x市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及對(duì)策研究[開(kāi)題報(bào)告]

1、1本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開(kāi)題報(bào)告題目X市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及對(duì)策研究市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及對(duì)策研究一、論一、論文選題的背景、意義文選題的背景、意義（一）選題意義（一）選題意義各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起和歷史變遷是各國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和升級(jí)、政治體制和制度變革、文化和居住觀念更新、區(qū)域優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移及歷史突發(fā)事件產(chǎn)生的相互作用和相互促進(jìn)的產(chǎn)物，是人類進(jìn)步、城市文明、人們生活條件改善、生活方式和居住觀念改變的體現(xiàn)。改

2、革開(kāi)放后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的真正興起和快速崛起，推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。從2003年開(kāi)始，國(guó)家就已明確提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)處于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性地位，而且各地的實(shí)踐也一再證明，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)改革開(kāi)放后，尤其是近10年來(lái)的發(fā)展中，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)城市化和城市現(xiàn)代化的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是我國(guó)城鎮(zhèn)居民生活居住水平提高及其財(cái)富增長(zhǎng)的最為顯著的表現(xiàn)。目前，住房領(lǐng)域社會(huì)反響強(qiáng)烈，爭(zhēng)議較大的問(wèn)題主要集中在三個(gè)方面：一是房?jī)r(jià)快速

3、上漲，特別是大中城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，新建的中小戶型住房供給嚴(yán)重不足；二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢，住房市場(chǎng)秩序比較混亂。二是住房保障覆蓋面小，措施不到位，有些保障制度設(shè)計(jì)不合理，由此產(chǎn)生的一些“尋租”和腐敗現(xiàn)象引起廣大群眾的不滿。三是住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控困難重重，調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。X作為東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣存在著上述問(wèn)題，如何解決上述問(wèn)題，已經(jīng)成為X市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。為了有效解決這些問(wèn)題，必須通過(guò)對(duì)X市

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況的了解和調(diào)查，參考現(xiàn)有的文獻(xiàn)資料，提出一些具有針對(duì)性的解決對(duì)策和措施。（二）（二）文獻(xiàn)綜述文獻(xiàn)綜述第一、國(guó)外對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論研究成果1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部機(jī)制方面3國(guó)內(nèi)學(xué)者也意識(shí)到土地市場(chǎng)、增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)之間存在相互作用?！段覈?guó)住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制的弊端》指出“土地是影響住宅供給的重大因素，可供住宅建造的土地?cái)?shù)量對(duì)于住宅供給有正相關(guān)的關(guān)系，住宅土地的價(jià)格對(duì)于住宅供給有反向相關(guān)的關(guān)系”。（張鴻銘，2004）《我國(guó)房地產(chǎn)

5、增量市場(chǎng)研究》指出：闡述了城市地產(chǎn)理論和實(shí)踐，并對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的相關(guān)性進(jìn)行了專題研究；房地產(chǎn)存量市場(chǎng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的主要調(diào)節(jié)作用，呼吁放開(kāi)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（高美成，2000）2、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素方面、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素方面《利息稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的影響》指出：我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲還引起學(xué)者對(duì)成本的關(guān)注，部分學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)建設(shè)成本的提高是住宅價(jià)格上漲的主要因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的形成原因，不外乎成本推

6、動(dòng)和需求拉動(dòng)，需求控制政策暫時(shí)很難成為政府的調(diào)控手段。(張紅，李文誕，2001，王嚇忠，2002)《住房?jī)r(jià)格高漲問(wèn)題》指出:隨著我國(guó)城市居民人均工資水平的提高對(duì)居住要求的提高是住宅價(jià)格高漲的主要因素。(吳建峰，2002)3、博弈論及相關(guān)應(yīng)用研究《博弈論和經(jīng)濟(jì)行為》指出：我國(guó)學(xué)者對(duì)博弈論的研究是從20世紀(jì)90年代開(kāi)始的，這一時(shí)期主要是對(duì)博弈論理論的研究和探討。近幾年來(lái)，我國(guó)學(xué)者越發(fā)重視對(duì)博弈論的應(yīng)用研究，尤其是對(duì)金融領(lǐng)域和市場(chǎng)中博弈行為問(wèn)

7、題的研究。（年馮諾依曼，摩根斯坦恩，1944）《灰色土地市場(chǎng)的博弈分析：成因?qū)Σ吲c創(chuàng)新障礙》指出：運(yùn)用博弈論的理論對(duì)土地隱性市場(chǎng)進(jìn)行了分析。（王玉堂，1999）《運(yùn)用博弈分析方法對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)中住房抵押貸款提前還款的行為分析》指出：在我國(guó)目前住房抵押貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況下，住房抵押貸款的提前還款將減少銀行的預(yù)期收益，給銀行帶來(lái)?yè)p失。（施錫銼.張淼，2002）《商品房開(kāi)發(fā)投資決策階段的分析》指出：認(rèn)為開(kāi)發(fā)面積進(jìn)行確定是以實(shí)際市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)為