x市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及對策研究[開題報告]

1、1本科畢業(yè)設(shè)計（論文）本科畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告題目X市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及對策研究市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及對策研究一、論一、論文選題的背景、意義文選題的背景、意義（一）選題意義（一）選題意義各國房地產(chǎn)業(yè)的興起和歷史變遷是各國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和升級、政治體制和制度變革、文化和居住觀念更新、區(qū)域優(yōu)勢轉(zhuǎn)移及歷史突發(fā)事件產(chǎn)生的相互作用和相互促進(jìn)的產(chǎn)物，是人類進(jìn)步、城市文明、人們生活條件改善、生活方式和居住觀念改變的體現(xiàn)。改

2、革開放后，我國房地產(chǎn)業(yè)的真正興起和快速崛起，推動了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。從2003年開始，國家就已明確提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)處于我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性地位，而且各地的實踐也一再證明，房地產(chǎn)業(yè)在我國改革開放后，尤其是近10年來的發(fā)展中，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)城市化和城市現(xiàn)代化的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國城鎮(zhèn)居民生活居住水平提高及其財富增長的最為顯著的表現(xiàn)。目前，住房領(lǐng)域社會反響強(qiáng)烈，爭議較大的問題主要集中在三個方面：一是房價快速

3、上漲，特別是大中城市房價漲幅過大，新建的中小戶型住房供給嚴(yán)重不足；二手房市場和租賃市場發(fā)育緩慢，住房市場秩序比較混亂。二是住房保障覆蓋面小，措施不到位，有些保障制度設(shè)計不合理，由此產(chǎn)生的一些“尋租”和腐敗現(xiàn)象引起廣大群眾的不滿。三是住房市場宏觀調(diào)控困難重重，調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。X作為東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，房地產(chǎn)市場也同樣存在著上述問題，如何解決上述問題，已經(jīng)成為X市場房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。為了有效解決這些問題，必須通過對X市

4、房地產(chǎn)市場基本情況的了解和調(diào)查，參考現(xiàn)有的文獻(xiàn)資料，提出一些具有針對性的解決對策和措施。（二）（二）文獻(xiàn)綜述文獻(xiàn)綜述第一、國外對于房地產(chǎn)市場的理論研究成果1、房地產(chǎn)市場的內(nèi)部機(jī)制方面3國內(nèi)學(xué)者也意識到土地市場、增量市場和存量市場之間存在相互作用?！段覈》績r格形成機(jī)制的弊端》指出“土地是影響住宅供給的重大因素，可供住宅建造的土地數(shù)量對于住宅供給有正相關(guān)的關(guān)系，住宅土地的價格對于住宅供給有反向相關(guān)的關(guān)系”。（張鴻銘，2004）《我國房地產(chǎn)

5、增量市場研究》指出：闡述了城市地產(chǎn)理論和實踐，并對房價和地價的相關(guān)性進(jìn)行了專題研究；房地產(chǎn)存量市場對我國房地產(chǎn)增量市場的主要調(diào)節(jié)作用，呼吁放開房地產(chǎn)存量市場，從而帶動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（高美成，2000）2、房地產(chǎn)價格的影響因素方面、房地產(chǎn)價格的影響因素方面《利息稅對房地產(chǎn)市場運行的影響》指出：我國房地產(chǎn)價格的上漲還引起學(xué)者對成本的關(guān)注，部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)建設(shè)成本的提高是住宅價格上漲的主要因素，房地產(chǎn)市場價格的形成原因，不外乎成本推

6、動和需求拉動，需求控制政策暫時很難成為政府的調(diào)控手段。(張紅，李文誕，2001，王嚇忠，2002)《住房價格高漲問題》指出:隨著我國城市居民人均工資水平的提高對居住要求的提高是住宅價格高漲的主要因素。(吳建峰，2002)3、博弈論及相關(guān)應(yīng)用研究《博弈論和經(jīng)濟(jì)行為》指出：我國學(xué)者對博弈論的研究是從20世紀(jì)90年代開始的，這一時期主要是對博弈論理論的研究和探討。近幾年來，我國學(xué)者越發(fā)重視對博弈論的應(yīng)用研究，尤其是對金融領(lǐng)域和市場中博弈行為問

7、題的研究。（年馮諾依曼，摩根斯坦恩，1944）《灰色土地市場的博弈分析：成因?qū)Σ吲c創(chuàng)新障礙》指出：運用博弈論的理論對土地隱性市場進(jìn)行了分析。（王玉堂，1999）《運用博弈分析方法對我國住宅市場中住房抵押貸款提前還款的行為分析》指出：在我國目前住房抵押貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況下，住房抵押貸款的提前還款將減少銀行的預(yù)期收益，給銀行帶來損失。（施錫銼.張淼，2002）《商品房開發(fā)投資決策階段的分析》指出：認(rèn)為開發(fā)面積進(jìn)行確定是以實際市場需求預(yù)測為