預售商品房抵押預告登記效力問題研究.pdf

1、通常認為，預告登記僅產生債權效力，經過預告登記的債權仍須在條件具備后辦理正式的物權登記方可取得物權效力。本文論證，抵押預告登記是一種關于他物權的預告登記，經登記的債權取得對抗第三人的效力。預購人為獲得銀行貸款所辦理的預售商品房抵押預告登記，性質上，是對貸款銀行依抵押權合同取得的債權請求權進行登記，預購人在商品房建成并取得房屋所有權后應當主動配合辦理抵押登記、貸款銀行享有抵押權；效力上，具有包括保全權利、保全順位、預警效力在內的預告登記共

2、通效力。
　　但是，由于登記的對象為債權請求權，不具有支配性、也不是物權，因此抵押預告登記本身并不具備設立抵押權的效果。另外，合同簽訂后，可能會面臨被解除或者標的物毀損滅失的情況?！段餀喾ā返?0條第2款明確“債權消滅”導致預告登記失效，因此，解除商品房買賣合同后，抵押預告登記失效，優(yōu)先受償權的主張缺乏依據(jù)而且無法操作。再者，預售商品房系在建建筑物，發(fā)生地震、海嘯等不可抗力將導致其或已不存在或無法交付使用，如主張抵押預告登記具有優(yōu)

3、先受償效力將會面臨欠缺行權標的物的尷尬。因此，本文認為，抵押預告登記不同于抵押登記，不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。最后，本文著重分析幾組與抵押預告登記相關的權利沖突并提出解決方案。
　　本文具體包括五個部分：
　　第一部分：預售商品房抵押預告登記的效力爭議。本部分主要展現(xiàn)的是問題意識，先對預售商品房的基本法律關系進行梳理，然后引出預售商品房抵押預告登記效力的爭議所在。按照性質——效力的思路，本文解決的主要爭議表現(xiàn)為：在性質上，對于預

4、購人為獲得銀行貸款以貸款銀行作為權利人將預售商品房所辦理的登記系抵押性質還是質押性質，若系抵押性質，是抵押預告登記抑或正式的抵押登記；在效力上，主要圍繞借款人未履行還款義務時抵押預告登記權利人能否實現(xiàn)優(yōu)先受償權以及抵押預告登記中可能涉及的多種權利沖突解決路徑這兩個問題展開討論。
　　第二部分：預購人為獲得銀行貸款就預售商品房辦理的登記之性質。此部分旨在明確預售商品房抵押預告登記性質的由來。采用排除法判定預購人為獲得銀行貸款將預售商

5、品房以貸款銀行作為權利人所辦理的登記是抵押性質而不是質押性質、是抵押預告登記而不是正式的抵押登記。
　　第三部分：抵押預告登記不具有優(yōu)先受償效力。承接上一部分對性質的明定之后，從此部分開始，展開對其效力的探討。首先探討的是抵押預告登記權利人能否就預售商品房主張實現(xiàn)優(yōu)先受償權的問題。經過對大量的司法判例進行類型化，并從預告登記和抵押權效力、合同解除、標的物毀損滅失及預售商品房竣工后抵押預告登記的轉換等多個角度分析，本文認為，抵押預告