淺析日本房地產(chǎn)泡沫與中國房地產(chǎn)泡沫

1、專業(yè)通識課程（三）專業(yè)通識課程（三）論文論文題目：淺析日本房地產(chǎn)泡沫與中國房地產(chǎn)泡沫班級：2011級金融學2班學號：1123131049姓名：朱舟雨2.2房地產(chǎn)的需求增加與投機過熱經(jīng)濟漸漸復蘇，日本的國民收入和個人收入在過去三十年間持續(xù)增長，也就對土地和住房不斷提出新的更高的需求具備了條件。日本土地資源少而人口相對較多，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化的進行，人們認為地價和房價一定會不斷上漲。并且，由于金融自由化帶來的銀行過度放貸刺激了房地產(chǎn)投機

2、者和企業(yè)進入房地產(chǎn)市場。1984年房地產(chǎn)抵押貸款在日本全國銀行的貸款總額中所占的比例為17%以后比例逐年增加至1987年已達到20%。1992年3月末更是達到150萬億日元占全國銀行貸款余額的355%。除了商業(yè)銀行外其他非銀行金融機構(gòu)尤其是日本財政部支持的房地產(chǎn)貸款機構(gòu)也在土地開發(fā)中大量貸款給企業(yè)進一步加劇了土地價格的上漲。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴大形成惡性循環(huán)進一步推動了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時東京和周圍3個地區(qū)

3、理論上的地價甚至超過了當時所有美國領土的價值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產(chǎn)總值。2.3日元的被迫升值及持續(xù)的低利率政策二戰(zhàn)之后，日本用二十年的時間成為當時世界第二大經(jīng)濟實體，僅次于美國。高速發(fā)展的經(jīng)濟慢慢暴露弊端，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)偏向于出口導向型，對外貿(mào)易處于順差地位，積累了龐大的外匯儲備，這也導致日本與歐美諸國的貿(mào)易摩擦不斷。1985年，迫于美、英等其他G5國家的壓力，日本簽訂了《廣場協(xié)議》，日元加速了升值的步伐。國際上許多熱錢流入日本沒

4、有進入實體經(jīng)濟卻最終流入房地產(chǎn)市場，為其房地產(chǎn)泡沫的形成準備了資本基礎。而《廣場協(xié)議》簽訂后，日元大幅升值，對日本的出口導向型經(jīng)濟產(chǎn)生了很大影響，出口產(chǎn)品大幅下降。為了維持日本產(chǎn)品在國際市場上的競爭力，日本政府決定開始實行低利率政策，連續(xù)多次下調(diào)基準利率。1986年1月30日基準利率為5%，到1987年2月23日已經(jīng)降至2.5%，為當時世界上的最低水平。日本國內(nèi)資本市場上的貨幣供給大幅增加，導致出現(xiàn)流動性過剩，大量資金游離于實體經(jīng)濟之外

5、，流入房地產(chǎn)市場，間接導致了資產(chǎn)價格上漲。3.日本房地產(chǎn)泡沫破裂日本房地產(chǎn)泡沫破裂1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。20世紀90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴重的財政危機，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退，陷入了長達15年的

6、蕭條和低迷。4.中國房地產(chǎn)業(yè)與中國房地產(chǎn)業(yè)與90年代日本房地產(chǎn)業(yè)對比年代日本房地產(chǎn)業(yè)對比4.1貨幣升值人民幣升值。中國進入21世紀在經(jīng)濟飛速發(fā)展的同時也面對歐美各國要求人民幣升值的強大壓力。中國制造業(yè)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)偏向出口型，使中國一直以來處于對外貿(mào)易順差，形成了數(shù)額巨大的外匯儲備，并成為了美國最大的債權(quán)國。這導致歐美諸國的強烈不滿，貿(mào)易摩擦不斷發(fā)生并且逐步升級，對人民幣形成了巨大的升值壓力。自2003年至今，人民幣匯率從美元兌人民

7、幣8.0∶1，上升到目前的6.6∶1，升值了17.5%。對人民幣升值的強烈預期，吸引了大量國際資本進入中國市場，許多資本以國際游資的方式進入房地產(chǎn)市場。另外2008年世界金融危機爆發(fā)之后，中國出口制造業(yè)受到重創(chuàng)，國內(nèi)的大量閑置資本脫離實體經(jīng)濟進入股市和房市。但是中國沒有簽訂類似日本的《廣場協(xié)議》，仍然擁有控制權(quán)。4.2房地產(chǎn)預期與土地價格中國城市化的進程不斷加速之中，中國的企業(yè)和居民對房地產(chǎn)市場形成了預期：土地價格只會隨著經(jīng)濟的發(fā)展和需