【廣告策劃-ppt】萬科物業(yè)_品牌展示案

1、走進(jìn)萬科物業(yè)目錄萬科簡介萬科物業(yè)概況萬科物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展歷程萬科物業(yè)服務(wù)特色萬科物業(yè)管理文化19.6.1141984年成立，24年歷史中國最早上市交易的公司之一（代碼000002）中國房地產(chǎn)界第一個(gè)由國家認(rèn)定的“中國馳名商標(biāo)”“最佳公司治理獎(jiǎng)”——英國《IR》雜志“中國最具價(jià)值上市公司”——CCTV“最具發(fā)展?jié)摿ι鲜泄尽薄袊C券報(bào)“中國最受尊敬企業(yè)”——經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)“中國最佳企業(yè)公民”——21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道董事會(huì)主席王石—生命在高處195

2、1年1月23日生，籍貫安徽，出生于廣西；1968年參軍，1973年轉(zhuǎn)業(yè)。轉(zhuǎn)業(yè)后就職于鄭州鐵路。1978年畢業(yè)于蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)。畢業(yè)后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經(jīng)貿(mào)委、深圳市特區(qū)發(fā)展公司。1984年組建萬科前身深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，任總經(jīng)理。1988年起任股份化改組之萬科董事長兼總經(jīng)理。1999年起不再兼任公司總經(jīng)理。現(xiàn)任萬科董事會(huì)主席。創(chuàng)始人：王石集團(tuán)總裁郁亮：“王石交班是對我一貫?zāi)托牡难a(bǔ)償”◆江蘇蘇州人◆1988年畢

3、業(yè)于北京大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)學(xué)系；供職于深圳外貿(mào)集團(tuán)◆1997年獲北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位◆1990年加入萬科，進(jìn)入萬科源自一份連鎖商業(yè)的建議書◆1993年任萬科財(cái)務(wù)顧問有限公司總經(jīng)理；1994年起任萬科董事◆1996年任集團(tuán)副總經(jīng)理◆1999年集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人◆2001年起任集團(tuán)總經(jīng)理，第三任總裁中國第一代董秘中國地產(chǎn)第一職業(yè)經(jīng)理人深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心84.5深圳現(xiàn)代科儀中心87深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司88.1深圳萬科企業(yè)股份有限公

4、司88.11萬科企業(yè)股份有限公司93.12深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司88.1深圳萬科企業(yè)股份有限公司88.11萬科的由來？公司的業(yè)務(wù)發(fā)展階段第一階段：19841988年原始積累第二階段：19891992年跨地域、多元化經(jīng)營第三階段：19931999年業(yè)務(wù)調(diào)整－專業(yè)化經(jīng)營第四階段：20002006年持續(xù)發(fā)展和擴(kuò)張第五階段：2007－新一輪的大發(fā)展08.03.26Page919841988大事記1984年5月30日公司以“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的

5、名稱注冊，國營性質(zhì)，經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材的進(jìn)口銷售業(yè)務(wù)。成為深圳市最大的進(jìn)口銷售商。1988年政府批準(zhǔn)股份化改組方案，公開募集社會(huì)資金2800萬元。1988年11月，以2000萬元的價(jià)格投標(biāo)深圳的“威登”，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。08.03.26Page10向連鎖零售、電影制片及激光影碟等新的領(lǐng)域投資，初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營架構(gòu)。股權(quán)投資發(fā)展順利。涉足房地產(chǎn)，第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目－深圳天景花園建成，形成高來高走、建造精品住宅

6、的經(jīng)營特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)100%的利潤。房地產(chǎn)向上海、廈門、青島、天津項(xiàng)目進(jìn)展順利，為公司的規(guī)模發(fā)展奠定了堅(jiān)定的基礎(chǔ)。確定綜合商社之發(fā)展模式－多元化。1992年萬科周刊創(chuàng)刊－－企業(yè)視角，人文情懷19891992大事記08.03.26Page1119931999大事記93年集團(tuán)管理層在上海召開務(wù)虛會(huì)，放棄了以綜合商社為目標(biāo)的發(fā)展模式，并確定了城市居民住宅為公司的主導(dǎo)業(yè)務(wù)。同年發(fā)行B股，籌集資金4.5億港幣。97年實(shí)施電腦化辦公管理并開通電子郵件等

7、溝通渠道，提高了管理效率98年，萬客會(huì)正式成立，成為全國首家由發(fā)展商發(fā)起創(chuàng)建的客戶俱樂部組織。99年2月，王石辭去集團(tuán)總經(jīng)理職務(wù)，姚牧民擔(dān)任總經(jīng)理。08.03.26Page122000－2006年大事記2001年2月，郁亮任集團(tuán)總經(jīng)理職務(wù)。2001年，公司轉(zhuǎn)讓深圳萬科精品制造有限公司100%股權(quán)；轉(zhuǎn)讓萬佳70％股權(quán)。專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整全部完成。2001年，第一次進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查，創(chuàng)地產(chǎn)行業(yè)之先河；建筑產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，將房地產(chǎn)帶入工業(yè)化時(shí)代；2

8、003年5月18日，王石登上世界最高峰8848；獲“2002、2003年度中國最受尊敬企業(yè)”、“第三屆亞洲區(qū)中小型公司最佳投資者關(guān)系獎(jiǎng)”成為行業(yè)內(nèi)唯一的“中國馳名商標(biāo)”2005年，引進(jìn)蓋洛普Q12工具，關(guān)注員工敬業(yè)度和基層工作環(huán)境2006年8月萬科與東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)簽訂“萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地項(xiàng)目”土地協(xié)議，標(biāo)志著萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地項(xiàng)目進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。08.03.26Page132007年10月29日，萬科啟用品牌新標(biāo)

9、識。經(jīng)營業(yè)績再翻番，市值高點(diǎn)破二千，在深滬股市排名第26位11月12日產(chǎn)業(yè)化基地掛牌，國家建設(shè)部授予萬科企業(yè)股份有限公司為企業(yè)聯(lián)盟型“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”，這是房地產(chǎn)行業(yè)的第一個(gè)國家級住宅產(chǎn)業(yè)化基地。奧運(yùn)火炬進(jìn)社區(qū)，此舉再創(chuàng)地產(chǎn)界客戶活動(dòng)先河。三天無理由退訂：在行業(yè)內(nèi)率先推出“冷靜期”概念，再次充分體現(xiàn)萬科對客戶的尊重。11月，在工程及采購系統(tǒng)年會(huì)上，集團(tuán)升級“質(zhì)量是萬科的底線”的質(zhì)量文化理念，提出“質(zhì)量是萬科的生命線”10月29日，萬

10、科向全社會(huì)發(fā)布自己的《企業(yè)社會(huì)責(zé)任綠皮書》。2007－持續(xù)客戶產(chǎn)品品類劃分，土地、客戶、產(chǎn)品的匹配土地19.6.1115城市花園系列：萬科之路：主流客戶、主流市場、主流產(chǎn)品19.6.1116四季花城系列：萬科之路：主流客戶、主流市場、主流產(chǎn)品19.6.1117萬科之路：主流客戶、主流市場、主流產(chǎn)品金色家園系列：萬科企業(yè)宗旨：讓建筑贊美生命萬科企業(yè)愿景：成為中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者萬科核心價(jià)值觀：創(chuàng)造健康豐盛的人生客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴人才

11、是萬科的資本陽光照亮的體制萬科化=專業(yè)化規(guī)范化透明度持續(xù)的增長和領(lǐng)跑領(lǐng)跑=創(chuàng)新質(zhì)量效率萬科理念目錄萬科簡介萬科物業(yè)概況萬科物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展歷程萬科物業(yè)服務(wù)特色萬科物業(yè)管理文化截止2009年6月以萬科地產(chǎn)開發(fā)的主流住宅客戶為服務(wù)對象的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理類型：包括住宅小區(qū)、大廈、別墅、商住樓、寫字樓、政府機(jī)關(guān)等管理規(guī)模：18家物業(yè)公司，管理項(xiàng)目159個(gè)，管理規(guī)模2592萬平方米。深圳北京天津沈陽武漢成都上海蘇南杭州南京南昌東莞中山廣州佛山廈門發(fā)展

12、狀況——管理規(guī)模（單位：平方米）發(fā)展?fàn)顩r——員工隊(duì)伍銷售案場服務(wù)樓宇接收服務(wù)保安、清潔、綠化維護(hù)服務(wù)公共設(shè)施維修保養(yǎng)服務(wù)園林規(guī)劃施工、園藝保養(yǎng)安防智能化設(shè)計(jì)施工房屋中介代理服務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢顧問服務(wù)辦公樓行政后勤管理服務(wù)第一層次是集團(tuán)總部第二層次是物業(yè)事業(yè)本部第三層次是一線城市組織萬科集團(tuán)三層次的事業(yè)部組成：物業(yè)事業(yè)本部一線物業(yè)公司各項(xiàng)目目錄萬科簡介萬科物業(yè)概況萬科物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展歷程萬科物業(yè)服務(wù)特色萬科物業(yè)管理文化業(yè)務(wù)發(fā)展階段第一階段：

13、19901992年建立初期——漸進(jìn)型嘗試第二階段：1993—1999年穩(wěn)步成長——規(guī)范化探索第三階段：2000—2007年持續(xù)發(fā)展——規(guī)?；M(jìn)程第四階段：2008戰(zhàn)略調(diào)整——市場化運(yùn)作受SONY公司售后服務(wù)的啟示90年，萬科集團(tuán)開始正式從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)92年，深圳萬科物業(yè)管理公司正式注冊成立（萬科物業(yè)在深圳起步）萬科物業(yè)隸屬于萬科地產(chǎn)公司，由地產(chǎn)公司實(shí)行對萬科物業(yè)的管理權(quán)。建立初期——漸進(jìn)型嘗試（19901992）天景花園——萬科第一個(gè)

14、物業(yè)管理項(xiàng)目◆1991年12月，天景花園創(chuàng)立業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的“共管模式”，建立了中國第一個(gè)小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)。◆該模式于1994年被納入《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，并在國內(nèi)同行業(yè)中廣泛推行。三件法寶地上無煙頭草綠如地毯不丟自行車共管模式的由來停電的故事水龍頭的故事穩(wěn)步成長——規(guī)范化探索（19931999）關(guān)鍵詞荔泉風(fēng)波——萬科物業(yè)規(guī)范管理的警醒客戶意識的洗禮：尊重業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，規(guī)范管理，誠信經(jīng)營服務(wù)模式創(chuàng)新“

15、共管模式”“業(yè)主委員會(huì)”“酒店式”服務(wù)模式“無人化”管理模式“管理服務(wù)報(bào)告”“個(gè)性化”服務(wù)模式設(shè)立統(tǒng)一服務(wù)熱線“鄰里守望”管理模式寓管理與服務(wù)之中荔景大廈——“酒店式”管理模式城市花園——”無人化”管理模式國內(nèi)首次推出業(yè)主服務(wù)檔案萬科俊園——“個(gè)性化”服務(wù)模式增強(qiáng)鄰里之間的溝通交流真誠守望、齊心共管共同營造健康、文明、融洽的社區(qū)環(huán)境關(guān)心：把關(guān)心獻(xiàn)給鄰里孝心：把孝心獻(xiàn)給父母愛心：把愛心獻(xiàn)給孩子信心：把信心留給自己誠心：把誠心獻(xiàn)給朋友五心工

16、程四季花城——“鄰里守望”服務(wù)模式品牌提升——鹿丹村、桃源村——全國首次、二次物業(yè)管理公開招投標(biāo)介入物業(yè)管理顧問業(yè)務(wù)服務(wù)提升品牌提升“中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)”首批會(huì)員單位中國首個(gè)通過ISO9000認(rèn)證的物業(yè)管理公司引進(jìn)諸多物業(yè)管理新思維，開創(chuàng)物業(yè)管理新模式。。。萬科物業(yè)在規(guī)范化進(jìn)程中，呈現(xiàn)出一幅“持續(xù)創(chuàng)新、遍地開花”的美好景象。2000年，萬科集團(tuán)成立物業(yè)管理部，對萬科物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理2000年，深圳物業(yè)通過管理公司與發(fā)展公司的分工嘗試外部

17、運(yùn)營市場化2001年，全面推廣萬科物業(yè)VI體系2002年，開始推行客戶滿意度調(diào)查，至2004年，全面推廣由外部公司進(jìn)行的第三方調(diào)查2003年，全面推行萬科物業(yè)BI手冊2003年，形成每年一次的“HAPPY”家庭節(jié)主題活動(dòng)2004年，萬科物業(yè)推出“體驗(yàn)式”、“金鑰匙”服務(wù)模式2002至2004年，萬科物業(yè)開始進(jìn)行區(qū)域化管理探索持續(xù)發(fā)展——規(guī)?；M(jìn)程（20002007）2005年，萬科物業(yè)專注于萬科自有住宅管理，開始逐步退出外接項(xiàng)目管理及其

18、它業(yè)務(wù)2005年12月，萬科物業(yè)屬下“物業(yè)管理處”統(tǒng)一更名為“物業(yè)服務(wù)中心”并推出“五步一法”創(chuàng)新服務(wù)體系2006年，秉承萬科地產(chǎn)區(qū)域化運(yùn)作模式，萬科物業(yè)開始“3X”區(qū)域管理模式；形成深圳、上海、北京三大區(qū)域，武漢、成都兩個(gè)城市公司管理模式2006年，全面開展“進(jìn)步行動(dòng)”2007年，萬科旗下20家“物業(yè)管理公司”統(tǒng)一更名為“物業(yè)服務(wù)公司”專業(yè)化探索（2000207）持續(xù)發(fā)展——規(guī)?；M(jìn)程（20002007）BI手冊推行快樂BI，勝在執(zhí)行

19、！讓BI成為一種快樂的工作習(xí)慣和一種職業(yè)化行為2008年7月，萬科地產(chǎn)與萬科物業(yè)完成行政隸屬關(guān)系的分離；2009年1月18日，集團(tuán)進(jìn)行物業(yè)系統(tǒng)組織變革，萬科物業(yè)調(diào)整”3X“區(qū)域管理模式，取消三大區(qū)域物業(yè)部和集團(tuán)物業(yè)管理部設(shè)置，設(shè)立由物業(yè)事業(yè)本部及一線物業(yè)公司組成的物業(yè)事業(yè)部成為集團(tuán)獨(dú)立事業(yè)單元；2009年6月，中心城市管理模式推行，完成蘇州、無錫公司及沈陽、鞍山公司的合并與整合。戰(zhàn)略調(diào)整——市場化運(yùn)作（2008）2.一線公司服務(wù)和運(yùn)營能

20、力將得到提升（精益管理）3.商業(yè)運(yùn)作模式將發(fā)生改變（模式創(chuàng)新）1.整體優(yōu)勢將得到有效發(fā)揮（組織保障）4.物業(yè)員工將獲得新的發(fā)展機(jī)會(huì)（人員發(fā)展）物業(yè)事業(yè)部成立的意義：目錄萬科簡介萬科物業(yè)概況萬科物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展歷程萬科物業(yè)服務(wù)特色萬科物業(yè)管理文化房地產(chǎn)E網(wǎng)萬科物業(yè)服務(wù)特色（1）–客戶體驗(yàn)社區(qū)文化：業(yè)主活動(dòng)社團(tuán)、HAPPY家庭節(jié)、業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)。。。五步一法：認(rèn)識客戶、了解客戶、幫助客戶、理解客戶、感動(dòng)客戶、成就客戶認(rèn)識了解幫助理解感動(dòng)成就居家便利

21、服務(wù)客戶訴求處理與反饋裝修咨詢與專業(yè)服務(wù)客戶信息采集與管理物業(yè)管理見面會(huì)客戶溝通關(guān)鍵點(diǎn)“五步一法”——變“管理”為“服務(wù)”第一步：認(rèn)識客戶——物業(yè)管理見面會(huì)實(shí)施目的：樹立專業(yè)形象，引導(dǎo)客戶期望實(shí)施要點(diǎn)：營造輕松、融洽的溝通氛圍實(shí)施方式：在入住前34周，利用地產(chǎn)營銷活動(dòng)的機(jī)會(huì)組織物業(yè)管理見面會(huì)，主動(dòng)和客戶接觸，建立客戶對萬科物業(yè)的良好印象，同時(shí)引導(dǎo)客戶期望?；顒?dòng)形式如：物業(yè)管理展示、物業(yè)管理講座及趣味活動(dòng)、居家關(guān)注點(diǎn)講座、規(guī)劃設(shè)計(jì)講座。第

22、二步：了解客戶——客戶信息采集與管理實(shí)施目的：了解客戶需求，掌握客戶資源實(shí)施要點(diǎn)：多方收集、歸口管理、動(dòng)態(tài)分析實(shí)施方式：全過程收集與管理客戶信息、物業(yè)管理系統(tǒng)軟件運(yùn)用、服務(wù)跟進(jìn)、查詢便利。第三步：幫助客戶——裝修咨詢與服務(wù)實(shí)施目的：協(xié)助客戶順利裝修，防止公共權(quán)益受損實(shí)施要點(diǎn)：提前告知，現(xiàn)場講解，態(tài)度友善，專業(yè)支持實(shí)施方式：裝修申報(bào)時(shí)的現(xiàn)場提示、注意裝修期間的溝通方式、工作方式，舉辦裝修知識、文明施工講座。第四步：理解客戶——訴求處理與反

23、饋實(shí)施目的：化解抱怨，排憂解難實(shí)施要點(diǎn)：換位思考，處理到位，及時(shí)反饋，舉一反三，第一時(shí)間作正確的事。實(shí)施方式：梳理“管理”流程、人員與流程相匹配、服務(wù)快車道、按照服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，調(diào)整服務(wù)時(shí)間，更方便、及時(shí)的為客戶提供服務(wù)。第五步：感動(dòng)客戶——居家便利服務(wù)實(shí)施目的：給客戶提供居家便利實(shí)施要點(diǎn)：多、快、好、省實(shí)施方式：居家維修“1234”、夜間維修值班、拓展居家服務(wù)項(xiàng)目。重要法則：成就客戶——客戶溝通服務(wù)需求體驗(yàn)需求關(guān)系需求成功需求實(shí)施目的

24、：建立良好關(guān)系，贏得客戶忠誠實(shí)施要點(diǎn)：主動(dòng)溝通、方式靈活、全員參與實(shí)施方式：大項(xiàng)目“化整為零”，推行物業(yè)服務(wù)助理，加強(qiáng)與客戶的主動(dòng)溝通、更換更具親和力的客戶服務(wù)人員職業(yè)裝、管理服務(wù)報(bào)告的“升級版”、形象、簡明的通告形式?！肮芾怼敝蝗喝说纳罘绞饺f科物業(yè)服務(wù)特色(2)–管理透明萬科物業(yè)是全國第一家對管理服務(wù)內(nèi)容及資金使用狀況進(jìn)行公示的物業(yè)服務(wù)企業(yè)萬科物業(yè)服務(wù)特色(3)–關(guān)注細(xì)節(jié)人過地凈洗手間文化萬科物業(yè)服務(wù)特色(4)–贏在品質(zhì)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)品

25、質(zhì)是萬科物業(yè)的生命線探照；神秘訪客；“夜行俠”……目的只有一個(gè)對品質(zhì)的無限追求，成就了我們美麗潔凈的社區(qū)！ISO9000——中國行業(yè)內(nèi)第一張認(rèn)證證書（1996）平整而生機(jī)盎然的綠地潔凈的小區(qū)道路重慶龍湖物業(yè)項(xiàng)目實(shí)景清澈的水體重慶龍湖物業(yè)項(xiàng)目實(shí)景窗明幾凈、一塵不染的環(huán)境重慶龍湖物業(yè)項(xiàng)目實(shí)景關(guān)注細(xì)節(jié)不長青苔的景石朝氣蓬勃的員工隊(duì)伍目錄萬科簡介萬科物業(yè)概況萬科物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展歷程萬科物業(yè)服務(wù)特色萬科物業(yè)管理文化萬科物業(yè)根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展的需要建設(shè)成為獨(dú)

26、立運(yùn)營的事業(yè)部，作為萬科集團(tuán)的利潤中心。萬科物業(yè)矢志成為中國最讓客戶安心和最具備競爭優(yōu)勢的物業(yè)服務(wù)提供商。愿景宗旨：口號：理念服務(wù)至誠精益求精管理規(guī)范進(jìn)取創(chuàng)新質(zhì)量方針：五月二日晚12：30分左右，我家小孩（7歲）發(fā)高燒39.5度，我們又驚又怕，立刻抱起孩子往社康中心跑，出了苑門已汗流浹背，雙腿發(fā)軟，無奈之下想讓孩子下來，可他又沒穿鞋和褲子，這時(shí)恰好兩位保安路過，立刻跑過來幫我們抱孩子到社康中心后他們又去巡邏，等孩子打完退燒針，又抱孩子到

27、我家，累得滿頭大汗，也不肯坐下休息，連水都沒喝一口，又去工作了！這是誰掉的信封？好幾千美金，失主一定很著急，我得快點(diǎn)上交管理處，及時(shí)找到失主。太感謝你了。我只是來開會(huì)的，沒想過能找回來錢包，萬科物業(yè)的員工真的是最可愛的人。尊重客戶，理解客戶，客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴。急客戶所急，想客戶所想。持續(xù)超越客戶期望是我們的服務(wù)宗旨。對待客戶大家放心買我們的萬科的樓，保證您無后顧之憂，我們是真心真意為您服務(wù)。您如果出差，您放心，只要您提前和我們保安打

28、個(gè)招呼，我們一定會(huì)幫您看好家。如果您有個(gè)親戚朋友來看您，拿了很多東西，我們會(huì)幫您送上門。！今天讓大家受累了，請大家別生氣，你們買的樓是值得的。天氣熱，人又多。累啊！煩啊！什么時(shí)候才能買到樓??？雖說不是什么豪言壯語，但是卻讓我們每一位客戶感動(dòng)，參加今天認(rèn)籌活動(dòng)的客戶有3500多名，萬科的安全員這樣做，這樣說，其實(shí)是從我們顧客的利益出發(fā)，另一方面也很好維護(hù)了萬科的形象??！如何對待潛在客戶及非客戶先有微笑的員工，后有微笑的客戶人才是萬科的資本

29、德才兼?zhèn)洌缘聻橄葘Υ龁T工先有微笑的員工，后有微笑的客戶蘇南物業(yè)副總經(jīng)理執(zhí)著與進(jìn)取；眾人拾柴火焰高。人才是萬科的資本。勇北京物業(yè)四季花城服務(wù)中心助理經(jīng)理勇挑重?fù)?dān)，身先士卒；用心耕耘，感動(dòng)客戶。人才是萬科的資本。關(guān)注細(xì)節(jié)，精益求精建立以工作為中心的簡單人際關(guān)系持續(xù)的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新對待工作路燈怎么掉下來了？幸好沒人從這里走過。趕快先告訴指揮中心。路燈的重量差不多有15斤重，沒有任何外力怎么會(huì)掉下來呢？難道這些路燈都存在焊接處氧化生銹問題？倘若是

30、這樣，那可是一個(gè)重大的安全隱患。我得趕快看看去……果然不出所料，部分路燈燈罩也存在同樣類似問題，盡快通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和維修技術(shù)員，徹底排除隱患。關(guān)注細(xì)節(jié)，精益求精建立以工作為中心的簡單人際關(guān)系。陽光照亮的體制專業(yè)化＋規(guī)范化＋透明度＝萬科化文化傳承：5S＋洗手間文化對待內(nèi)部管理洗手間文化5S文化傳承傳承萬科文化是每位萬科物業(yè)人的職責(zé)和使命！如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方

31、法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)

32、者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市

33、場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項(xiàng)目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到

34、影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素

35、進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額

36、2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的

37、指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占

38、總消費(fèi)支出的比重仍然偏低2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場分析（微觀層面）對每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價(jià)。地塊特征：

39、土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目環(huán)

40、境競爭）SWOT分析的價(jià)值要素SW（優(yōu)勢劣勢）的價(jià)值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項(xiàng)目要素具體地說，針對一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：?地段要素——地段片區(qū)認(rèn)知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結(jié)為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）?項(xiàng)目要素——目標(biāo)開發(fā)商品牌可利用資源等OT（機(jī)會(huì)威脅）的價(jià)值要

41、素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策）重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）客戶流向?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化

42、威脅優(yōu)勢S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢W進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！補(bǔ)充幾點(diǎn)市場分析方法的建議：市場分析