資產(chǎn)評(píng)估第1章導(dǎo)論

1、趙曉芳,前言,資產(chǎn)評(píng)估作為一種新興的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在我國(guó)改革開放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過(guò)程中取得了矚目的成就，在維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序、保障各類產(chǎn)權(quán)主體合法權(quán)益的過(guò)程中發(fā)揮了不可替代的作用。 《資產(chǎn)評(píng)估原理》是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)、方向及相關(guān)專業(yè)（會(huì)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理、工商管理等）的基礎(chǔ)理論課程，全面系統(tǒng)地介紹和闡述了資產(chǎn)評(píng)估基本原理、基本概念、基本原則、基本技術(shù)思路和基本技術(shù)方法。,,學(xué)習(xí)《資產(chǎn)評(píng)估原理》，要切實(shí)理解資產(chǎn)評(píng)估的基本

2、理論，著重掌握資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)思路和技術(shù)方法，注意了解資產(chǎn)評(píng)估的操作程序、評(píng)估報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估管理的國(guó)際比較。 在本課程的學(xué)習(xí)過(guò)程中，既要看到資產(chǎn)評(píng)估的學(xué)歷教育隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善和進(jìn)一步的深入才剛剛起步，又要充分認(rèn)識(shí)到本課程的科學(xué)性、實(shí)踐實(shí)用性、社會(huì)必要性，努力取得優(yōu)異成績(jī)。,,第1章 導(dǎo)論第2章 資產(chǎn)評(píng)估理論基礎(chǔ)第3章 資產(chǎn)評(píng)估的主體第4章

3、 資產(chǎn)評(píng)估客體與對(duì)象第5章 資產(chǎn)評(píng)估目的與假設(shè)第6章 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型及其基礎(chǔ)第7章 資產(chǎn)評(píng)估的途徑與方法第8章 資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)途徑第9章 資產(chǎn)評(píng)估的收益途徑第10章 資產(chǎn)評(píng)估的成本途徑第11章 資產(chǎn)評(píng)估程序第12章 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與報(bào)告第13章 資產(chǎn)評(píng)估管理制度國(guó)際

4、比較,第1章 導(dǎo) 論,1.1 資產(chǎn)評(píng)估及其發(fā)展1.2 資產(chǎn)評(píng)估的種類、功能、特性和作用1.3 資產(chǎn)評(píng)估與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,目 錄,通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)掌握資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)、資產(chǎn)評(píng)估基本要素、資產(chǎn)評(píng)估特性，以及資產(chǎn)評(píng)估與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系等資產(chǎn)評(píng)估最基本的概念和理論問(wèn)題。,【學(xué)習(xí)目標(biāo)】,執(zhí)業(yè)注冊(cè)（已取消）,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師是指經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格考試合格，取得《資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格證書》并經(jīng)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)登記的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)管理

5、人員，主要從事資產(chǎn)評(píng)估工作。根據(jù)國(guó)務(wù)院2014年8月12日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定》（國(guó)發(fā)[2014]27號(hào)）取消了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可和認(rèn)定。,執(zhí)業(yè)注冊(cè),對(duì)于評(píng)估業(yè)務(wù)而言，以后所謂的基于獨(dú)立、公平、公正的鑒證類業(yè)務(wù)將會(huì)越來(lái)越少，甚至消失，更多的將是基于市場(chǎng)交易需求而產(chǎn)生的估值業(yè)務(wù)。以后需要出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的機(jī)會(huì)會(huì)減少，更多的將是基于委托方的委托，完全站在委托方的立場(chǎng)，為委托方提供估值定價(jià)服務(wù)，更

6、有可能出具的報(bào)告可能是財(cái)務(wù)咨詢報(bào)告或者不用出具報(bào)告。,取消的解析,取消的解析,目前的鑒證類的業(yè)務(wù)減少的原因主要是政府簡(jiǎn)政放權(quán)的影響，政府的審批事項(xiàng)將會(huì)減少。以目前主要的鑒證類業(yè)務(wù)類型之一國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估為例，未來(lái)可能國(guó)有產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，國(guó)有企業(yè)只需要報(bào)告交易方案和定價(jià)依據(jù)即可。國(guó)資委認(rèn)為該定價(jià)合理，直接放行。若覺(jué)得不合理，國(guó)資委聘請(qǐng)估值機(jī)構(gòu)，基于國(guó)有資產(chǎn)保值增值的目的，要求估值機(jī)構(gòu)對(duì)交易價(jià)格是否過(guò)低提供咨詢服務(wù)。這就如同證監(jiān)會(huì)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師、律師進(jìn)入

7、發(fā)審委，聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師進(jìn)行IPO財(cái)務(wù)專項(xiàng)核查一樣。,資產(chǎn)評(píng)估亦稱評(píng)估、估價(jià)或估值。一般意義上的評(píng)估是指專業(yè)人士根據(jù)所掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行定性、定量的分析、評(píng)價(jià)和說(shuō)明的過(guò)程及活動(dòng)。資產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)詞組，是我國(guó)對(duì)評(píng)估、估價(jià)或估值的一種習(xí)慣性表達(dá)方式。,1.1 資產(chǎn)評(píng)估及其發(fā)展,,,資產(chǎn)評(píng)估定義：,資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó) 家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科

8、學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。,1.交易所引發(fā)的交易行為起源稅。2.海上貿(mào)易保險(xiǎn)起源稅。3.房地產(chǎn)交易起源稅。,資產(chǎn)評(píng)估的起源,發(fā)展背景：自發(fā)個(gè)體的經(jīng)驗(yàn)評(píng)估,行業(yè)背景：行業(yè)性的科學(xué)評(píng)估,世界各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則建立,1.1.1 資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，它伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)交易行為的發(fā)展而產(chǎn)生。資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)交易行為中起著潤(rùn)滑劑的作用，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及資產(chǎn)交易，資產(chǎn)評(píng)估就失

9、去了存在的意義。資產(chǎn)評(píng)估是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和商品交換的發(fā)展而產(chǎn)生并得到發(fā)展的一種社會(huì)活動(dòng)。,1.1 資產(chǎn)評(píng)估及其發(fā)展,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的改變是資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（1）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展引起了交易對(duì)象的增加和交易空間的擴(kuò)大（2）交易各方信息的不對(duì)稱（3）交易的公允性要求,1）資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)產(chǎn)生的社會(huì)背景,（1）原始評(píng)估階段偶然性、直觀性、非專業(yè)性、簡(jiǎn)單性、無(wú)償性（2）經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段經(jīng)驗(yàn)性、有償性、責(zé)

10、任性（3）規(guī)范評(píng)估階段 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)公司化、評(píng)估人員專業(yè)化、評(píng)估業(yè)務(wù)多元化、評(píng)估手段和方法現(xiàn)代化、評(píng)估技術(shù)規(guī)程和評(píng)估職業(yè)操守規(guī)范化、評(píng)估結(jié)果責(zé)任化,2）資產(chǎn)評(píng)估的不同發(fā)展階段,《賣炭翁》是唐代詩(shī)人白居易創(chuàng)作的《新樂(lè)府》組詩(shī)中的一篇。此詩(shī)以個(gè)別事例來(lái)表現(xiàn)普遍狀況，描寫了一個(gè)燒木炭的老人謀生的困苦，通過(guò)賣炭翁的遭遇，深刻地揭露了“宮市”的腐敗本質(zhì)，對(duì)統(tǒng)治者掠奪人民的罪行給予了有力的鞭撻與抨擊，諷刺了當(dāng)時(shí)腐敗的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，表達(dá)了作者

11、對(duì)下層勞動(dòng)人民的深切同情，有很強(qiáng)的社會(huì)典型意義。,賣炭翁，伐薪燒炭南山中。滿面塵灰煙火色，兩鬢蒼蒼十指黑。賣炭得錢何所營(yíng)？身上衣裳口中食?？蓱z身上衣正單，心憂炭賤愿天寒。夜來(lái)城外一尺雪，曉駕炭車輾冰轍。牛困人饑日已高，市南門外泥中歇。翩翩兩騎來(lái)是誰(shuí)？黃衣使者白衫兒。手把文書口稱敕，回車叱牛牽向北。一車炭，千余斤，宮使驅(qū)將惜不得。半匹紅綃一丈綾，系向牛頭充炭直,1）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的現(xiàn)狀與趨勢(shì)（1）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

12、發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的現(xiàn)狀第一，資產(chǎn)評(píng)估的主體公司化。第二，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的多元化。第三，資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的專業(yè)化和多層次化。第四，評(píng)估技術(shù)規(guī)程和職業(yè)操守規(guī)范化。,1.1.2 資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì),從發(fā)展趨勢(shì)講，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的資產(chǎn)評(píng)估正在向評(píng)估領(lǐng)域多元化、細(xì)化、專業(yè)化和評(píng)估理念、認(rèn)識(shí)及規(guī)范趨于統(tǒng)一兩個(gè)方面進(jìn)一步發(fā)展。評(píng)估理念、認(rèn)識(shí)和規(guī)范趨同已經(jīng)成為世界資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的趨勢(shì)和潮流。,（2）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的趨勢(shì),（

13、1）產(chǎn)生階段（1988—1992）（2）初具規(guī)模階段（1993—1995）（3）規(guī)范化階段（1996年至今）,2）我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的歷程及展望,（1）產(chǎn)生階段（1988-1992）,20世紀(jì)80年代末期，大連市率先開展了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)，開創(chuàng)了中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的先河1988年國(guó)家體改委委托中國(guó)企業(yè)培訓(xùn)中心在北京舉辦企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估研討班，把國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估理論引入我國(guó)1989年國(guó)有資產(chǎn)管理局頒發(fā)了《暫行規(guī)定》，成立了一個(gè)專司資產(chǎn)評(píng)估管理的司

14、局機(jī)構(gòu)。1990年7月國(guó)有資產(chǎn)管理局資產(chǎn)評(píng)估中心成立1991年11月16日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》，標(biāo)志我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估制度基本形成,（2）初具規(guī)模階段（1993-1995）,1993年12月10日，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成立，標(biāo)志我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)由政府直接管理開始向政府監(jiān)督下的行業(yè)自律性管理過(guò)渡1995年3月中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)加入國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)，標(biāo)志我國(guó)評(píng)估業(yè)與國(guó)際評(píng)估行業(yè)逐步接軌1995年5月10日，國(guó)家人事部和國(guó)

15、家國(guó)有資產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格考試實(shí)施辦法》及規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字制度，正式建立了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度1996年起，國(guó)家組織了全國(guó)統(tǒng)一考試，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)初具規(guī)模,（3）規(guī)范化階段（1996-今）,1996年5月中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定了《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》，標(biāo)志我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)正步入規(guī)范化操作的新階段1999年中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)在北京年會(huì)上當(dāng)選為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)常任理事

16、協(xié)會(huì)2008年11月28日我國(guó)17項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的發(fā)布，標(biāo)志我國(guó)已初步建立起較為完整的、既適應(yīng)中國(guó)國(guó)情又與國(guó)際接軌的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系，標(biāo)志我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)已經(jīng)全面走上規(guī)范化發(fā)展的新階段。向與世界上發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展趨勢(shì)一樣的兩個(gè)方面進(jìn)一步發(fā)展,1）資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)是一門技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)，是一門探索資產(chǎn)功能與資產(chǎn)利用，以及資產(chǎn)功能和資產(chǎn)利用與市場(chǎng)供求及市場(chǎng)評(píng)價(jià)之間邏輯關(guān)系和數(shù)量關(guān)系的學(xué)問(wèn)。,1.1.3 資產(chǎn)評(píng)估學(xué)及其學(xué)科發(fā)展,資產(chǎn)評(píng)估

17、活動(dòng)作為一種評(píng)價(jià)活動(dòng)和過(guò)程，是由各種評(píng)估要素組成的。就其基本要素而言主要包括：評(píng)估主體、評(píng)估客體、評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估價(jià)值類型、評(píng)估途徑與方法、評(píng)估程序、評(píng)估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估基準(zhǔn)日和評(píng)估結(jié)論。3）資產(chǎn)評(píng)估學(xué)科發(fā)展,2）資產(chǎn)評(píng)估基本構(gòu)成要素,2）資產(chǎn)評(píng)估基本構(gòu)成要素,（1）資產(chǎn)評(píng)估主體 指從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評(píng)估工作的主導(dǎo)者（2）資產(chǎn)評(píng)估客體 指評(píng)估標(biāo)的物，也稱為評(píng)估對(duì)象（3）資產(chǎn)評(píng)估目的

18、 指資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途（4）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè) 指資產(chǎn)評(píng)估設(shè)定的前提條件及假定前提等,（5）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型,指評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性的定義及其合理性指向（6）資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法 指資產(chǎn)評(píng)估分析標(biāo)的物價(jià)值的技術(shù)思路，以及實(shí)現(xiàn)技術(shù)思路所運(yùn)用的具體技術(shù)、分析工具和手段（7）資產(chǎn)評(píng)估的程序 指資產(chǎn)評(píng)估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束整個(gè)過(guò)程的邏輯順序和工作步驟,（

19、8）資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn),指資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)中所要遵循的執(zhí)業(yè)理念、執(zhí)業(yè)原則、執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)程等各種規(guī)范的總稱（9）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日 指資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)（10）資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論 指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，一般采用貨幣金額表示,3）資產(chǎn)評(píng)估學(xué)科發(fā)展,資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的發(fā)展，使得資產(chǎn)評(píng)估作為一門學(xué)科具有了必要性。正是資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的深入發(fā)展，使得資產(chǎn)評(píng)估變得越來(lái)越復(fù)雜，資產(chǎn)評(píng)估學(xué)科才有了研究的內(nèi)容和研究的必要。 評(píng)估領(lǐng)域的多元化、細(xì)化、

20、專業(yè)化不斷地為資產(chǎn)評(píng)估學(xué)科提供更多的研究領(lǐng)域。 評(píng)估理念、認(rèn)識(shí)和規(guī)范趨于統(tǒng)一的要求也為資產(chǎn)評(píng)估學(xué)科研究朝著更加深入、更加理性的方面發(fā)展,1.2 資產(chǎn)評(píng)估的種類、功能、特性和作用,1.2.1 資產(chǎn)評(píng)估的種類1）評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢?cè)u(píng)估是指對(duì)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、產(chǎn)權(quán)交易，以及非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)等經(jīng)濟(jì)行為涉及到的具體對(duì)象所進(jìn)行的價(jià)值評(píng)估活動(dòng)及其過(guò)程。評(píng)估復(fù)核是指受托評(píng)估機(jī)構(gòu)（評(píng)估師）對(duì)其他特定評(píng)估機(jī)構(gòu)（評(píng)估師）出具的評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性和合理性

21、進(jìn)行分析、評(píng)判和報(bào)告的活動(dòng)及其過(guò)程。評(píng)估咨詢可以是評(píng)估人員對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)值提出的估值咨詢意見(jiàn)，也可以是評(píng)估人員對(duì)評(píng)估標(biāo)的物的利用價(jià)值、利用方式、利用效果的分析和研究意見(jiàn)，還可以是相關(guān)項(xiàng)目、產(chǎn)品等的市場(chǎng)分析、可行性研究等意見(jiàn)。,2）完整性資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估,完整性資產(chǎn)評(píng)估是指資產(chǎn)評(píng)估的全過(guò)程都符合資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則及評(píng)估程序的要求和規(guī)范，并沒(méi)有出現(xiàn)背離評(píng)估準(zhǔn)則及其程序的情況。限制性資產(chǎn)評(píng)估是指在資產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，由于評(píng)估條件或其他原因

22、的限制，評(píng)估人員無(wú)法完全按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則及評(píng)估程序的要求進(jìn)行執(zhí)業(yè)，而是要在委托方堅(jiān)持和允許的前提下才能進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估。這兩類資產(chǎn)評(píng)估對(duì)評(píng)估結(jié)果披露的程度和要求是不同的。還可有單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估之分類,單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估是相對(duì)一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，一座建筑物，一項(xiàng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)等單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的目的：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)拍賣、資產(chǎn)租賃、訴訟清償?shù)饶康牡臋C(jī)器設(shè)備、專業(yè)化生產(chǎn)線、房屋建筑物、房地產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、債權(quán)、股權(quán)等。

23、根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理要求和國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估慣例，資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則有重置成本、現(xiàn)行市價(jià)、收益現(xiàn)值和清算價(jià)格等四種。,單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估,整體資產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)參與某種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全體資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估用于設(shè)立公司、企業(yè)股份化改制、發(fā)行股票上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、收購(gòu)或分立、聯(lián)營(yíng)、組建集團(tuán)、法律訴訟、破產(chǎn)清算中外合作、合資、融資、租賃、承包、抵押貸款等目的整體資產(chǎn)評(píng)估。,整體資產(chǎn)評(píng)估,1）資產(chǎn)評(píng)估的基本功能評(píng)價(jià)和評(píng)值是資產(chǎn)評(píng)估具有的最基

24、本的內(nèi)在功能。2）資產(chǎn)評(píng)估的輔助性功能資產(chǎn)評(píng)估的管理功能是由資產(chǎn)評(píng)估評(píng)價(jià)及評(píng)估功能派生出來(lái)的輔助性功能。 3）資產(chǎn)評(píng)估的公證功能,1.2.2 資產(chǎn)評(píng)估的功能,即資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果所具有的真實(shí)性、公平性和合法性的效力。資產(chǎn)評(píng)估必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)的規(guī)章制度，以事實(shí)為依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的科學(xué)估算；同時(shí)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)屬于中立性和超脫性的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任，所以所作出的評(píng)估結(jié)果具有公正性，評(píng)估的本身就是一種帶有公正性質(zhì)的評(píng)估。提供價(jià)值

25、尺度的職能這是資產(chǎn)評(píng)估的基本職能。,資產(chǎn)評(píng)估的公證功能,資產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及到當(dāng)事人各方的利益，各方對(duì)估價(jià)都有著特定利害關(guān)系，資產(chǎn)評(píng)估向任何當(dāng)事方傾斜，都會(huì)影響其他當(dāng)事方的權(quán)益，這不僅會(huì)失去當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果的信任，從而失去評(píng)估服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要的目的，更何況這是違反政策和職業(yè)道德的，是決不允許的。資產(chǎn)評(píng)估要做到公正、公平，最起碼、最基本的是滿足資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)本身的需要，這種需要的基本前提是，客觀、公正的價(jià)值尺度。這種價(jià)值尺度要完全與資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)相

26、適應(yīng)、符合資產(chǎn)業(yè)務(wù)的用途，不能偏袒任何一方，也不能以任何個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移。有了公正的價(jià)值尺度，就能在維護(hù)當(dāng)事人各方的合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，保證資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的順利進(jìn)行。,1.2.3 資產(chǎn)評(píng)估的特性,1）市場(chǎng)性 資產(chǎn)評(píng)估就是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值做出經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)的評(píng)價(jià)和評(píng)判。2）公正性 指資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。3）專業(yè)性 評(píng)估對(duì)象及市場(chǎng)的細(xì)化促成了評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的專業(yè)化分工

27、。4）咨詢性 指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論僅僅是評(píng)估人員 為委評(píng)對(duì)象提供的專業(yè)估價(jià)意見(jiàn)，該意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力。,1.2.4 資產(chǎn)評(píng)估的作用,1）咨詢作用 指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，不能也不應(yīng)該取代資產(chǎn)交易當(dāng)事人的交易決策。2）管理作用 指政府或企業(yè)利用資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)管理或企業(yè)財(cái)務(wù)管理和價(jià)值管理所發(fā)揮出的特殊作用。3）鑒證作用 由鑒別和舉證兩個(gè)部分組成。

28、鑒別:專家依據(jù)專業(yè)原則對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其結(jié)論做出的獨(dú)立判斷；舉證:為判斷提供理論和事實(shí)支撐，使之做到言之有理，持之有據(jù)。,1.3 資產(chǎn)評(píng)估與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,1.3.1 國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)與資產(chǎn)評(píng)估 我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估是因國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng),以及國(guó)有資產(chǎn)賬面價(jià)值背離現(xiàn)值而產(chǎn)生的. 20世紀(jì)80年代，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革深入進(jìn)行，80年代后期我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革起步，實(shí)踐中國(guó)有企業(yè)以賬面價(jià)值與國(guó)外投資者合資，導(dǎo)致大量國(guó)有資產(chǎn)流失。這

29、種時(shí)代背景下，資產(chǎn)評(píng)估被引入我國(guó)，迅速發(fā)揮了重要作用。,1989年，一系列早期資產(chǎn)評(píng)估管理文件的發(fā)布和1990年7月資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)的成立，標(biāo)志著,我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估工作正式起步。 90年代初，國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局代表政府直接管理資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)?！秶?guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國(guó)務(wù)院91號(hào)令）的發(fā)布和相關(guān)評(píng)估管理法規(guī)的出臺(tái)，提供了法律依據(jù)，推動(dòng)了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)初期階段的快速發(fā)展，并對(duì)我國(guó)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了長(zhǎng)期指導(dǎo)作用。,1.3.2 稅制改

30、革與資產(chǎn)評(píng)估,中共十六屆三中全會(huì)提出了我國(guó)物業(yè)稅改革的方向加快了地方稅制改革的步伐 物業(yè)稅屬于收益稅，可以影響人們的消費(fèi)動(dòng)機(jī)；其稅基不容易流動(dòng)，一般不受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響；收入相對(duì)穩(wěn)定；地域性強(qiáng)，比較便于地方征管。所以，物業(yè)稅更適宜作為地方主體稅種。,我國(guó)“物業(yè)稅”實(shí)際上是一種不動(dòng)產(chǎn)保有稅,不動(dòng)產(chǎn)保有稅是一種征稅面廣的稅種不動(dòng)產(chǎn)保有稅具有課稅對(duì)象收入水平不均衡的特點(diǎn)。 所以，要求不動(dòng)產(chǎn)保有稅計(jì)稅依據(jù)的選擇設(shè)計(jì)，既

31、要符合不動(dòng)產(chǎn)保有稅面廣量大的特點(diǎn)，又必須適合課稅對(duì)象收入差異大納稅能力參差不齊的特點(diǎn)，保證稅負(fù)公平。,利用計(jì)算機(jī)批量評(píng)估稅基是不動(dòng)產(chǎn)保有稅稅基評(píng)估的基本方式和主導(dǎo)方式,批量評(píng)估解決了稅基評(píng)估的效率問(wèn)題，還要能兼顧稅基評(píng)估的公平問(wèn)題。 稅基評(píng)估中的公平要求相對(duì)公平，即納稅人之間納稅能力和稅負(fù)的公平，而不完全是以市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)的絕對(duì)公平。,1.3.3 金融資產(chǎn)安全與資產(chǎn)評(píng)估,一個(gè)國(guó)家金融的發(fā)展、穩(wěn)定與繁榮直接關(guān)系到該國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)

32、的發(fā)展、穩(wěn)定與繁榮。金融行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中既有舉足輕重的地位和作用，也是一個(gè)具有較高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。 資產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)成為世界金融界防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段 金融企業(yè)的股份制改制、工商企業(yè)的融資、金融不良資產(chǎn)的處置，都使資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)日益增加，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不斷發(fā)展。,1.3.4 會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估,2005年1月1日，歐盟及90多個(gè)國(guó)家和地區(qū)開始采用國(guó)際會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，各國(guó)評(píng)估界和會(huì)計(jì)界對(duì)以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行了

33、廣泛的合作和探索。 只有當(dāng)采用公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)以后，才產(chǎn)生了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)。 我國(guó)2006年2月15日頒布新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第一次全面引入了公允價(jià)值，強(qiáng)化了會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估的聯(lián)系。,作 業(yè):,解釋：資產(chǎn)評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估學(xué) 評(píng)估復(fù)核 限制性評(píng)估簡(jiǎn)答 （1）資產(chǎn)評(píng)估與市場(chǎng)是怎樣的關(guān)系？ （2）資產(chǎn)

34、評(píng)估有哪些基本構(gòu)成要素？ （3）你認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中應(yīng)該發(fā)揮什么作用？ （4）為什么說(shuō)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估具有特殊性？,簡(jiǎn)答參考答案,（1）資產(chǎn)評(píng)估與市場(chǎng)是怎樣的關(guān)系？答：源于市場(chǎng)、模擬市場(chǎng)運(yùn)作、評(píng)估結(jié)論經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)。（2）資產(chǎn)評(píng)估有哪些基本構(gòu)成要素？答：基本構(gòu)成如下：評(píng)估主體、評(píng)估客體、評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估價(jià)值類型、評(píng)估途徑與方法、評(píng)估程序、評(píng)估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估基準(zhǔn)日和評(píng)估結(jié)論。,簡(jiǎn)答參考答