《資產評估學》課件

1、資產評估學,課 程 目 的,了解國內外資產評估發(fā)展狀況掌握資產評估的基本理論與方法熟悉各類具體資產的評估方法和程序能夠獨立撰寫資產評估報告,課 程 主 要內容,第一章 總 論,資產評估及其特點價值類型和評估目的資產評估的假設資產評估的原則,第一節(jié) 資產評估及其特點,一、資產評估的定義（一）資產評估的概念專業(yè)機構和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學

2、方法，對資產價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。,（二）資產評估要素1.評估假設資產評估與其他學科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設條件之上的2.評估原則資產評估的行為規(guī)范，調節(jié)資產評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產業(yè)務有關權益各方在資產評估中的相互關系3.評估的依據 指資產評估所應遵循的法律、法規(guī)、經濟行為、文件、重大合同協(xié)議等,4.評估的程序整個資產評估工作是按一定程序系統(tǒng)進行的，該程序是保

3、證資產評估質量的重要手段。5.評估的主體指資產評估由誰來承擔，它是資產評估工作得以進行的重要保證6.評估的客體指資產評估的對象，是對資產評估內容上的界定 7.評估基準日確定資產價值的基準時間,8.評估的（特定）目的指資產業(yè)務引發(fā)的經濟行為對資產評估結果的要求，直接或間接地決定和制約資產評估的條件、價值類型和方法的選擇9.評估的價值類型對評估價值的質的規(guī)定，對資產評估參數的選擇具有約束性；10.資產評估方法確定資產評

4、估價值的手段和途徑。資產評估各要素之間相互依托，相輔相成，缺一不可，是保證資產評估價值的合理性和科學性的重要條件。,二、資產評估的客體（一）資產的含義特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源。而外延則包括了具有內在經濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權利資產評估中的資產并不完全局限于企業(yè)中的資產（二）資產的基本特征必須是經濟主體擁有或者控制的能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源資產必須能以

5、貨幣計量。,（三）資產的分類1.按資產存在形態(tài)分類 有形資產和無形資產2.按資產與生產經營的關系分類 經營性資產和非經營性資產3.按資產能否獨立存在分類 可確指資產和不可確指資產（商譽）4.按資產是否具有綜合獲利能力 單項資產和整體資產,（四）資產的價格和價值價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數額資產評估中的價值是專業(yè)人士根據特定的價值定義在

6、特定的時間內對商品、服務價值的估計資產評估的目標是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。,三、資產評估的種類和特點（一） 資產評估的種類1.從評估服務的對象、評估的內容和評估者承擔的責任等方式來分類 評估、評估復核、評估咨詢2.從評估面臨條件、評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產評估準則的程度及其對評估報告披露的要求來分類 完全資產評估、限制性資產評估3.從資產評估對象的構成和獲利能力的角度： 單項資產評估、整體資產評估,

7、（二）資產評估的特點1.市場性評估以市場價值為基準，接受市場價格檢驗 2.公正性一是遵循正確適當的評估原則，依照法定的評估程序，運用科學的評估方法，這是公正性的技術基礎；二是評估主體與資產業(yè)務及當事人其沒有厲害關系的第三者，這是公正性的組織基礎3.專業(yè)性評估人員具有建筑、土地、機電設備、經濟、財務、稅法等專業(yè)知識，從事專業(yè)活動，對資產評估結論的專業(yè)水準負責,4.咨詢性資產評估結論是為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，本身無

8、強制執(zhí)行的效力；評估者只對結論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產業(yè)務定價決策負責。,四、資產評估的功能和作用（一）資產評估功能 評價和評值（二）資產評估的基本作用 咨詢作用 管理作用 鑒證作用,第二節(jié) 資產評估目的與價值類型,一、資產評估的目的是指資產評估行為所服務的經濟活動，即評估結果的期望用途。（一）一般目的 確定資產在評估基準日的公允價值（二）特定目的

9、 為特定資產業(yè)務的需要而進行的資產評估活動。 主要資產業(yè)務：資產轉讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經營、中外合資、合作、企業(yè)清算、抵押擔保、企業(yè)租賃、債務重組等,二、資產評估的價值類型 是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式（一）以估價標準形式表述的價值類型 重置成本、收益現值、現行市價和清算價格（二）從資產評估假設表述的價值類型 公開市場價值、繼續(xù)使用價值和清算價值（三）根據市場條件、使用狀態(tài)劃分的價值類型

10、 市場價值和市場價值以外的價值。,第三節(jié) 資產評估假設,一、交易假設（一）含義假定待評估資產已經在交易過程中，評估人員根 據待評估資產的交易條件等模擬市場進行評估。（二）使用條件 被評估資產置于交易當中；模擬市場交易的條件。（三）注意事項 與公開市場假設類似,二、公開市場假設（一）含義 待評估資產能夠在完全競爭的市場上進行交易，從而實現其市場價值。 （二）使用條件 凡能夠在

11、公開市場上交易，用途較為廣泛或者通用性較強的資產，都可以考慮使用公開市場假設進行評估 （三）注意事項 根據資產的位置、特點、市場供求條件等因素確定最佳利用方式，其他假設都是以公開市場假設為基本參照。,三、持續(xù)使用假設（一）含義設定被評估資產按照現行用途繼續(xù)使用，或轉換用途繼續(xù)使用。 （二）繼續(xù)使用方式 在用續(xù)用、轉用續(xù)用、移地續(xù)用。（三）注意事項 產權是否明晰；是否具有剩余經濟壽命；是否允許轉變利用方式。,四、清算

12、假設（一）含義是指資產所有者在某種壓力下（破產、抵押權實施等），將被迫以協(xié)商或拍賣方式，強制將其資產出售。（二）使用條件對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。 （三）注意事項 清算評估值通常要低于其他假設前提下同樣資產的評估值。,第四節(jié) 資產評估的原則,是指規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則，包括資產評估工作原則和經濟原則。一、資產評估的工作原則（一）獨立性原則 獨立、公正評估機構

13、評估人員與評估結論相獨立（二）客觀性原則 資料客觀真實，操作程序合理，結論經得起檢驗（三）科學性原則 標準科學，方法科學，方案合理,二、資產評估的經濟技術原則（一）預期收益原則 資產價值高低取決于資產預期收益的大小（二）貢獻原則又稱重要性原則，資產價值取決于對其他資產或整體資產的貢獻。（三）替代原則在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應有大致相同的交換價值。相同效能的資產以較低價格作為資產的評估價格。,

14、（四）供求原則假定在其他條件不變的提下，商品價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。是對替代原則的補充（五）評估時點原則 確定評估時點——評估基準日,第二章 資產評估的基本方法,市場法收益法成本法評估方法的選擇,資產評估基本途徑和方法,成本法 市場法 收益法 成本途徑 市場途徑 收益途徑 過去 評估基準日

15、 未來,第一節(jié) 市場法,一、市場法的基本原理（一）概念利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。（二）理論依據 替代原則，采用比較和類比方法判斷資產價值,二、市場法的基本條件和適用范圍（一）市場法的前提條件 1.活躍的公開市場 2.有可比的資產及其交易活動,資產及交易可比性,（二）市場法的適用范圍主要適用于單項資產的評估：機器設備、運輸設備、原材料

16、、房地產。不適合以下兩種情況： 第一、沒有可比參照物的資產，如自制設備、某些專門訂制的設備和絕大部分無形資產； 第二、沒有市價的資產。,三、市場法的基本程序及有關指標,（一）市場法的基本程序,（二）市場法的有關指標,四、市場法中的具體評估方法（一）直接比較法利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得

17、到評估對象價值的方法。直觀簡捷、便于操作，要求參照物與評估對象的可比性較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現在某一或多個明顯的因素上。。,根據參照物與評估對象的差異特征，直接比較法分為：現行市價法、市價折扣法、功能價值類比法、價格指數法和成新率價格調整法等?；居嬎愎剑汗揭唬?評估對象價值＝參照物成交價格×修正系數1×修正系數2 &

18、#215;……×修正系數n公式二： 評估對象價值＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本 特征差額2±……±基本特征差額n,1.現行市價法評估價值=評估基準日的現行市價適用性：評估對象本身有現行市場價格或參照物有現行市場價格2.市價折扣法評估價值=參照物成交價×（1－價格折扣率)適用性：僅交易條件有差異（快速變現）[例2－1]評估某擬快速變現資產，在評

19、估基準日與其完全相同的正常變現價為10萬元，經評估師綜合分析，認為快速變現的折扣率應為40%，因此，擬快速變現資產價值接近于6萬元　 資產評估價值＝10×（1－40%）＝6（萬元）,3.功能價值類比法以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。適用性：資產價值與資產功能存在可量化的關系,（1）線性法評估值=參照物成交價×（評估對象生產能力/參照物生產能力）[

20、例2－2]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產價值接近于7.5萬元。 資產評估價值＝10×90÷120＝7.5（萬元）（2）規(guī)模經濟效益指數法 評估值=參照物成交價×（評估對象生產能力÷參照物的 生產能力）x[例2－3]被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的

21、市場價格為10萬元，該類資產的功能價值指數為0.7,由此確定被評估資產價值接近于8.18萬元. 資產評估價值＝10×（90÷120）0.7 ＝8.18（萬元）,4.價格指數法評估值=參照物成交價格×（1+價格變動指數）或=參照物成交價格×價格指數適用性：評估對象和參照物僅有時間因素差異，且時間差異不能過長（1)定基價格變動指數：與基期比資產評估價值=參照物資產交易價格×（1

22、+評估基準日的定基價格變動指數）/（1+參照物交易期日同類資產定基價格變動指數）（2）環(huán)比價格變動指數：與前期比資產評估價值=參照物資產交易價格×參照物交易期日至評估基準日各期（1+環(huán)比價格變動指數）乘積,[例2－4]與評估對象完全相同的參照資產6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產的價格上升了5%，則評估對象的評估價值接近于： 資產評估價值＝10×（1＋5%）＝10.5（萬元）[例2－5]被評估

23、房地產于2006年6月30日進行評估，該類房地產2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產在2006年3月底的價格為3800元/平方米，則評估對象于2006年6月30日的價值。 評估價值=,[例2－6]已知某資產在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產已不再生產，但該類資產的價格變化情況如下：2006年1－5月的環(huán)比價格指數分別為1

24、03.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評估對象于2006年5月的評估價值 評估價值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（萬元）,5.成新率價格調整法參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。計算公式：適用性:評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況,6.市場售價類比法

25、參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等多因素差異，調整估算對象價值。資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值 資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數×…×時間差異修正系數,7.成本市價法利用參照物的成本市價比率資產評估值= 評估對象現行合理成本×（參照物成交價格/參照物現行合理成本）注意：公式中是被評估對象的現行合理成本如果現行成本中有不合理的支出，

26、應該扣除。另外，參照物的成本往往較難獲得[例題2-8]評估基準日某市商品住宅的成本市價率為150%，已知被評估全新住宅的現行合理成本為20萬元，計算全新住宅的價值。 資產評估價值=20×150%=30（萬元）,8.市盈率倍數法資產評估值=評估企業(yè)收益額×參照企業(yè)市盈率適應性：企業(yè)價值評估和長期股權投資[例題2-9]某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估基準日資本市場上同類企業(yè)平均市盈率

27、為20倍，計算該企業(yè)價值。 該企業(yè)評估價值=1000×20=20000（萬元）,（二）間接比較法利用資產的國家標準、行業(yè)標準或者市場標準作為標準，分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值；再利用參照物的市場交易價格以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數）求得評估對象價值的評估方法。 適用性：只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似,第二節(jié) 收益法,一、收益法

28、的基本原理（一）概念指通過估測被評估資產未來預期收益的現值，來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。,（二）基本前提第一、被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量第二、資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量第三、被評估資產預期獲利年限可以預測,二、收益法的基本程序和基本參數（一）收益法的基本程序,（二）收益法的基本參數1.收益額正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額2.折現率是一個期望的投

29、資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。3.收益期限根據在持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產能夠給所有者帶來未來的預期收益。通常以年表示，可以是有限期，也可以是無限期。,三、收益法中的主要技術方法收益法是貨幣時間價值的運用，將其中的預期收益額（Rt）和收益期限（n）予以特殊化計算現值額。,計算公式第一、純收益不變,第二、純收益在若干年后保持不變,第三、純收益按等差級數變化,[例2-11] 某收益性資產預

30、計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現率和資本化率均為10%。確定該收益性資產在持續(xù)經營下和50年收益的評估值。,第三節(jié) 成本法,一、成本法的基本原理（一)概念指在評估資產時首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的評估方法的總稱。,（二）基本前提第一、被評估資產處于

31、繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。第二、被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。,三、成本法的基本要素（一）資產的重置成本指按現行市場條件下重新構建一項全新資產所支付的全部貨幣總額，可分為復原重置成本和更新重置成本兩種。,（二）實體性貶值資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失?！嶓w性貶值率＝資產實體性貶值/資產重置成本（三）功能性貶值指由于技術進步引起的資產功能相對落

32、后而造成的資產價值損失。（四）經濟性貶值是指由于客觀環(huán)境變化的影響而引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。,四、成本法運中各個參數的評估方法按評估資產的重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值四個方面來分類。（一）重置成本的估算方法1.重置核算法利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目，逐項計算，然后累加得到資產的重置成本，分購買型和自建型。第一、購買型。資產重置成本由資產現行購買價格、運雜費、安裝調

33、試費以及其他必要費用構成。第二、自建型。根據重新建造資產所需的料、工、,費以及必要的資金成本和合理開發(fā)收益等分析和計算出資產的重置成本。[例2-12] 重置購建設備一臺，現行市場價格每臺5萬元，運雜費1 000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元。該機器設備重置成本為： 直接成本＝50 000＋1 000＋800＝51 800（元）　

34、間接成本（安裝成本）=500 × 0.8=400（元）　重置成本=直接成本+間接成本=52 200（元）,2.價格指數法是指利用與資產有關的價格變動指數，將被評估資產的歷史成本調整為重置成本的方法。價格指數法估算的重置成本只考慮價格變動因素；價格指數法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平。價格指數法適用于數量多、價值低的大宗資產的評估。 重置成本=資產的歷史成本×價格指數 重置成本=

35、資產的歷史成本×（1+價格變動指數）,[例2-13] 某被估資產購建于1994年，賬面原值為50000元，當時該類資產的（定基）價格指數為95%，評估基準日該類資產的定基價格指數為160%，則：被估資產重置成本＝50000×（160%/95%）×100%＝84210（元）又如，被估資產賬面價值為200000元，1992年建成，1997年進行評估，經調查已知同類資產環(huán)比價格（變動）指數分別為1993年為1

36、1.7%，1994年為17%，1995年為30.5%，1996年為6.9%，1997年為4.8%，則有：被估資產重置成本＝200000×（1＋11.7%）×（1＋17%）×（1＋30.5%）（1＋6.9%）×（1＋4.8%）×100%＝200000×191% ＝382000（元）,3、功能價值類比法是指利用某些資產的功能（生產能力）的變化與其價值或重置成本的變化呈某種指數關

37、系或線性關系，通過參照物的價格或重置成本，以及功能價值關系估測對象價格或重置成本的技術方法。（1）生產能力比例法資產功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關系，生產能力越大，成本越高。被評估資產重置成本＝參照物重置成本×被評估資產年產量÷參照物年產量,（2）規(guī)模經濟效益指數法假定資產的生產能力與其重置成本之間呈非線性同方向變化關系。 被評估資產重置成本=參照物重置成本×（評估對象生產能力

38、7;參照物的生產能力）x 公式中的x是一個經驗數據，稱為規(guī)模經濟效益指數，一般在0.4～1.2之間，加工工業(yè)一般為0.7，房地產行業(yè)一般為0.9。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經驗數據，評估過程中謹慎采用這種方法。,（3）統(tǒng)計分析法一般采用以下步驟：第一、在核實資產數量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類型。,第二、在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用功能價值法、價格指數法、重置核算法或規(guī)模經濟效益

39、指數法等估算重置成本。第三、依據分類抽樣估算資產的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產的調整系數。對被評估資產分類適當，使用分類資產內部重置成本與歷史成本的差異程度較??；確定樣本數量，樣本數量根據歷史成本離散狀況來。確定；要將抽樣誤差控制在一定范圍之內。,（二）實體性貶值的估算 1.觀察法是指由具有專業(yè)知識和豐富經驗的工程技術人員，對被評估資產實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維修、改造情

40、況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較來判斷資產的新舊程度，估算實體性貶值。資產實體性貶值=重置成本×（1－實體性成新率）=重置成本×實體性貶值率2.使用年限法是指利用被評估資產的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體性貶值率，來估測資,產的實體性貶值。計算公式公式一：實體性貶值＝（重置成本－預計殘值）×（實際已使用年限÷總使用年限公式二：總使用年限=實際已使用年

41、限+尚可使用年限公式三：實際已使用年限=名義已使用年限×資產利用率公式四：資產利用率＝截至評估日資產 的累計實際利用時間÷截至評估日資產的累計法定利用時間×100%,某機器設備購建于1994年10月30日，根據其技術經濟指標，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉時間為8小時，由于其生產的產品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應求，企業(yè)在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉時間為10小時，自19

42、99年初恢復正常使用，現以2000年10月30日為評估基準日，則該設備的名義已使用年限為6年。,3.修復費用法是指利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的方法。修復費用包括主要零部件的更換或者修復、改造、停工損失等費用支出。,（三）功能性貶值的估算方法功能性貶值是指由于技術相對落后造成的貶值。根據資產的效用、生產加工能力等技術經濟效益的相對下降程度以及在人、財、物的耗用等方面的成本增加程度來確定，同時，還要重視技

43、術進步因素，考慮替代設備、替代產品的影響以及行業(yè)技術裝備水平的現狀和更新?lián)Q代的速度。1.超額運營成本現值法 功能性貶值額=∑（被評估資產年凈超額運營成本×折現系數）2.超額投資成本估算法 功能性貶值=復原重置成本－更新重置成本,某待評估的生產控制裝置正常運行需要6名技術操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12 000元，待

44、評估資產還可以使用3年，所得稅稅率為33%，適用折現率為10%。根據上述調查資料，待評估資產相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下。,（四）經濟性貶值的估算根據產品銷售困難而導致開工不足和資產閑置而造成資產價值不能夠實現的程度來確定其貶值額，主要外部經濟、社會環(huán)境變化造成的。經濟性貶值有兩種形式：第一、運營中的資產利用率下降；第二、資產的年運營收益減少。1.間接計算法被估資產利用率下降導致經濟性貶值經濟性貶值=（重置成本－實

45、體性貶值－功能性貶值）×經濟性貶值率經濟性貶值率=[1 －（資產預計可被利用的生產能力÷資產原設計生產能力）x ] ×100%,2.直接計算法經濟性貶值額＝資產年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）例題2-18 P65,第四節(jié) 評估方法的比較與選擇一、方法比較,二、方法選擇（一）評估方法選擇必須與資產評估價值類型相適應。（二）評估方法必須與評估對象相適應。（三

46、）評估方法的選擇還受可收集數據和信息資料的制約（四）選擇評估方法還要納入不同評估途徑中統(tǒng)籌考慮。,第三章 資產評估程序,資產評估程序概述資產評估具體程序和基本要求資產評估中的信息收集與分析方法,第一節(jié) 資產評估程序概述,一、資產評估程序的定義和分類（一）定義指注冊資產評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務所履行的系統(tǒng)性工作步驟。（二）分類1.狹義的資產評估程序從資產評估機構和人員接受委托開始，到向委托人或相關當事人提交資產評估報告書為

47、止。2.廣義的資產評估程序開始于承接資產評估業(yè)務前的明確資產評估基本事項環(huán)節(jié)，終止于資產評估報告書提交后的資產評估文件歸檔管理。,（三）資產評估基本程序,二、資產評估程序的重要性 評估質量和公信力的保證 服務質量評價依據 評估機構和人員維權手段,第二節(jié)資產評估具體程序和基本要求,一、資產評估具體程序（一）明確資產評估業(yè)務基本事項1.需要明確資產評估業(yè)務基本事項的具體內容（1）委托方和相關當事方基本狀況（2）資產評估目的

48、（3）評估對象基本狀況（4）資產評估限制條件和重要假設（5）價值類型及定義（6）資產評估基準日（7）其他需要明確的重要事項,2.對資產評估的基本事項做以下幾個因素的分析，以確定是否承接資產評估的項目（1）評估項目風險（2）專業(yè)勝任能力（3）獨立性分析,（二）簽訂資產評估業(yè)務約定書 1.資產評估機構和委托方名稱； 2.資產評估目的； 3.資產評估對象； 4.資產評估基準日； 5.出具資產評估報告的時間要

49、求； 6.資產評估報告使用范圍； 7.資產評估收費； 8.雙方的權利、義務及違約責任； 9.簽約時間； 10.雙方認為就應當約定的其他重要事項,（三）編制資產評估計劃（四）現場調查（五）收集資產評估資料（六）評定估算（七）編制和提交資產評估報告（八）資產評估工作底稿歸檔,二、執(zhí)行資產評估程序的基本要求評估機構和人員健全建立自己的評估程序評估機構和人員認真履行適當評估程序評估機構應指導和監(jiān)督評估程序的實施

50、評估程序部分無法履行，應考慮對評估結論的影響并在報告中披露，必要時拒絕接受委托評估機構和人員將評估程序記錄于底稿并在報告中披露,第三節(jié) 資產評估中信息收集與分析方法,一、執(zhí)行資產評估業(yè)務過程中需要收集的信息二、執(zhí)行資產評估業(yè)務過程中信息的來源（一）收集資產所有者或占有者內部的信息資料（二）收集資產所有者或占有者外部的信息資料,三、資產評估過程中信息的初步處理（一）資產信息資料的分析 判斷資產信息資料合理性和可靠性（二）

51、資產信息資料的篩選與調整 資產信息資料進行篩選、整理和分類,四、評估過程中常用的邏輯分析方法比較分析與綜合推理,第四章 機器設備評估,機器設備評估概述成本法在機器設備評估中的應用市場法在機器設備評估中的應用收益法在機器設備評估中的應用,第一節(jié) 機器設備評估概述,一、機器設備定義人類利用機械原理以及其他科學原理制造的（自然屬性）、特定主題擁有或控制的有形資產（資產屬性），包括機器、儀器、器械、裝置以及附屬的特殊建筑物

52、等資產。不僅包括利用機械原理制造的裝置、而且包括利用電子、電工、光學等各種科學原理制造的裝置。二、機器設備的分類（一）固定資產管理中使用的國家分類標準《固定資產分類與代碼》,編碼：該標準采用等長度6位數字層次代碼結構，共分為4層（大、中、小、細類），其中大類和細類為兩位阿拉伯數字,（二）按現行會計制度規(guī)定分類 生產用機器設備 非生產用機器設備 租出機器設備 未使用機器設備 不需用機

53、器設備 融資租入機器設備（三）按機器設備的組合程度分類 單臺設備 機組 成套設備,三、機器設備評估的范圍及原則（一）機器設備評估的范圍 凡屬企業(yè)列為機器設備進行管理和使用的均應納入機器設備評估的范圍。 具有機器設備的重要性，但未列作機器設備進行管理的評估對象，可以作為機器設備進行評估，但應予以專項說明。 房屋建筑物和在建工程中的附屬設備等資產，在不重復、不遺漏、評估方法相同、評估結果一致

54、的原則下，可視需要納入機器設備或房屋建筑物的評估范圍。融資租入的機器設備一般作為機器設備進行評估，但應專項說明。,（二）機器設備評估特點以單臺、單件為對象以技術檢測為基礎必須把握機器設備的價值特點要考慮被評估機器設備的使用狀態(tài)及使用方式合理確定被評估機器設備貶值因素,第二節(jié)成本法在機器設備評估中的應用,一、成本法計算公式： P＝RC－DP－Df－De　　　　　　　P—評估值;　　RC—重置成本；　　DP—實體性貶值

55、；　　Df—功能性貶值； 　　De—經濟性貶值。,二、重置成本計算,（一）設備本體的重置成本 設備本體的重置成本不包括運輸、安裝等費用。對于通用設備一般按照現行市場銷售價格確定，或者通過其他方法計算設備本體的重置成本。1.直接法根據市場交易數據直接確定設備本體重置成本的方法。(1)市場詢價根據替代原則，在同等條件下，評估人員應該選擇可能獲得的最低售價。(2)使用價格資料的有效性、可靠性,2.物價指數法物價指數法是以設

56、備的歷史成本為基礎，根據同類設備的價格上漲指數，來確定機器設備本體的重置成本的方法。(1)定基物價指數(2)環(huán)比物價指數注意：第一、采用某一類產品的分類物價指數，不可采用綜合物價指數。第二、審查歷史成本的真實性。第三、不同費用的物價指數往往是不同的，應該分別計算。,第四、只能測算復原重置成本。第五、進口設備采用生產國的分類物價指數。3.重置核算法通過分別測算機器設備的各項成本費用來確定設備本體的重置成本的方法。常用于

57、確定非標準、自制設備設備本體的重置成本的計算。4.綜合估價法綜合估價法是根據設備的主材費和主要外購件費與設備成本費用有一定的比例關系，在不考慮稅金的情況下，通過確定設備的主材費用和主要外購件費用，計算出設備的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤和設計費用，確定設備的重置成本。,RC＝（M rm÷Km＋MPm）×（1＋KP）×（1＋Kd/n）　　　　　RC—設備本體重置成本；　　Mrm—主材費；　　Km—成

58、本主材費率；　　MPm—主要外購件費；　　KP—成本利潤率；　　Kd—非標準設備設計費率；　　n—非標準設備的生產數量。,（1）主材費Mrm 例題4-3 P101,5.重量估價法。 設備的重量乘以綜合費率，同時考慮利潤來確定設備本體的重置成本，并根據設備的復雜系數進行適當調整。 RC＝W×RW×K＋P　　　　　　　　　或 RC＝W×RW×K（1＋rP）,6.類比估

59、價法——指數估價法對于某些特定的設備，如化工設備、石油設備等，同一系列不同生產能力設備的重置成本變化與生產能力變化呈某種指數關系。例題4-4,4-5 P106-107RC＝（A1/A2）X×S2,（二）運雜費1.國產設備運雜費指從生產廠家到安裝使用地點所發(fā)生的有關費用。國產設備運費＝國產設備原價×國產運雜費率　　　　　　　　　2.進口設備的國內運雜費指從出口國運抵我國后，從所到達的港口、車站、機場等地

60、，將設備運至使用的目的地所發(fā)生的有關費用，但是不包括運輸超限設備時發(fā)生的特殊費用。進口設備國內運雜費＝進口設備到岸價×進口設備國內運雜費率,（三）設備安裝費1.國產設備安裝費國產設備安裝費＝設備原價×設備安裝費率　　　　　　　　　　2.設備安裝費計算。進口設備安裝費＝相似國產設備原價×國產設備安裝費率　　　　進口設備安裝費＝進口設備到岸價×進口設備安裝費率（四）基礎費為安裝設備而建

61、造的特殊構筑物。1.國產設備基礎費國產設備基礎費＝國產設備原價×國產設備基礎費率2.進口設備基礎費進口設備基礎費＝相似國產設備原價×國產設備基礎費率,進口設備的基礎費＝進口設備到岸價×進口設備基礎費率,（五）進口設備從屬費用進口設備的從屬費用包括國外運費、國外運輸保險費、關稅、消費稅、增值稅、銀行手續(xù)費、公司代理手續(xù)費，對車輛還包括車輛購置附加費等。,,二、實體性貶值由于使用和自然力作用形成的有

62、形磨損。實體性貶值率是實體性貶值與重置成本的比例。αP＝DP/RC × 100%（一）觀察法通過觀察。憑借視覺、聽覺、觸覺，或借助少量的檢測工具檢查，根據經驗對鑒定對象的狀態(tài)、損耗程度做出判斷。對大型設備，可采用德爾菲法和模糊綜合判斷法（二）使用年限法 αP＝L1/L × 100%,L1—已使用壽命；L —總使用壽命1.若設備的殘值率為r，則計算公式為：αP＝L1/L×（1－r） 

63、15; 100% 　2.使用壽命不一定都得使用年限表示，可以使用里程、工作小時等表示。3.復雜設備，各個組成部件的使用壽命是不同的，如果每個部件可以獨立更換，整個機器的貶值率可以用以下公式表示：　　αP＝ΣKiαPi　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ki —第i個部件所占的成本權重；　 αpi—第i個部件的實體性損耗率,（三）修復費用法 假設設備所發(fā)生的實體性損耗是可補償性的，那么用于補償（修復）實體性損耗所發(fā)生的費用

64、就是設備的實體性貶值。,[例4－8]一臺數控折邊機，重置成本為150萬元，已使用2年，其經濟使用壽命約20年，現該機器數控系統(tǒng)損壞，估計修復費用約2萬美元，（折人民幣13.6萬），其他部分工作正常。所有實體性貶值及貶值率計算過程如下：,重置全價：　　　　　　　　　　　　　　　　150萬元可修復性損耗：　　　　　　　　　　　 13.6萬元不可修復性損耗： （150－13.6）×2／20＝13.64萬元

65、 實體性貶值：　　　　　　　　27.24萬元（13.6＋13.64）貶值率：　　　　　　　　　　　 27.24／150＝18.2%,三、功能性貶值由于無形磨損而引起資產價值的損失稱為機器設備的功能性貶值。設備的功能貶值主要體現在超額投資成本和超額運營成本兩方面。（一）超額投資成本復原重置成本與更新重置成本之差（二）運營性功能性貶值計算凈超額營運成本的現值,四、經濟性貶值（一）使用壽命縮短產生的經濟

66、性貶值[例 4－11]某汽車重置成本20萬元已使用10年，按目前的技術狀態(tài)還可以正常使用10年，按年限法，該汽車的貶值率為：,（二）運營費用的提高產生經濟性貶值由于設備高污染、高能耗而導致凈營運成本增加的現值。（三）市場競爭的加劇產生經濟性貶值產能沒有得到充分利用而造成的凈損失的現值。,第三節(jié)市場法在機器設備評估中的應用,一、比較因素設備的比較因素可分為四大類，即個別因素、交易因素、地域因素、時間因素四大類。（一）個別因素

67、指反映設備在結構、形狀、尺寸、性能、生產能力、安裝、質量、經濟性等方面差異的因素。不同的設備，差異因素也不同。（二）交易因素是指交易的動機、背景對價格的影響，不同的交易動機和交易背景以及交易數量都會對設備的出售價格產生影響。（三）時間因素,不同交易時間的市場供求關系、物價水平等都會不同，評估人員應選擇與評估基準日最接近的交易案例，并對參照物的時間影響因素做出調整。（四）地域因素由于不同地區(qū)市場供求條件等因素的同，設備的交易價

68、格也受到影響，評估參照物應盡可能與評估對象在同一地區(qū)。如評估對象與參照物存在地區(qū)差異，則需要做出調整。,二、運用市場法評估機器設備的具體方法（一）直接匹配法評估對象與市場參照物基本相同，需要調整項目相對較少，差異不大，且差異對價值的影響可以直接確定。 　V＝V′±△i　　　　　　　　　　　　　 V ——評估值；　 V′——參照物的市場價值；　△I ——差異調整。【例4－14】在評估一輛轎車時，評估師從市場上獲得

69、的市場參照物在型號、購置年月、行駛里程、發(fā)動機、底盤及各主要系統(tǒng)的狀況基本相同。區(qū)別之處在于：,（1）參照物的右前大燈破損需要更換，更換費用約200元；（2）被評估車輛后加裝CD音響一套，價值1 200元。若該參照物的市場售價為72 000元，則：,（二）因素調整法通過比較分析相似的市場參照物與被評估設備的可比因素差異，并對這些因素逐項做出調整，由此確定被評估設備的價值。例題4-15 P131（三）成本比率調整法通過對大量市場