【廣告策劃-ppt】2010地產(chǎn)廣告合集

1、卷首：十月字殤十月，天氣驟寒。國家規(guī)定，可以感冒。于是，所有的文字都開始鼻孔堵塞，開始只是脹痛感，爾后愈發(fā)強(qiáng)大起來。大字報(bào)，從吳晗開始的就仿佛成了反面教材，在不斷的衍變中，地產(chǎn)仿佛也從痛感中蛻變，于是，文字風(fēng)開始盛行，于是，大字報(bào)開始重生……自在城聯(lián)合格里鳳凰山一號(hào)鳳凰山一號(hào)銳御所紅樹西岸紅樹西岸青島華山八十步海寓朗詩國際街區(qū)秦世繪陽光尚城嶺上林墅親親家園堅(jiān)果堅(jiān)果城陽星城諾丁1號(hào)天籟星河灣安達(dá)露西亞安達(dá)露西亞錢湖爾灣新城時(shí)代廣場(chǎng)孝賢府想

2、山LOGOLOGO華潤(rùn)十二城尚榜理由：簡(jiǎn)單的畫面，將工業(yè)化和城市的關(guān)系一語道盡，生活也因此而改變。盛世中國城尚榜理由：將中國文化融入建筑之中，不可謂之不經(jīng)典，不創(chuàng)意。富力灣尚榜理由：又一個(gè)將建筑設(shè)計(jì)和產(chǎn)品規(guī)劃作為話題的企劃稿，表現(xiàn)更為老道，更有深度。樂摩住區(qū)尚榜理由：用人的各種生活狀態(tài)表現(xiàn)產(chǎn)品的工作上的便利性和生活上的舒適性。與《蘋果啟示人民》異曲同工。尚榜理由：經(jīng)典人物的靈活運(yùn)用，突出了產(chǎn)品樓上休息，樓下辦公的特點(diǎn)。并且，他和上帝開了

3、個(gè)玩笑。樓上湖畔現(xiàn)代城惠澤云錦城水岸明珠王強(qiáng)自述：一名設(shè)計(jì)做的是平面設(shè)計(jì)偶爾做了廣告，實(shí)質(zhì)走的還是平面設(shè)計(jì)一行想了想其實(shí)設(shè)計(jì)在每個(gè)精神區(qū)域中表現(xiàn)的形式不一樣無分產(chǎn)品或者地產(chǎn)?，F(xiàn)狀：和聲機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)。QQ：709624442網(wǎng)址：:blog..cndesignwangqiang外灘九里常青藤國際社區(qū)蘇格蘭社區(qū)和聲宣傳【穗業(yè)大廈】營(yíng)銷推廣策劃提案2003.11我們的營(yíng)銷策劃思路本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？本項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)本項(xiàng)目應(yīng)定位為

4、一個(gè)怎么樣的住宅和商用物業(yè)？項(xiàng)目理解目標(biāo)市場(chǎng)概況目標(biāo)定位如何提高本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？目的一、我們對(duì)【穗業(yè)大廈】的認(rèn)識(shí)（SWOT分析）1、【穗業(yè)大廈】概況地理位置：位于康王路和中山七路東南交界點(diǎn)上，緊靠地鐵一號(hào)線陳家祠地鐵站東南出口，屬于荔灣老城區(qū)的中心位置。地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目規(guī)模：用地面積5578㎡（參考數(shù)據(jù)）總建筑面積35864㎡住宅建筑面積21070㎡商場(chǎng)建筑面積8883㎡地下室6861㎡SWOT分析項(xiàng)目規(guī)劃：容積率：5.

5、20(住宅容積率)綠化率：20%建筑密度：裙樓248%，主體151%居住戶數(shù)：325戶建筑控高：100米SWOT分析2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(strength)分析地處荔灣核心位置，西面、北面臨交通主干道，交通方便；可與地鐵一號(hào)線陳家祠地鐵站相連通，是極具升值潛力的地鐵上蓋物業(yè)；承載西關(guān)百年繁華商業(yè)氛圍濃厚；區(qū)域內(nèi)擁有眾多大型住宅區(qū)，如新光城市廣場(chǎng)、富力廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)等，居住人口密度大；快捷便利的地鐵一號(hào)線及周邊眾多的專業(yè)市場(chǎng)為本項(xiàng)目帶來潛在的巨大

6、商機(jī)；SWOT分析家樂福大型超市已進(jìn)駐新光城市廣場(chǎng)，將帶起區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍且?guī)睚嫶笕肆?；四面臨街，便于商鋪的獨(dú)立使用；地處荔灣區(qū)未來的五大商貿(mào)旅游區(qū)之一——陳家祠、地下康王城商務(wù)區(qū)的中心點(diǎn)，商業(yè)前景良好；樓宇西北面可望陳家祠綠化廣場(chǎng)，景觀良好；完善的生活配套及成熟的居住氛圍，令該區(qū)生活成本較低。SWOT分析3、項(xiàng)目劣勢(shì)（weakness）分析項(xiàng)目屬單體樓，難以形成小區(qū)氛圍；使項(xiàng)目與同區(qū)對(duì)手項(xiàng)目如新光城市廣場(chǎng)、富力廣場(chǎng)等相比檔次稍有不及

7、；項(xiàng)目缺乏園林及會(huì)所等配套設(shè)施，活動(dòng)空間少，難為客戶提供購房附加值；西、北二面緊靠一線主干道，噪音問題較大，對(duì)住宅的銷售有較大的影響；南面緊鄰的新光城市廣場(chǎng)規(guī)模較大，且較本項(xiàng)目早切入市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有一定分流；本項(xiàng)目南面單元的采光及視野受到新光城市廣場(chǎng)遮擋，而東面低層單元的視野亦有部分受旁邊的宿舍樓所遮擋；SWOT分析項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)模較小，不能單獨(dú)形成規(guī)模效應(yīng)；周邊前期曾出售的商業(yè)物業(yè)（如康王商業(yè)城、荔灣廣場(chǎng)等）開業(yè)后經(jīng)營(yíng)狀況

8、不理想，影響商業(yè)投資者的信心。SWOT分析4.1項(xiàng)目潛在威脅（threat）分析住宅部分：區(qū)域內(nèi)客戶層面較窄，產(chǎn)品同質(zhì)化、近似化比較嚴(yán)重，樓盤間的差異日漸縮小，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)形成拉鋸局面；地鐵二號(hào)線的開通使河南地鐵沿線的物業(yè)分流了部分河北地鐵物業(yè)的追隨者。SWOT分析4.2項(xiàng)目潛在威脅（threat）分析商業(yè)部分：其他商業(yè)區(qū)域尤其是地鐵沿線物業(yè)如光明廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)的招商對(duì)荔灣商圈的沖擊；同區(qū)經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)物業(yè)（如名匯廣場(chǎng)、荔灣廣場(chǎng)、康王商業(yè)城

9、）等項(xiàng)目對(duì)投資者信心的打擊；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生矛盾。SWOT分析5.1項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（opptunity）分析住宅部分老城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目日益減少，市場(chǎng)供求關(guān)系趨向平衡；近幾年來，區(qū)內(nèi)銷售形勢(shì)是每年的銷售量大于供應(yīng)量，減輕了各項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)；荔灣客戶有著根深蒂固的區(qū)域情結(jié)，一般不愿搬離原居住地；產(chǎn)品未完全定型，仍能根據(jù)市場(chǎng)最新變化調(diào)整產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)；面積較小的三房戶型利于吸納中低端客戶入市；荔灣客戶原居住條件普遍較其他區(qū)域差，客戶群體對(duì)

10、住房所要求的條件較其他區(qū)域?yàn)槁缘停籗WOT分析5.2項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（opptunity）分析商業(yè)部分近一、二年證券投資市場(chǎng)的低迷，使不少投資者轉(zhuǎn)向投資商鋪，帶旺了商鋪投資市場(chǎng)；近年來下崗人員的增多，越來越多的人將積蓄投資收益相對(duì)穩(wěn)定的商鋪，令商鋪需求增加；理想的投資環(huán)境——“新荔灣”概念的逐步形成，荔灣區(qū)政府對(duì)該概念的支持力度及周邊的商業(yè)氛圍的迅速發(fā)展。SWOT分析周邊眾多大型住宅群的落成，為該地段帶來強(qiáng)大而有力的消費(fèi)群體；通過營(yíng)造項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)

11、渠道的個(gè)性化、多元化，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的豐富性及購物環(huán)境的進(jìn)一步提升，從而突出項(xiàng)目的投資價(jià)值；可用嶄新的營(yíng)銷手法，營(yíng)造市場(chǎng)亮點(diǎn)。5.2項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（opptunity）分析商業(yè)部分結(jié)論:項(xiàng)目具有比較理想的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境商業(yè)價(jià)值較高，建議本項(xiàng)目采取以商業(yè)帶動(dòng)住宅，在商業(yè)物業(yè)的帶動(dòng)下相對(duì)提高住宅的檔次，采取適合的營(yíng)銷推廣策略加快資金的回籠，爭(zhēng)取最大的收益。在本方案中，我們重點(diǎn)分析商業(yè)部分的市場(chǎng)及營(yíng)銷策略。SWOT分析二、【穗業(yè)大廈】商業(yè)部分所面對(duì)的市場(chǎng)

12、機(jī)遇與挑戰(zhàn)（市場(chǎng)分析）1、商業(yè)部分2、住宅部分廣州市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀商業(yè)市場(chǎng)分析１９９６年以來，廣州商鋪市場(chǎng)已持續(xù)多年低迷，不少商鋪投資價(jià)值日漸攀升，由于近年股市債券等投資回報(bào)不理想，吸引了大量投資客與大量資金的涌進(jìn)。此外，今年來大量外國商業(yè)巨鱷紛紛搶灘廣州市場(chǎng)，促使廣州商業(yè)氛圍日趨熱烈，正是由于這些商業(yè)巨鱷的帶動(dòng)，廣州商鋪行情得以展開并日漸走俏。同時(shí)，近年來廣州眾多下崗人員自行尋找就業(yè)門路，手頭有一定積蓄的下崗人員投資商鋪?zhàn)约寒?dāng)老板，保障

13、今后的生活與就業(yè)，以“一鋪養(yǎng)三代”被不少人認(rèn)定是比再上崗更好的選擇，商鋪的走俏也自然水到渠成。今年來投資客增幅便高達(dá)１００％以上！荔灣區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀商業(yè)市場(chǎng)分析以上下九步行街為主體的荔灣商圈在廣州地區(qū)內(nèi)具相當(dāng)影響力；具相當(dāng)成熟商業(yè)氛圍，商品種類相對(duì)豐富，交易額大，消費(fèi)人流量大；一號(hào)線地鐵的開通，為荔灣區(qū)商業(yè)帶來極大的發(fā)展?jié)摿?；商圈?nèi)商業(yè)物業(yè)購物環(huán)境參疵，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重；區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模較大，但經(jīng)營(yíng)檔次偏低，經(jīng)營(yíng)多以零售為主；受舊城區(qū)交通路

14、網(wǎng)影響，眾多的單行道、停車場(chǎng)的缺乏等問題使商圈對(duì)自駕車一族的高消費(fèi)人群缺乏吸引力，限制了該區(qū)商業(yè)檔次的提升；隨著天河及東山商圈的完善，上下九步行街的日漸衰落使荔灣商圈的發(fā)展空間受到局限；中山八路的商業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)市場(chǎng)分析行業(yè)分布情況現(xiàn)時(shí)該區(qū)域商業(yè)功能主要集中在零售業(yè)、批發(fā)業(yè)及飲食業(yè)方面。而康體業(yè)、娛樂業(yè)在該區(qū)則顯得較為缺乏零售業(yè)雖然所占的比例較大，但是沒有一間象“億安”、“新大新”、“廣百新翼”等大型的綜合性商場(chǎng)，導(dǎo)致大部分消費(fèi)群分流到上下

15、九、北京路等商業(yè)圈消費(fèi)；最近位于東浚荔景苑裙樓的萬佳大型超市的開業(yè)，以及新光城市廣場(chǎng)的家樂福的即將開業(yè)，將會(huì)有效帶旺中山八路、中山七路的商業(yè)氛圍；區(qū)域內(nèi)服裝及精品行業(yè)所占比例較大，主要是由于該區(qū)域存在這兩個(gè)行業(yè)的專業(yè)商場(chǎng)，而藥品、通訊器材等亦有一定比例，但是文化用品、音響電器、鞋類、化妝品等行業(yè)就較少或欠缺。荔灣區(qū)商家經(jīng)營(yíng)特征商業(yè)市場(chǎng)分析商鋪面積：荔灣區(qū)的鋪位面積大多在50平方米以下，占67.5%，其中42.5%的鋪位面積在20平方米以

16、下，超過100平方米以上鋪位占17.5%。部分商家經(jīng)營(yíng)者覺得自己目前商鋪的經(jīng)營(yíng)面積太?。簧啼佋伦饨鹫麄€(gè)荔灣區(qū)以上下九商業(yè)圈為代表，下九路每平方每月為1000元，上九路租價(jià)為每平方每月600元，十甫路僅為每平方每月500元，而平均租金約為每平方每月767元。近幾年更被北京路蓋了風(fēng)頭，租金有向下調(diào)的跡象，其中以十甫路尤為突出。荔灣區(qū)商家經(jīng)營(yíng)特征商業(yè)市場(chǎng)分析經(jīng)營(yíng)者開設(shè)商鋪的分析對(duì)消費(fèi)者的要求：首先要求消費(fèi)者數(shù)量多，其次是消費(fèi)者有良好的消費(fèi)能力

17、。對(duì)位置的要求：位置好，人流大，客源多對(duì)知名度的要求：名氣大，商場(chǎng)內(nèi)要有名氣大的商家。對(duì)集聚的要求：希望經(jīng)營(yíng)地是新發(fā)展中心，商業(yè)中心或比較完善的購物場(chǎng)所。住宅部分住宅市場(chǎng)分析該地塊與穗宏大廈相距約200米，目標(biāo)客人基本相近。本項(xiàng)目沒有回遷戶，可通過設(shè)計(jì)上的亮點(diǎn)與穗宏大廈拉開距離，細(xì)分市場(chǎng)，提高產(chǎn)品檔次和客戶檔次。四、用什么樣的主題和形象能夠打動(dòng)買家？（項(xiàng)目定位）商業(yè)項(xiàng)目定位1）市場(chǎng)定位該商業(yè)物業(yè)應(yīng)是：能滿足投資者所需，且具市場(chǎng)承接力及長(zhǎng)

18、遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)能力的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目。2）形象命名定位康王廣場(chǎng)（INPLAZA）康王——康王路段上的延伸廣場(chǎng)——帶出項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)IN——“飲”字諧音，INTIME代表最新的潮流資訊商業(yè)項(xiàng)目定位經(jīng)營(yíng)及檔次定位與荔灣商圈內(nèi)現(xiàn)有商場(chǎng)形成差異化經(jīng)營(yíng)的中檔商用物業(yè)A.產(chǎn)品鏈組合相當(dāng)豐富B.最新、最快、最全的潮流咨訊平臺(tái)C.最具特色的小店經(jīng)營(yíng)文化D.中心購物休閑區(qū)商業(yè)項(xiàng)目功能定位為滿足上述市場(chǎng)定位并結(jié)合到項(xiàng)目本身特質(zhì)，敝司試從三種不同功能布局進(jìn)行分析：功能定

19、位方案一方案一：以與地鐵連通的負(fù)一層帶動(dòng)上蓋物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，并可提升整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。如地鐵二號(hào)線天馬時(shí)裝批發(fā)中心地鐵隧道（G出口）開通投入使用后客流激增了三倍。方案二：為日后住宅物業(yè)預(yù)留配套空間，并為發(fā)展商節(jié)省啟動(dòng)資金。但該功能定位方案容易與周邊現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化，難于吸費(fèi)者。功能定位方案二商業(yè)項(xiàng)目功能定位商業(yè)項(xiàng)目功能定位方案三：將經(jīng)營(yíng)價(jià)值較高的首層以獨(dú)立臨街商鋪方式出售，可為發(fā)展商以最快速度回收資金，但對(duì)二、三層的價(jià)值提升不

20、利。功能定位方案三商業(yè)項(xiàng)目功能定位通過市場(chǎng)類比法并結(jié)合本項(xiàng)目狀況擬定各方案及相應(yīng)售價(jià)比較分析商業(yè)項(xiàng)目功能定位綜上所述，考慮到此商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)能力問題，我司建議執(zhí)行功能定位方案一，將負(fù)一層與地鐵站內(nèi)連通，以提升整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。銷售模式商業(yè)營(yíng)銷策略現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上的銷售模式分析：A、一次性買斷：多為經(jīng)營(yíng)者所用，投資、自用兼顧，免除經(jīng)營(yíng)興旺后被業(yè)主不斷加租之苦，對(duì)發(fā)展商而言，利于降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，但不利于管理，適用于經(jīng)營(yíng)環(huán)境相當(dāng)成熟及投資前景明

21、朗的商鋪。B、返租：多為35年返租，年返租率在812%，可分為一次性返租及分期返租兩種，適用于一些地處新興商圈，經(jīng)營(yíng)難度較高，投資者缺乏信心，需要發(fā)展商投入對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)項(xiàng)目。C、帶租約出售：適用于一些運(yùn)營(yíng)較為成功的商場(chǎng)，現(xiàn)行租約已可保障投資者穩(wěn)定的投資回報(bào)，且項(xiàng)目保值及升值的前景較明朗的項(xiàng)目。銷售模式商業(yè)營(yíng)銷策略本項(xiàng)目的銷售模式建議：一次性買斷與帶租約銷售相結(jié)合銷售模式建議支持要素：A、項(xiàng)目地處成熟商圈，市場(chǎng)接受度較高

22、，具較大的升值潛力；B、市場(chǎng)的自然調(diào)節(jié)有足夠的支持使本項(xiàng)目迅速進(jìn)入良好的運(yùn)營(yíng)階段；C、發(fā)展商一可避免租賃金的損失，二可省卻二次裝修費(fèi)用；D、發(fā)展商可大幅度節(jié)省商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的成本，并可規(guī)避因經(jīng)營(yíng)問題所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；E、現(xiàn)市場(chǎng)上的商業(yè)項(xiàng)目多使用返租模式操作，故本項(xiàng)目采用的此銷售模式更有利于突現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，并可營(yíng)造新聞焦點(diǎn)，更可利用此作為有力的推廣切入點(diǎn)。五、結(jié)語本提案主要從思路上與發(fā)展商進(jìn)行初步溝通，具體實(shí)操方案日后進(jìn)一步提交。三、【穗業(yè)大廈】賣