寧波開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司的現(xiàn)狀分析和對(duì)策研究【開題報(bào)告】

1、1畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）開題報(bào)告工商管理寧波開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司的現(xiàn)狀分析和對(duì)策研究一、立論依據(jù)1.研究意義、預(yù)期目標(biāo)改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以逐步發(fā)展壯大起來(lái)，房?jī)r(jià)也成倍的上漲，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。寧波作為東部沿海城市，擁有良好的地理優(yōu)勢(shì)，加上城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)寧波房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景一片光明。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。特別是隨著社會(huì)分工的細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售也慢慢開始分離

2、，營(yíng)銷代理公司利用豐富的市場(chǎng)信息專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研及營(yíng)銷策劃人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃提供咨詢服務(wù)包括項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、市場(chǎng)需求分析、戶型設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、樓盤包裝、價(jià)格制定、廣告策略等，逐漸的在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)。但是房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)的成倍的上漲，直接影響到了百姓民生問(wèn)題，于是國(guó)家在2010年出臺(tái)有史以來(lái)最嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策，讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的“冰凍期”。針對(duì)目前這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，想要走出困境并且脫穎而出，深入分析寧波的

3、房地產(chǎn)銷售的環(huán)境和策略時(shí)很必須的。本文主要分析寧波現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售公司中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，以及整個(gè)大環(huán)境存在的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，采用親臨實(shí)踐、實(shí)地采訪、書報(bào)刊物、網(wǎng)絡(luò)搜尋等方法，為寧波房地產(chǎn)銷售公司未來(lái)的發(fā)展提供相關(guān)有用的建議。2.研究現(xiàn)狀1房地產(chǎn)和房地產(chǎn)營(yíng)銷的相關(guān)定義1.1房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存

4、在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。1.2房地產(chǎn)營(yíng)銷的定義房地產(chǎn)營(yíng)銷指對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位，市場(chǎng)推廣策劃，項(xiàng)目銷售策劃。開發(fā)商把銷售委托給代理機(jī)構(gòu)，代理商作為中介機(jī)構(gòu)從事房4國(guó)自房地產(chǎn)代理市場(chǎng)形成以來(lái)大致經(jīng)過(guò)了三個(gè)階段：1993—1997年代理市場(chǎng)的起步階段；1998—1999年為面向營(yíng)銷的代理市場(chǎng)；2000至今為

5、產(chǎn)品依托的代理市場(chǎng)。3.2房地產(chǎn)營(yíng)銷代理模式的特征首先，房地產(chǎn)代理人不以自己的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移為目的，也不以自己的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保或做為抵押物，同時(shí)對(duì)屬于委托人或者第三人的房地產(chǎn)交易標(biāo)的物既不享有占有權(quán)也無(wú)權(quán)按照自己的意思加以處分。其次，在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)代理人不能獨(dú)立為意思表示要以委托人的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，其在代理活動(dòng)中所表達(dá)的意思是委托人的意思，并在委托人授權(quán)內(nèi)有權(quán)代替委托人與第三人訂立交易合同。最后，房地產(chǎn)代理人一般不承擔(dān)委托人與第

6、三人交易行為的后果。委托人授權(quán)范圍內(nèi)的活動(dòng)，交易后果也應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān)，但在房地產(chǎn)代理人超出授權(quán)范圍之外的行為除外。4.房地產(chǎn)營(yíng)銷公司的研究現(xiàn)狀4.1房地產(chǎn)營(yíng)銷代理模式的發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)化和住房市場(chǎng)化以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的市場(chǎng)細(xì)化分工更反映了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。產(chǎn)銷分離可以充分發(fā)揮代理商自身的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)，降低滯銷風(fēng)險(xiǎn)，加快資金周轉(zhuǎn)；而開發(fā)商則可以集中精力

7、進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，提高項(xiàng)目質(zhì)量，塑造品牌形象，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)銷分離是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。其中學(xué)者宋志勇（2001）在《房地產(chǎn)銷售模式探討》一文中提出反房地銷售代理是市場(chǎng)日趨完善、社會(huì)分工日益細(xì)化的產(chǎn)物。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展由賣方市場(chǎng)變成買方市場(chǎng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分走向成熟與理性。在這過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)一方面規(guī)模增大獲取規(guī)模效益一方面專業(yè)、特長(zhǎng)分工越細(xì)走向功能細(xì)分和經(jīng)營(yíng)細(xì)分傳統(tǒng)的全能開發(fā)商難以為繼聰明的開發(fā)商會(huì)致力于某一類產(chǎn)

8、品的開發(fā)如只進(jìn)行專業(yè)的高檔住宅開發(fā)或者商場(chǎng)、寫字樓的開發(fā)等并把它做出特色和品牌這樣在市場(chǎng)的某一領(lǐng)域就具有壟斷性能取得壟斷利潤(rùn)。同時(shí)開發(fā)商發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)而把銷售委托給銷售代理商代理費(fèi)記入開發(fā)成本自己則集中精力于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)避免傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)普遍存在的核心競(jìng)爭(zhēng)力不突出財(cái)務(wù)負(fù)債受制于經(jīng)濟(jì)周期公司管理形態(tài)難以選擇等問(wèn)題從而可以獲得更高的開發(fā)利潤(rùn)。楊曉東（2011）認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)代理商而言，開展全程代理業(yè)務(wù)，將前期市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目可行性研究信息，中