英美不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度研究.pdf

1、不動(dòng)產(chǎn)登記是各國(guó)法律制度中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其制度價(jià)值在于公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的狀態(tài)，賦予相應(yīng)的法律效力，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和秩序。盡管英美兩國(guó)有著共同的土地制度基礎(chǔ)，美國(guó)法律制度的很多方面繼受了英國(guó)傳統(tǒng)的普通法規(guī)則，但是在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，英美兩國(guó)卻建立了兩套截然不同的登記制度，即英國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記制和美國(guó)的契據(jù)登記制。隱藏于兩種不同登記體制的背后，存在怎樣的歷史背景和現(xiàn)實(shí)的政策考量，具體法律制度的設(shè)計(jì)有著怎樣的差異，在解決特定問題上規(guī)則有著怎樣的

2、作用，在維護(hù)交易安全方面有著怎樣的體系保障，是本文所要探尋的主要問題。
　　本文由導(dǎo)論、正文、余論三大部分組成。正文共分為五章，以不動(dòng)產(chǎn)交易為經(jīng)，以登記的法律構(gòu)造和制度解析為緯，遵循歷史脈絡(luò)，從英美兩國(guó)的土地制度及登記確立談起，分析不動(dòng)產(chǎn)交易中契據(jù)交付制度的形成，解析不動(dòng)產(chǎn)交易中的權(quán)利變動(dòng)，闡釋英美不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律構(gòu)造、法律效果和權(quán)利沖突的解決規(guī)則，最終得出對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的幾點(diǎn)啟示。
　　導(dǎo)論部分主要介紹了本文的選題背

3、景與研究對(duì)象:英美不動(dòng)產(chǎn)登記制度——涉及不動(dòng)產(chǎn)、交易、登記三個(gè)中心詞。英美法語境中的不動(dòng)產(chǎn)既指不動(dòng)產(chǎn)和依附于不動(dòng)產(chǎn)上的附著物，也意味著建立在土地及其附著物上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益;不動(dòng)產(chǎn)交易是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益從一個(gè)人移轉(zhuǎn)給另一個(gè)人的過程，交易過程中的核心問題是權(quán)利變動(dòng);登記表現(xiàn)為靜態(tài)的事實(shí)狀態(tài)和動(dòng)態(tài)的法律行為，產(chǎn)生于法律規(guī)則，產(chǎn)生法律上的效果。此外，導(dǎo)論部分還介紹了有關(guān)本文主題的現(xiàn)有研究狀況及本文研究的意義，研究所使用的方法及可能的創(chuàng)新之處。

4、　　第一章是英美不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史背景。英美不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的法律傳統(tǒng)和法律概念根植于英國(guó)最為古老的封建主義土地關(guān)系。土地保有制的法律關(guān)系模式使得統(tǒng)一土地法的產(chǎn)生成為可能，也使得“所有權(quán)”可以在不同的主體之間進(jìn)行分割的思想得以延續(xù)。美國(guó)法繼受了英國(guó)法中“所有權(quán)”分割的法律思想。在此基礎(chǔ)上，英美兩國(guó)形成了所有與占有、權(quán)利與權(quán)利束、權(quán)利的優(yōu)先性與對(duì)抗性、地產(chǎn)權(quán)和土地權(quán)益的獨(dú)特的普通法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系。英美法中存在普通法與衡平法地產(chǎn)權(quán)的區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)交易

5、中契據(jù)交付制度的形成經(jīng)歷了從采邑授予到現(xiàn)代契據(jù)的演變過程。英國(guó)由1925年財(cái)產(chǎn)法改革對(duì)托倫斯登記加以引進(jìn)和完善，最終確立了產(chǎn)權(quán)登記與負(fù)擔(dān)登記并行的不動(dòng)產(chǎn)登記雙軌制;美國(guó)對(duì)托倫斯登記進(jìn)行嘗試后，發(fā)現(xiàn)“水土不服”又回歸到契據(jù)登記。該部分分析了托倫斯登記在英美兩國(guó)不同境遇的原因。上述內(nèi)容是研究英美不動(dòng)產(chǎn)交易和登記制度所必須了解的前提。
　　第二章是英美不動(dòng)產(chǎn)交易中的權(quán)利變動(dòng)。英美不動(dòng)產(chǎn)交易涉及兩個(gè)方面的法律問題:一是因交易行為所引起的權(quán)

6、利變動(dòng)，二是相關(guān)第三人利益的法律保護(hù)。在權(quán)利變動(dòng)上，英美法有契據(jù)移轉(zhuǎn)和登記移轉(zhuǎn)兩種模式，英國(guó)的負(fù)擔(dān)登記和美國(guó)的契據(jù)登記采用前一模式，英國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記采用后一模式;兩種模式的選擇與其本國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、法律傳統(tǒng)、交易實(shí)踐密切相關(guān)，但在權(quán)利變動(dòng)需要登記公示的價(jià)值目標(biāo)和社會(huì)需求上，兩種模式實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一。英美不動(dòng)產(chǎn)交易中權(quán)利變動(dòng)的過程被明確地區(qū)分為合同訂立和契據(jù)交付兩個(gè)階段，這相當(dāng)于大陸法中的“區(qū)分原則”?，F(xiàn)代登記制度的確立使得契據(jù)交付在英美兩國(guó)具

7、有不同的法律意義:在美國(guó)的契據(jù)登記中，契據(jù)交付仍擔(dān)負(fù)著產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的功能;在英國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記中，契據(jù)交付只是不動(dòng)產(chǎn)交易中的程序要件，登記成為產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的標(biāo)志。英美不動(dòng)產(chǎn)交易權(quán)利變動(dòng)過程中存在吸收原則、部分履行原則、衡平轉(zhuǎn)化原則、可交易產(chǎn)權(quán)原則，這些法律規(guī)則是規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)買賣雙方之間的權(quán)利義務(wù)，處理發(fā)生的特定問題的重要內(nèi)容，體現(xiàn)了英美法更為具體、務(wù)實(shí)的精神與態(tài)度。該部分研究構(gòu)成了英美不動(dòng)產(chǎn)交易和登記制度的基礎(chǔ)。
　　第三章介紹了英美不動(dòng)產(chǎn)登記

8、的法律構(gòu)造。在登記類型與功能上，英國(guó)存在產(chǎn)權(quán)登記和負(fù)擔(dān)登記，產(chǎn)權(quán)登記確定權(quán)屬、公示權(quán)利和負(fù)擔(dān)狀態(tài)，具有社會(huì)公信力，負(fù)擔(dān)登記公示產(chǎn)權(quán)上的負(fù)擔(dān)狀態(tài)，是與產(chǎn)權(quán)登記并行的有益補(bǔ)充;美國(guó)登記法可以被分為競(jìng)賽型登記法、注意型登記法、競(jìng)賽——注意型登記法，三種類型各有利弊，均不能確定產(chǎn)權(quán)歸屬，其制度功能在于公示土地權(quán)益轉(zhuǎn)讓的事實(shí)狀態(tài)，為土地買受人提供一個(gè)公共檢索途徑，確定權(quán)益保護(hù)的優(yōu)先順位。在登記范圍上，英國(guó)產(chǎn)權(quán)登記下可登記的地產(chǎn)權(quán)包括自主持有地產(chǎn)權(quán)

9、、7年以上的租賃地產(chǎn)權(quán)，以及地租、特許、收益等土地權(quán)益，負(fù)擔(dān)登記下可登記的土地權(quán)益包括待決訴訟、年金享有權(quán)、影響土地的令狀和裁定、和解契據(jù)和土地負(fù)擔(dān)，其中最為重要的是土地負(fù)擔(dān);優(yōu)先利益、次級(jí)利益的存在與保護(hù)解決了英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易中買受人和第三方的利益平衡與保護(hù)問題;美國(guó)登記法的登記對(duì)象是用以創(chuàng)設(shè)或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的契據(jù)，除一些特殊的不可登記的契據(jù)和不受登記法保護(hù)的土地權(quán)益外，幾乎所有產(chǎn)權(quán)交易的契據(jù)都可以進(jìn)行登記。在登記載體上，英國(guó)存在統(tǒng)一的

10、土地登記機(jī)構(gòu)，建立了包括財(cái)產(chǎn)登記、權(quán)屬登記和負(fù)擔(dān)登記在內(nèi)的統(tǒng)一登記簿，遵循鏡像、幕簾、保證原則，使得登記能夠反映經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記的土地本身及其上的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬和負(fù)擔(dān)狀況;產(chǎn)權(quán)證書和負(fù)擔(dān)證書是英國(guó)私人擁有土地權(quán)利的證明，電子轉(zhuǎn)讓和登記體系的建立體現(xiàn)了英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢(shì);美國(guó)建立了“公共圖書館型”的登記記錄系統(tǒng)，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將所有的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓文件進(jìn)行復(fù)制、歸檔、保存，依序排列建立索引，供不動(dòng)產(chǎn)交易的買受人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)檢索，登記既不能反映也不能

11、決定產(chǎn)權(quán)的歸屬。在登記程序上，英國(guó)產(chǎn)權(quán)登記下采用嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)審查，將權(quán)利及其負(fù)擔(dān)狀態(tài)記載于登記簿，體現(xiàn)了英國(guó)法簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)交易，維護(hù)交易安全的宗旨。英國(guó)的負(fù)擔(dān)登記和美國(guó)的契據(jù)登記均采用形式審查。美國(guó)的契據(jù)登記將交易產(chǎn)權(quán)的真實(shí)有效交由產(chǎn)權(quán)調(diào)查人自行判斷，但以契據(jù)的公證或見證、登記辦公室的形式審查、歸檔和制作索引、土地買受人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)檢索的程序機(jī)制，以及產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度為交易安全提供了體系保障。
　　第四章介紹了英美不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效果。在英國(guó)

12、采用產(chǎn)權(quán)登記的登記生效主義和負(fù)擔(dān)登記的登記對(duì)抗主義模式，賦予產(chǎn)權(quán)登記以“絕對(duì)的公信力”，其公信力的發(fā)生不以不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人的善意為條件;但從只有登記地產(chǎn)權(quán)的所有人已經(jīng)占有土地，且其取得產(chǎn)權(quán)沒有過錯(cuò)，才能獲得“不可推翻的產(chǎn)權(quán)”的角度，產(chǎn)權(quán)登記的公信力又是“有限的公信力”。美國(guó)法并不賦予契據(jù)登記以公信力，而是采用登記對(duì)抗主義，登記不確定產(chǎn)權(quán)歸屬和交易的真實(shí)有效，但經(jīng)過登記的契據(jù)所載權(quán)益能夠產(chǎn)生對(duì)抗其后的買受人的效力。通過登記對(duì)抗主義、可交

13、易產(chǎn)權(quán)法、產(chǎn)權(quán)擔(dān)保等制度體系，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記為交易安全提供了體系保護(hù)。產(chǎn)權(quán)登記下的登記錯(cuò)誤是指登記簿的記載不能如實(shí)反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況，可以通過變更登記和國(guó)家賠償予以程序上和實(shí)體上的法律救濟(jì);契據(jù)登記下的登記錯(cuò)誤是指登記不能完全公示交易產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，可能是由于不正確的索引、錯(cuò)誤的文據(jù)、產(chǎn)權(quán)鏈之外的文件等原因造成，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司充當(dāng)了產(chǎn)權(quán)登記中國(guó)家保證和賠償?shù)慕巧瑯?gòu)成美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記正常運(yùn)轉(zhuǎn)的根本保證。這部分指出了登記錯(cuò)誤與交易安全保護(hù)的法律關(guān)系

14、，即不同法律體系在靜態(tài)安全與動(dòng)態(tài)安全之間的平衡取舍有所不同，但都是多種方法綜合運(yùn)用的結(jié)果。
　　第五章是英美不動(dòng)產(chǎn)登記中權(quán)利沖突的解決。分別介紹了普通法的優(yōu)先權(quán)規(guī)則及其例外——善意買受人規(guī)則、衡平法的注意原則，闡釋其各自含義、要素及在英美兩國(guó)的法律適用，進(jìn)行比較評(píng)析?！皶r(shí)間優(yōu)先、權(quán)利優(yōu)先”的優(yōu)先權(quán)規(guī)則是解決兩個(gè)相互沖突的權(quán)利之間優(yōu)先保護(hù)問題的重要規(guī)則。在英國(guó)，通過登記法上申請(qǐng)時(shí)間的判斷和排除情形的規(guī)定確定了優(yōu)先權(quán)的基本規(guī)則和例外適

15、用;在美國(guó)，不同類型的登記法下優(yōu)先權(quán)規(guī)則適用的決定性因素存在差異，以“注意”或是“登記”的先后在不動(dòng)產(chǎn)交易中區(qū)分適用。未注意到衡平法地產(chǎn)權(quán)存在的、支付有價(jià)約因的、普通法地產(chǎn)權(quán)的買受人是善意買受人，獲得優(yōu)先保護(hù)?！白⒁狻痹跊Q定在后權(quán)益的優(yōu)先地位時(shí)至關(guān)重要。無論是登記法抑或登記法所不及的領(lǐng)域，在解決特定不動(dòng)產(chǎn)上兩個(gè)或更多權(quán)益的沖突時(shí)，上述規(guī)則都具有重要意義。
　　余論部分是對(duì)本文研究的思考。指出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的設(shè)計(jì)應(yīng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記