工程經(jīng)濟學(xué)建設(shè)項目財務(wù)經(jīng)濟評價課程設(shè)計-大和齊家地產(chǎn)房地產(chǎn)項目初步可行性研究

1、<p>　　湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)工學(xué)院工程管理專業(yè)</p><p>　　課 程 設(shè) 計</p><p>　　課程設(shè)計名稱： 建設(shè)項目財務(wù)經(jīng)濟評價 </p><p>　　班 級： 工程管理二班 </p><p>　　姓 名：

2、 石慶 </p><p>　　學(xué) 號： 1 </p><p>　　2011年 11 月 21 日</p><p>　　課程設(shè)計名稱：房地產(chǎn)項目初步可行性研究</p><p>　　一、課程設(shè)計目的：通過課程設(shè)計，熟悉掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查方法和項目

3、策劃方法，工程經(jīng)濟學(xué)的基本原理和方法，能運用所學(xué)知識進行房地產(chǎn)項目可行性研究。具體包括：</p><p>　　掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷和樓盤調(diào)查編寫方法</p><p>　　熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)查方法和技巧</p><p>　　熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法</p><p>　　熟悉房地產(chǎn)市場目標市場選擇方法</p><p&

4、gt;　　掌握房地產(chǎn)市場定位方法</p><p>　　6、熟悉房地產(chǎn)項目成本費用的構(gòu)成及其用途</p><p>　　7、掌握成本估算的方法</p><p>　　8、熟悉銷售收入、利潤、稅金等概念，掌握銷售收入、利潤、稅金的計算方法</p><p>　　9、熟悉財務(wù)評價的基本步驟</p><p>　　10、掌握現(xiàn)金流量的

5、構(gòu)成與現(xiàn)金流量表的編制</p><p>　　11、掌握財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算</p><p>　　12、掌握工程項目靜態(tài)動態(tài)評價方法。</p><p>　　二、課程設(shè)計進度安排：</p><p>　　本設(shè)計按教學(xué)計劃安排，共2周。</p><p>　　編制樓盤調(diào)查表和市場調(diào)查問卷</p><p>

6、;　　第2、3天，進行樓盤調(diào)查和市場問卷調(diào)查</p><p>　　第4天，進行樓盤和調(diào)查問卷統(tǒng)計分析</p><p>　　第5天，根據(jù)統(tǒng)計分析進行房地產(chǎn)項目市場細分，目標客戶群定位及房地產(chǎn)產(chǎn)品定位。</p><p>　　第6天，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃，進行房地產(chǎn)項目成本費用的估算。</p><p>　　第7、8天，進行相關(guān)經(jīng)濟指標的測算和分析&l

7、t;/p><p>　　第9天，初步審查設(shè)計成果，對設(shè)計進行修改完善</p><p>　　第10天，整理完成課程設(shè)計。</p><p>　　三、課程設(shè)計內(nèi)容要求：</p><p><b>　　1. 內(nèi)容要求：</b></p><p>　　（1）2010年長沙市房地產(chǎn)市場分析</p><

8、;p>　　（2）該項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析</p><p>　?。?）房地產(chǎn)項目市場定位及規(guī)劃</p><p>　　（4）房地產(chǎn)項目相關(guān)經(jīng)濟指標的測算和分析</p><p>　?。?）房地產(chǎn)項目可行性分析</p><p><b>　　（6）結(jié)論</b></p><p><b>

9、;　　2.內(nèi)容提綱：</b></p><p><b>　　（1）項目概括</b></p><p>　?。?）2011年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及需求分析</p><p><b>　　（3）項目規(guī)劃：</b></p><p>　　a.土地所在地周邊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（根據(jù)樓盤調(diào)查進行說明）<

10、/p><p><b>　　b.消費者需求特點</b></p><p>　　c.項目定位：目標客戶群、產(chǎn)品核心利益的追求（核心產(chǎn)品定位）</p><p>　　形式產(chǎn)品定位及附加產(chǎn)品定位（重點）</p><p>　　d.項目營銷策略：開盤時間、銷售節(jié)奏的控制及不同時期的銷售價格</p><p>　?。?）

11、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟可行性分析</p><p>　　包括各種成本估算表及現(xiàn)金流量表，進行經(jīng)濟指標的分析，判斷項目是否可行。</p><p><b>　　（5）社會影響分析</b></p><p><b>　?。?）結(jié)論及建議。</b></p><p>　　備注：房地產(chǎn)市場調(diào)研6-8名同學(xué)為一組進行，相關(guān)房

12、地產(chǎn)市場研究部分內(nèi)容要求參考房地產(chǎn)市場研究作業(yè)相關(guān)內(nèi)容，一組的同學(xué)市場研究的內(nèi)容可以一致，相關(guān)經(jīng)濟可行性分析每名同學(xué)獨立完成。</p><p><b>　　1項目概況</b></p><p><b>　　1.1基本情況</b></p><p><b>　　1.1.1項目名稱</b></p>

13、<p><b>　　大和齊家地產(chǎn)</b></p><p><b>　　1.1.2項目位置</b></p><p>　　地理位置：芙蓉區(qū)沙灣路1688號</p><p>　　交通位置：位于芙蓉區(qū)白沙灣路和荷花路的交匯處（瀏陽河風光帶文化公園旁），鄰人民東路，通遠大路，道路系統(tǒng)四通八達；西由荷花路直連長沙火車站，

14、南由白沙灣緊接武廣高鐵，出行十分便捷。</p><p>　　周圍交通: 公交線路：131、405、142、702、168等</p><p>　　緊鄰地鐵2號線、5號線與6號線</p><p>　　距地鐵2號線古曲路站僅300米，距地鐵2號線萬家麗站僅500米</p><p>　　1.1.3承辦單位概況</p><p>

15、　　開發(fā)商：長沙大和齊家地產(chǎn)開發(fā)有限公司</p><p><b>　　代理商：自然力</b></p><p>　　設(shè)計單位：湖南方圓建筑工程設(shè)計有限公司</p><p>　　施工單位：長沙市富湘建筑有限公司</p><p>　　物管單位：創(chuàng)新物業(yè)長沙公司</p><p>　　1.1.4項目周邊情況

16、</p><p>　　項目東臨瀏陽河、南望圭塘河，是城央極為罕見的雙河環(huán)抱社區(qū)。東臨瀏陽河風光帶，恰當隔離喧囂，憑添無限美景，更增大量觀光、休閑、娛樂設(shè)施。瀏陽河休閑產(chǎn)業(yè)帶，兼享產(chǎn)業(yè)帶帶來的巨大升值空間。南臨瀏陽河文化公園，綠樹簇擁，碧水環(huán)繞。</p><p>　　周邊配套設(shè)齊全，有超市百貨：大潤發(fā)、沃爾瑪、步步高、人人樂、家潤多；有建材家居：萬家麗、好百年、歐亞達、通程OUTLINES；

17、還有中西餐廳：新長福、新玉樓東、麥當勞、肯德基、必勝客；以及醫(yī)療門診：旺旺醫(yī)院、馬王堆療養(yǎng)院、湘雅附二、黃興醫(yī)院；更有知名學(xué)校：芙蓉中學(xué)、長郡育才二小、高嶺小學(xué)、育英小學(xué)、東郡小學(xué)。配套設(shè)施齊全豐富，方便生活起居。</p><p><b>　　1.1.5項目主旨</b></p><p>　　旨在利用天然的主舵兩河一灣的地理優(yōu)勢，以“人與自然的和諧相處”為理念，提倡“大

18、和”思想，打造“真正自然、健康、惠民、便利的經(jīng)濟適用房”。讓居民享受大自然和都市生活的融合，營造“采菊東籬下，悠然現(xiàn)南山”的氛圍；讓普通老百姓都有經(jīng)濟便利的房子居住，讓“小家其樂融融，讓大家團結(jié)一致”。</p><p><b>　　1.2各項經(jīng)濟指標</b></p><p><b>　　表1-1</b></p><p>　

19、　2 投資環(huán)境及市場分析</p><p><b>　　2.１投資環(huán)境分析</b></p><p>　　2.1.1全國整體經(jīng)濟環(huán)境</p><p>　　2011年國民經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，據(jù)初步測算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，同比增長9.6%。2011上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%。其中，住宅投資18641億元，增長36.

20、1%。全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.75。房地產(chǎn)趨勢仍舊樂觀，有充足的潛力可挖掘。</p><p>　　2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控“新國八條”。在這些政策的綜合作用下，前三季度房屋銷售增速持續(xù)下滑，居民預(yù)期有所改變，企業(yè)資金壓力不斷上升，房價漲幅回落，房價下降城市數(shù)量逐步增多。而這正是我們開發(fā)經(jīng)濟適用

21、房的好時機，要把握好挑戰(zhàn)，在挑戰(zhàn)我創(chuàng)新，求得生存。</p><p>　　而從供需關(guān)系來看，目前中國城市戶均僅有0.74套住房，距離戶均一套尚有一定距離，并且受投資渠道不暢，通貨膨脹、人民幣升值壓力、熱錢流入等的影響，促使房地產(chǎn)的需求量增大，房地產(chǎn)市場仍有較大需求，可開發(fā)潛力大。</p><p>　　2.1.2項目投資環(huán)境 </p><p><b>　　1）

22、地塊環(huán)境分析</b></p><p><b>　?。?）地塊周圍環(huán)境</b></p><p>　　項目位于芙蓉區(qū)白沙灣路和荷花路的交匯處，鄰人民東路，通遠大路，道路系統(tǒng)四通八達；西由荷花路直連長沙火車站，南由白沙灣緊接武廣高鐵，出行十分便捷。周邊房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)較多，形成新興開發(fā)區(qū)。</p><p><b>　　（2）交通條件

23、</b></p><p>　　附近公交車便利（131、405、142、702、168等），緊鄰地鐵2號線、5號線與6號線，距地鐵2號線古曲路站僅300米，距地鐵2號線萬家麗站僅500米</p><p><b>　?。?）配套設(shè)施</b></p><p>　　項目設(shè)有13層居民住宅樓4棟，地下一層為停車場，其中兩棟地上一層為商鋪。住宅

24、樓為經(jīng)濟型適用房，既適合家庭居住，也適合大學(xué)畢業(yè)生、新婚夫妻或白領(lǐng)居住，特別為剛就業(yè)客戶提供經(jīng)濟房。</p><p>　　2）項目環(huán)境優(yōu)劣分析</p><p><b>　　（1）優(yōu)勢</b></p><p>　　項目主打經(jīng)濟適用房，符合當前形勢，迎合市場。</p><p>　　項目融合自然與生活為一體，愜意安謐。<

25、/p><p>　　項目周邊配套設(shè)施相對完整，交通便捷。</p><p>　　項目周邊的各個開發(fā)區(qū)對本塊地的發(fā)展有比較大的促進作用。</p><p><b>　　（2）劣勢</b></p><p>　　項目所在地相對人口密度較低。</p><p>　　項目規(guī)模較小，對發(fā)展有一定影響。</p>

26、<p><b>　?。?）機會</b></p><p>　　隨著地鐵的建成及周邊的開發(fā)和配套設(shè)施的完善，本項目的環(huán)境優(yōu)勢將漸漸體現(xiàn)。</p><p>　　隨著畢業(yè)生逐漸增多，購房需求量增大，家庭對經(jīng)濟適用房也愈來愈青睞，本項目將獲得更大的發(fā)展機會。</p><p><b>　　（4）威脅</b></p&

27、gt;<p>　　當?shù)厝藢Ρ緣K地的認識和評價相對不高，還要進行有力的宣傳。</p><p>　　項目周邊樓盤較多，競爭大。</p><p><b>　　2.2市場分析</b></p><p>　　2.2.1長沙市場分析</p><p>　　1）GDP保持較快增速，經(jīng)濟勢頭良好 </p><

28、;p>　　自2003年以來，長沙GDP一直穩(wěn)定增長GDP增長幅度穩(wěn)定在14%以上的水平。在國家政策的扶持下，長沙經(jīng)濟實現(xiàn)快速發(fā)展。</p><p>　　2）固定資產(chǎn)投資增幅較大，城市化進程加速</p><p>　　隨著2011年經(jīng)濟的繼續(xù)回暖，長沙地鐵1、2號線的開工建設(shè)，南湖路過江隧道、城際輕軌、火車北站片區(qū)整改等大型項目的相繼開工建設(shè)，長沙固定資產(chǎn)投資總額不斷增長，長沙城市建設(shè)正

29、進入一個快速發(fā)展的時代。</p><p>　　2.2.2房地產(chǎn)市場分析--長沙房地產(chǎn)市場運行情況</p><p>　　2011年第一季度，房地產(chǎn)市場不但遭遇限購、價格控制等一系列調(diào)控政策的強力沖擊，同時又受到了傳統(tǒng)春節(jié)成交淡季的影響。在調(diào)控政策的緊鑼密鼓下，作為二線城市的長沙，3月4日和31日分別出臺了限購細則和限漲目標，但市場對政策的敏感程度遠不如一線城市，一、二季度成交量不降反升，且價

30、格相對穩(wěn)定，標志著市場觀望和相持狀態(tài)基本成型。</p><p>　　1)商品房供應(yīng)情況:上半年全市新建商品房累計批準預(yù)售881.10萬㎡，同比減少0.87%，其中住宅批準預(yù)售805.63萬㎡，同比減少0.27%。內(nèi)五區(qū)新建商品房累計批準預(yù)售539.69萬㎡，同比減少18.63%，其中住宅批準預(yù)售502.11萬㎡，同比減少16.94%。內(nèi)五區(qū)新增上市量同比大幅下降，特別是天心區(qū)、雨花區(qū)尤為明顯；三縣市新增上市量同比

31、有較大增長，同比增幅均超過55%以上，僅望城新增上市量小幅下滑。</p><p>　　2)商品房銷售情況。1-5月，長沙地區(qū)新建商品房累計銷售備案854.77萬㎡，同比減少8.18%；其中，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計銷售備案598.51萬㎡，同比減少4.98%。截止6月25日，6月前四周長沙全市新建商品房網(wǎng)簽82.76萬平方米，7805套；長沙上半年住宅成交共41396套，444.89萬平米，同比下跌34.87%，均價

32、6014元/平米，同比上漲23.16%。</p><p>　　3)商品房價格情況。2011年上半年長沙房價仍然保持上漲態(tài)勢。岳麓區(qū)的樓市均價為5681元/㎡，平均每月上漲78元/㎡。經(jīng)開區(qū)的樓市均價為4753元/㎡，平均每月上漲141元/㎡。開福區(qū)的樓市均價為7220元/㎡，平均每月上漲78元/㎡。芙蓉區(qū)的樓市均價為8323元/㎡，平均每月上漲158元/㎡。天心區(qū)的樓市均價為6848元/㎡，平均每月上漲103元/

33、㎡。雨花區(qū)的樓市均價為6930元/㎡，平均每月上漲135元/㎡。如果按月來看，1月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為5105元/㎡，2月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為5889元/㎡，3月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為5529元/㎡, 4月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為5021元/㎡, 5月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為 6579 元/㎡, 6月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為7180元/㎡。長沙市“限購令”沒有限購商業(yè)地產(chǎn)，加強了非住宅市場價

34、格的上漲預(yù)期，6月商業(yè)地產(chǎn)均價持續(xù)上漲。1-2月內(nèi)五區(qū)非住宅備案均價累積數(shù)為8640元/㎡，3月則升為11925元/㎡。從市場反饋來看，限購之后，高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的積極入市抬高了均價。</p><p>　　4)房地產(chǎn)市場指數(shù)：近日，長沙市房產(chǎn)研究中心公布《2011年6月長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)分析報告》。該報告顯示，2011年6月，長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)為100.38，環(huán)比下降0.32點，這是自本年度3月以來出現(xiàn)的首

35、次環(huán)比下跌，但景氣值仍保持在高景氣空間內(nèi)。其中，土地交易指數(shù)為87.15，環(huán)比上升7.71點；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)指數(shù)為98.63，環(huán)比下降9.89點；新房交易指數(shù)為103.42，環(huán)比上升3.26點；二手房交易指數(shù)為102.29，環(huán)比上升1.31點；房地產(chǎn)金融指數(shù)為103.38，環(huán)比下降5.94點；房地產(chǎn)市場信心指數(shù)為99.18，環(huán)比上升0.97點。</p><p>　　2.2.3項目市場分析</p>&

36、lt;p>　　本項目以建設(shè)經(jīng)濟適用房為主，全部對外出售。從周圍地塊的銷售情況來看，由于地處芙蓉區(qū)白沙灣路和荷花路的交匯處，周圍環(huán)境較好，配套設(shè)施齊全，發(fā)展?jié)摿Υ?。周邊住宅價格屬于中高檔水平，周邊住宅樓及商業(yè)樓開發(fā)較大，且銷售狀況良好。根據(jù)項目的地理位置與銷售對象的需求結(jié)構(gòu)分析，以及所做調(diào)查，確定經(jīng)濟適用房為主打戶型。</p><p><b>　　3房地產(chǎn)產(chǎn)品方案</b></p&g

37、t;<p>　　3.1房地產(chǎn)目標市場選擇</p><p>　　3.1.1目標市場選擇</p><p><b>　　1）定位因素分析</b></p><p>　　(1)項目地塊的有利因素：</p><p>　　取得土地價格低廉。土地費為1033萬元，且已經(jīng)包括拆遷費。</p><p>

38、　　容積率等規(guī)劃指標基本符合公司開發(fā)的要求。</p><p>　　超市、醫(yī)院等生活配套設(shè)施可借助現(xiàn)有配套。</p><p>　　交通便利，地鐵公車四通八達。</p><p>　　當?shù)乜蛻羧旱娜丝跀?shù)量與整個項目的銷售量基本相符。</p><p>　　(2)項目地塊的不利因素</p><p>　　地理位置相對繁華區(qū)（步行街

39、）有一定距離。</p><p>　　整個區(qū)域的品位較低，認可度不高，市場人氣不足。</p><p>　　周邊樓盤較多競爭大。</p><p>　　2）目標客戶群的分析</p><p>　　該項目的目標客戶群，主要由三部分組成：</p><p><b>　　(1)當?shù)芈毠?lt;/b></p>

40、<p>　　這部分客戶群的總體消費能力中等。因為其收入的剛性限制，其對房價的總體承受力在30~50萬元/套左右（也即首付5—6萬元，月供800--1000元）。</p><p><b>　　(2)當?shù)貍€體戶</b></p><p>　　這部分客戶的總體消費能力略高于當?shù)芈毠はM。因為其收入有一部分不確定性，其對房價的總體承受力在40~60萬元/套左右（也

41、即首付5—6萬元，月供1200--1500元）。</p><p>　　(3)非當?shù)赝顿Y者及高薪人群</p><p>　　這部分客戶群的總體消費能力較高，他們的消費一般要求高品質(zhì)，或者是投資消費。其對房價的總體承受力在50萬元/套左右以上，并且可以承擔一次性付款。</p><p>　　3）選擇依據(jù)：經(jīng)過我們對周邊市場的調(diào)查及消費者的調(diào)查，對市場進行了細分，選定中端市場

42、為我們的目標市場。</p><p><b>　　圖3-1</b></p><p><b>　　圖3-2</b></p><p><b>　　圖3-3</b></p><p><b>　　4)中端市場：</b></p><p>　　(

43、1)市場特征：該類產(chǎn)品總價大多在40~60萬，單價在5000元左右，產(chǎn)品品質(zhì)較好，配套設(shè)施比較齊全，環(huán)境較好，因此銷售速度一般較快。該市場開發(fā)商進入的難度較中低端市場大些。</p><p><b>　　(2)目標客戶：</b></p><p>　　年齡：24—45歲，這部分人群也屬于有效消費的主力人群，在中成公司2002年的市場調(diào)查中，這個年齡段的人群占到了14.2%

44、。</p><p>　　收入：他們的收入在4萬—8萬之間，有一部分積蓄，或者可以承擔每月的住房貸款。</p><p>　　家庭結(jié)構(gòu)：三口之家以及剛就業(yè)人員為主</p><p>　　購房目的：解決居住問題，改善居住環(huán)境。</p><p>　　購房行為：比較理智，除實用外，比較注重產(chǎn)品的舒適性，對品牌有一定的要求。</p><

45、p>　　3.2房地產(chǎn)產(chǎn)品定位</p><p>　　3.2.1定位依據(jù)：根據(jù)房地產(chǎn)市場定位，進一步明確產(chǎn)品定位。</p><p>　　根據(jù)與當?shù)卣潭ǖ拈_發(fā)節(jié)奏，大和齊家項目的開發(fā)面積為5000平米左右，建筑面積約15萬平方米左右。</p><p>　　3.2.2基本思路是：</p><p>　　1）容積率控制在2.6左右；</p

46、><p>　　2）綠化率大于30%；</p><p>　　3）建筑密度為20%</p><p>　　4）總建設(shè)規(guī)模約15萬平方米左右。</p><p>　　5）由于當?shù)啬軌驑?gòu)成商業(yè)顧客的總?cè)丝诹勘容^小，且地理位置相對不處于繁華地段，同時，超市、學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施又可以借用周邊配套設(shè)施，因此，在地塊上不考慮大面積的綜合用地和公建用地。</p&g

47、t;<p>　　6）超市、酒店、車庫等項目,可以考慮利用建筑的底層。</p><p>　　3.2.3產(chǎn)品性質(zhì)分類</p><p>　　大和齊家全部由住宅組成。公寓以多層為主，考慮到容積率、南北間距比的要求和園區(qū)建筑景觀的需要，要建設(shè)一些綠地小公園。</p><p>　　3.2.4產(chǎn)品設(shè)計細項</p><p><b>　

48、　1）外觀</b></p><p>　　大和齊家項目周邊環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，道路及行道樹圍繞周邊。這將使得未來的大和齊家項目融自然與生活與一體。因此，大和齊家的建筑風格、外觀、色彩、建筑體量等應(yīng)與周邊自然風景、河流相結(jié)合，透露出自然美與現(xiàn)代氣息的融合。</p><p><b>　　2）建筑群落：</b></p><p>　　大和齊家

49、的建筑群體應(yīng)線條流暢，針對男方建筑中線條普遍較硬的狀況，應(yīng)盡可能使用柔和的線條，力求建筑群在整體上渾然一體，與大自然融為一體，并組合成合理的天際輪廓線，體現(xiàn)整個園區(qū)豐富、變換的層次，既軟化建筑體量，又賦予建筑以動感。</p><p><b>　　3）建筑色彩：</b></p><p>　　大和齊家因周邊環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，尤其考慮到冬天比較寒冷的因素，其色彩應(yīng)追求與環(huán)

50、境融合互補效應(yīng)，以柔和明快的暖色調(diào)為主，不宜過多采用冷色調(diào)。</p><p><b>　　4）空間布局</b></p><p>　　根據(jù)大和齊家所處的地理位置及其T地形地貌，考慮其規(guī)模、檔次，園區(qū)的總體布局應(yīng)分散而統(tǒng)一，方便各棟的生活起居。</p><p><b>　　5）項目出入口：</b></p><

51、;p>　　從大和齊家的地塊形態(tài)分析，T字型布局有一定不變，所以可以在T字頭與T字尾各布置一個出入門，以方便出行，但要注意管理與安全。f泊車位：</p><p>　　大和齊家的車庫、車位配比，按照園區(qū)的檔次，可以適當降低比率。計劃配置80%左右，以半地下車庫、車位為主，輔以地面固定車位。規(guī)劃中充分利用地面空間，可適當設(shè)置若干個道路回灣，增加地面臨時訪客車位，也可與綠化結(jié)合起來。</p><

52、p><b>　　6）中心花園：</b></p><p>　　大和齊家倡導(dǎo)以“人與自然的和諧相處”為理念，提倡“大和”思想，打造“真正自然、健康、惠民、便利的經(jīng)濟適用房”。讓居民享受大自然和都市生活的融合，營造“采菊東籬下，悠然現(xiàn)南山”的氛圍；故要做好綠化，計劃設(shè)計風格獨特的中心花園。</p><p><b>　　7）朝向：</b></

53、p><p>　　朝向問題是客戶選擇住房時的一個重要因素。人們對朝南的住宅情有獨鐘。無論從有利于身體健康，還是從風水、習(xí)俗的角度看，都十分重要。大和齊家項目盡量滿足坐北朝南。規(guī)劃設(shè)計中要特別重視對端套住宅外墻、窗戶的處理，充分挖掘東西兩側(cè)的“朝陽面”。</p><p><b>　　8）結(jié)構(gòu)</b></p><p>　　根據(jù)初步了解的情況，大和齊家地塊

54、的地質(zhì)條件相對較好，因此其多層建筑建議采用磚混墻和現(xiàn)澆板，其小高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，既符合承重、抗壓、抗震、防風的要求，又能適當降低成本。</p><p><b>　　9）戶型</b></p><p>　　戶型設(shè)計宜以中小戶型為主，85平方米左右的兩居室戶型和105平方米左右的三居室戶型，應(yīng)成為本項目的主流戶型。在此基礎(chǔ)上兼顧多品種、多類型，以滿足市場的多樣化需

55、求；</p><p>　　按園區(qū)總體規(guī)劃中內(nèi)部景觀位置的不同，相應(yīng)安排不同檔次的戶型，如面臨中心花園的組團宜安排100～120平方米左右的中等戶型，個別也可以安排130平方米以上的大戶型；</p><p>　　戶型的朝向、通風和景觀盡量做到均好性；盡量做到明廚、明衛(wèi)、明廳，同時兼顧舒適性、經(jīng)濟性、安全性和整體性；</p><p><b>　　10）服務(wù)&l

56、t;/b></p><p>　　大和齊家項目要提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)與物業(yè)服務(wù)，讓普通老百姓都有經(jīng)濟便利的房子居住，讓“小家其樂融融，讓大家團結(jié)一致”。服務(wù)以“便民，惠民，豐富小區(qū)生活、增加鄰里感情，提高生活質(zhì)量與品質(zhì)”為理念，配合都市生活與人群喜好進行創(chuàng)新型服務(wù)。比如特色的小區(qū)聯(lián)誼文化，齊全的小區(qū)家政、幼兒托管服務(wù)還有創(chuàng)新的小區(qū)交流會（讀書交流、旅游交流等等）。</p><p>　　3

57、.3房地產(chǎn)開發(fā)銷售進度安排</p><p>　　本項目的項目周期為三年，前兩年為建設(shè)期，后兩年為運營期。</p><p>　　3.3.1開發(fā)進度 ： </p><p><b>　　表3-4</b></p><p>　　3.3.2銷售進度：本樓盤的開盤時間為第二年年初，第一棟樓封頂時開始預(yù)售。主要戶型為85平米和105平

58、米的兩種，85平米戶型有100戶，105的為60戶。第二年銷售面積占總面積的40%，其中85平米戶型為60套，105平米戶型為23套。第三年銷售面積占總面積的60%，其中85平米戶型為40套，105平米戶型為37套。</p><p><b>　　4財務(wù)評價</b></p><p>　　4.1項目總投資估算</p><p>　　4.1.1 項目投

59、資概況</p><p>　　據(jù)估算, 本項目包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費用、開發(fā)期稅費等總投資為6992.38 萬元人民幣，可銷售面積的單方造價為5500 元/平方米。更詳細的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計的深入而調(diào)整。</p><p>　　4.1.2 估算依據(jù)</p><p>　　1) 整個項目按中、低擋建造水平計算；</p><p

60、>　　2) 估算中的有關(guān)稅金和費用按長沙市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算；</p><p>　　3) 假定該項目在兩年內(nèi)建成；</p><p>　　4) 假定該項目在第一年開始預(yù)售，至項目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢;</p><p>　　5) 項目總投資中自有資金比率按35%計算（用到的只有20%）；</p><p>　　6) 貸款的

61、年利率按6%計??；</p><p>　　7) 土地掛牌費中包括拆遷補助費；</p><p>　　8)該項目的產(chǎn)品定位為框架小高層，房屋開發(fā)費為1400元每平米；</p><p><b>　　4.1.3估算結(jié)果</b></p><p>　　投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示。</p><p>　　表4-1

62、 項目成本估算</p><p><b>　　4.1．4資金來源</b></p><p>　　該項目為自由資金為1992.38萬元，銀行貸款為5000萬元。</p><p>　　4.2成本及費用估算</p><p><b>　　1）土地費用</b></p><p>　　土地出

63、讓金政府一次性收取的標準地價1033萬元</p><p><b>　　2）前期工程費</b></p><p>　　按每平方米建筑面積約80元，算得前期工程費14948×80=119.58萬元</p><p><b>　　3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費</b></p><p>　　無熱水、暖氣設(shè)施建設(shè)，

64、按照建筑總面積每平方米80元計算</p><p>　　14948×80=119.58萬元</p><p><b>　　4）房屋開發(fā)費</b></p><p>　　開發(fā)項目為普通裝修，框架小高層住宅，每平方米造價按照1400計算</p><p>　　1400×14948=2092.73萬元</p&

65、gt;<p><b>　　5）公共配套設(shè)施費</b></p><p>　　無定位方面特殊要求，按每平方米為80元計算</p><p>　　14948×80=119.58萬元</p><p><b>　　6）管理費</b></p><p>　?。?033+119.58+2092

66、.73）×5%=162.27萬元</p><p><b>　　7）銷售費用</b></p><p>　　按照銷售收入的5%計算</p><p>　　8211.45×5%=411.07</p><p><b>　　8）財務(wù)費用</b></p><p>　　項

67、目申請2000萬元貸款，貸款利率為6%，項目周期為3年，則財務(wù)費用初步估算為360萬元</p><p><b>　　9）不可預(yù)見費</b></p><p>　　按照土地費、前期工程費和房屋開發(fā)費之和的5%估算</p><p>　　（1033+119.58+2092.73）×5%=162.27萬元</p><p>

68、;<b>　　10）其他費用</b></p><p>　　按照土地費、前期工程費和房屋開發(fā)費之和的1.5%估算</p><p>　?。?033+119.58+2092.73）×1.5% =48.68萬元</p><p>　　11）稅金及政府收費</p><p>　　營業(yè)稅及附加 411.07×（1+3

69、%+5%）=443.96萬元</p><p>　　所得稅（8211.45-5657.542）×0.25=638.48萬元</p><p>　　按照項目建設(shè)進度計劃安排，本項目資金投入計劃詳見表“投資計劃與資金籌措</p><p><b>　　表”。</b></p><p>　　表4-2 投資計劃與資金籌措表&

70、lt;/p><p><b>　　4.3收益估算</b></p><p>　　1）總投資收益率?？偼顿Y收益率（ROI）表示總投資的盈利水平，系指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年息前稅前利潤或運營期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT）與項目總投資（TI）的比率，總投資收益率應(yīng)按下式計算：</p><p>　　總投資收益率（1070.3/3）/2500=14.2

71、7%</p><p>　　總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。2）項目資本金凈利潤率。項目資本金凈利潤率（ROE）表示項目資本金的盈利水平，系指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)年平均凈利潤（NP）與項目資本金（EC）的比率；項目資本金凈利潤率應(yīng)按下式計算：</p><p>　?。?49.71/3）/500=49.94 % &

72、lt;/p><p>　　項目凈資本金利潤率較高，利潤空間較大。</p><p>　　3）項目內(nèi)部收益率。項目稅后內(nèi)部收益率（IRR）為17.2%，高于行業(yè)基準內(nèi)部收益率12%，在此情況下可行。</p><p>　　稅后總利潤為794.77+2566.34-2475.807=885.8</p><p>　　4.4 盈利能力分析</p>

73、<p>　　4.4.1現(xiàn)金流量分析</p><p><b>　　1）投資回收期。</b></p><p>　　所得稅前投資回收期3-（3422.488/5864.56）=2.42(年)</p><p>　　所得稅后投資回收期3-（2566.34/4362.13）=2.61（年）</p><p>　　根據(jù)預(yù)計的

74、現(xiàn)金流量表計算，本項目在2011年年中現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，所得稅前投資回收期為1.99年，所得稅后投資回收期為2.09年，都小于行業(yè)基準回收期，因此項目從此角度評價是可行的。</p><p><b>　　2）財務(wù)凈現(xiàn)值。</b></p><p><b>　　所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值</b></p><p>　　=-2475.807*0.

75、8929+1059.697*0.7972+3422.488*0.7118=1070.3(萬元) >0</p><p><b>　　所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值</b></p><p>　　=-2475.807*0.8929+794.77*0.7972+2566.34*0.7118=249.71(萬元)>0</p><p>　　以財務(wù)凈現(xiàn)值作為

76、評價依據(jù)，可知無論是所得稅前還是所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值都是大于0的，從這個方面來看，項目是具有可行性的。</p><p>　　3）財務(wù)內(nèi)部收益率（插值法計算）。</p><p>　　所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率=35%-208.5/(208.5+210)*5%=32.5%</p><p>　　所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率=15%+76.2/(76.2+152.2)*5%=17.2%

77、</p><p>　　以財務(wù)內(nèi)部收益率作為項目可行性評價依據(jù)的話可知，無論是所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率還是稅后，其內(nèi)部收益率都大于房地產(chǎn)行業(yè)基準收益率12%，從這個方面來說，此項目還是十分具有可行性的。</p><p><b>　　4.5清償能力分析</b></p><p>　　項目清償能力分析主要通過計算一些反映項目還款能力的指標，分析判斷項目還

78、款期間的財務(wù)狀況及還款能力，分析項目按時償還貸款的可能性。清償能力的分析可以通過以下指標進行：</p><p>　　1）資產(chǎn)負債率 資產(chǎn)負債率是反映項目各年負債水平、財務(wù)風險及償債能力的指標，計算公式為： </p><p>　　資產(chǎn)負債率=2000÷8221.45×100%=0.2433</p><p>　　資產(chǎn)負債率不高，風險不大。&

79、lt;/p><p><b>　　2）貸款償還期</b></p><p>　　項目歸還貸款所需的時間就是貸款償還期，貸款償還期一般用于計算項目償還固定資產(chǎn)貸款所需的時間，這個指標的計算有兩個目的：</p><p>　　①在還款時間及還款方式既定的情況下，計算項目能否滿足還款要求，這時可以采用綜合還貸的方式;</p><p>　

80、　②以最大能力法計算項目貸款償還期。最大能力法即以項目本身投產(chǎn)以后產(chǎn)生的可還款資金償還項目貸款</p><p>　　投資回收期計算 3－1+1264.23÷3324.32=2.61</p><p><b>　　3）流動比率</b></p><p>　　流動比率( Current Ratio，CR)也稱營運資金比率(Workin

81、g Capital Rati-o)或真實比率( Real Ratio)，是指企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負債的比率。流動比率反映了企業(yè)用來償還負債的能力，與流動比率相對應(yīng)的是速動比率，一般情況下都是一起對二者進行分析。</p><p><b>　　4）速動比率</b></p><p>　　速動比率( Quick Ratio，QR)，又稱“酸性測驗比率”(Acid - test

82、Rati-o)，是</p><p>　　速動資產(chǎn)對流動負債的比率。它是衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負債的能力。</p><p><b>　　4.6風險分析</b></p><p>　　本項目的風險主要來自：建造成本、售價、銷售進度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價格的變化和銷售進度的快慢。而這些風險因素，又受政治、經(jīng)

83、濟、社會條件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對整個項目全部資金投資的經(jīng)濟效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟評價指標，因此需要項目的主辦者進行認真考慮。</p><p><b>　　敏感性分析</b></p><p>　　影響本項目財務(wù)效益的主要風險因素為總投資（建造成本）、售價。針對全部資金和自有資金的評價指標，分別算出當上述因素變化

84、77;10%時，對主要經(jīng)濟評價指標的影響分析如表</p><p>　　由于本項目全部投資基本方案的內(nèi)部收益率為17.2%，遠高于本項目測算中的貸款年利率，因此自有資金的評價指標隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項目正常運作的情況下，應(yīng)盡可能降低自有資金的投入，使項目主辦者的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。</p><p>

85、<b>　　5.環(huán)境評價</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是城市第3產(chǎn)業(yè)的主要組成部分，作為城市人民的居家、工作、娛樂、商業(yè)活動的場所，它豐富了人民生活，讓人民安居樂業(yè)。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們擁有了一個共同的愿望，就是生活環(huán)境的不斷改善，能夠擁有一個舒適、安靜的居住空間。</p><p>　　長沙是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科教、

86、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市土地總面積1.18萬平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積170平方公里；總?cè)丝?01.8萬人。長沙，山青水秀、氣候宜人，有風景獨秀“霜葉紅于二月花”的岳麓山，有水洲相擁“春來江水綠如藍”的湘江；長沙，人杰地靈、歷史悠久，有在海內(nèi)外享有盛名的世界第八大奇跡馬王堆漢墓、千年學(xué)府岳麓書院及三國東吳簡

87、牘；</p><p>　　長沙交通通訊便利。已基本形成了水陸空現(xiàn)代化交通體系，長沙黃花機場是國際空港，已開通39條航線，可直飛北京、上海、廣州、香港、曼谷等特大城市和地區(qū)。以長沙為中心的全省高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成，107、319、京珠高速等公路均匯于市區(qū)，長沙已列為全國45個公路主樞紐城市之一。長沙又是全國鐵路交通樞紐，京廣復(fù)線貫穿南北，湘黔、浙贛、石長線連接?xùn)|西；長沙港口主樞紐霞凝港區(qū)一期工程已建成投入使用，具備千

88、噸級生產(chǎn)能力。長沙綜合通訊能力居全國第3位，可與全國各地和世界180多個國家及地區(qū)進行通訊聯(lián)系。1978年大陸推行改革開放以來，城區(qū)建設(shè)發(fā)展較快，但沒有完整考慮對歷史街區(qū)的保護，尚不存在完整的歷史文化街區(qū)，完整的麻石街僅存4條。近幾年開始關(guān)注對古城區(qū)的搶救，設(shè)立了五個“歷史文化街區(qū)”進行保護性搶救，這些街區(qū)為：太平街、潮宗街、化龍池、小西門、天心閣歷史文化街區(qū)。</p><p>　　此項目地處瀏陽河大橋以西，交通

89、方便，工廠排污少，空氣新鮮。建筑容積率不大于2.6，建筑密度小，高度控制在十六層，采光通風等各項指標都較高。不管是地理位置還是項目本身都未置業(yè)者帶來了充滿溫馨、安寧、舒適能安居樂業(yè)的生活環(huán)境。</p><p><b>　　6結(jié)論</b></p><p>　　上述分析和財務(wù)效益評估的結(jié)果表明，本項目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風險能