商品房交付條件的法律分析——以“劉慷訴保利地產(chǎn)商品房買賣合同糾紛”為例.pdf

1、我國(guó)法律對(duì)商品房交付條件并未作出明確規(guī)定?！逗贤ā泛汀冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)驗(yàn)收合格，不得交付使用。由此可見(jiàn)，商品房必須經(jīng)驗(yàn)收合格才能交付，對(duì)于什么是驗(yàn)收合格，法律界與實(shí)務(wù)界并沒(méi)有統(tǒng)一的意見(jiàn)，主要有竣工驗(yàn)收說(shuō)、備案登記說(shuō)、綜合驗(yàn)收說(shuō)三種觀點(diǎn)。無(wú)論是從保護(hù)購(gòu)房者的知情權(quán)還是從備案驗(yàn)收的自身要求來(lái)分析，商品房“驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)是備案驗(yàn)收合格。商品房交付條件規(guī)定的性質(zhì)屬于強(qiáng)行性規(guī)定還是任意性規(guī)定，是確定購(gòu)房者與開發(fā)商

2、約定的交付條件條款是否有效的前提。通過(guò)解讀相關(guān)法條并分析房地產(chǎn)法律規(guī)范的立法目的，商品房交付條件的規(guī)定應(yīng)定性為強(qiáng)行性規(guī)定。為充分保護(hù)合同雙方的意思自治權(quán)，買賣合同雙方在此基礎(chǔ)上作出法定交付條件之外的約定，法律亦應(yīng)予以保護(hù)。這樣不僅能對(duì)開發(fā)商的交付行為進(jìn)行規(guī)范，也有利于適應(yīng)千差萬(wàn)別的商品房交付環(huán)境。在確定了商品房交付條件的內(nèi)容和法律性質(zhì)的基礎(chǔ)上，得出開發(fā)商不具備交付條件交房應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。若行政管理部門遲延辦理《商品房竣工驗(yàn)收備案