(jià)快速上漲為目的的各項(xiàng)行政指令、信貸政策、稅收政策相繼出臺。但令人感到尷尬的是，2005年全國房地產(chǎn)市場價(jià)格繼續(xù)攀升，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2006年公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2005年全國35個(gè)大中城市的全年的房屋銷售價(jià)格又同比上漲了8％。如何抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的過快增長，平抑房地產(chǎn)價(jià)

2、格，避免泡沫經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)、社會產(chǎn)生的巨大危害己引起學(xué)者和政府官員越來越多的關(guān)注。 我國的房地產(chǎn)市場從供給上看，存在的最大的問題就是結(jié)構(gòu)失調(diào)，即房地產(chǎn)企業(yè)過分熱衷于投資建造高檔商品房，造成房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)與人們的需求結(jié)構(gòu)相背離。過多的高價(jià)房供給，難于為市場所消化，使其成為泡沫潛在的載體。文中從房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)出發(fā)，構(gòu)建了符合中國房地產(chǎn)企業(yè)投資特點(diǎn)的模型，揭示出造成這一局面的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍過高，從

3、而使其更傾向于投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大的高檔商品房項(xiàng)目。我們還解出了造成房地產(chǎn)企業(yè)投資決策扭曲的臨界負(fù)債率。 承接前文的分析，我們進(jìn)一步從我國的房地產(chǎn)需求方的角度，探討了為什么在高價(jià)房供給過剩的情況下，還能維持其高價(jià)的原因。通過我們對房地產(chǎn)市場上高收入和低收入兩類行為人效用最優(yōu)化的分析，我們得出這樣的結(jié)論：第一，房地產(chǎn)市場之所以在微觀供給市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失調(diào)，高檔房供給過量的情況下還會維持住高檔房的價(jià)格。關(guān)鍵在于當(dāng)高檔房價(jià)格高于普通中低收

4、入家庭的承受能力時(shí)，在需求市場就會出現(xiàn)市場分割，低收入者退出了房屋消費(fèi)市場，無力對高檔房的價(jià)格施加影響。第二，在發(fā)生市場分割的情況下，價(jià)格不但與人民的平均收入有關(guān)，還與收入差距有關(guān)。隨著收入差距的拉大，房價(jià)也會隨之提高。房價(jià)與收入差距之間存在的明顯的正相關(guān)關(guān)系。由此可見，與前文所討論的供給市場上的結(jié)構(gòu)失調(diào)相對應(yīng)，在需求市場上，支撐這種不合理結(jié)構(gòu)的最重要的力量就是不斷拉大的收入差距。 在文章的最后，通過激勵理論的思想為銀行設(shè)計(jì)出合