第4章-房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策

1、,第4章,,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策,一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念 是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)一般是綜合開發(fā)，因為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程包括從規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、施工準備、建筑施工、竣工驗收、交付使用，到出售、出租、經(jīng)營管理等生產(chǎn)和管理環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜

2、合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)及相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷與物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述,二、房地產(chǎn)開發(fā)的類型 1、按開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)劃分新區(qū)開發(fā)舊區(qū)再開發(fā)2、按開發(fā)的規(guī)模劃分單項開發(fā)成片開發(fā)小區(qū)開發(fā),第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述,3、按開發(fā)的對象劃分土地開發(fā)房屋開發(fā)綜合開發(fā)4、按開發(fā)的主體分政府開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā),三

3、、房地產(chǎn)開發(fā)的特點 房地產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)業(yè)中最基本、最主要的物質(zhì)生產(chǎn)活動具有自身的特點。主要體現(xiàn)在:1、房地產(chǎn)開發(fā)活動的綜合性2、房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動3、房地產(chǎn)開發(fā)投資大4、房地產(chǎn)開發(fā)周期長5、開發(fā)經(jīng)營的高風險性和強地域性,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述,四、我國房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展 第一階段，是城市房地產(chǎn)的“統(tǒng)建”階段（1980年之前）第二階段，是從“統(tǒng)建”到綜合開發(fā)的過渡階段（1980－1984）

4、第三階段，是以建筑業(yè)體制改革為契機的迅速發(fā)展階段 （1984－1992）（房地產(chǎn)開放作為一種產(chǎn)業(yè)迅速發(fā) 展起來。我國的房地產(chǎn)業(yè)也由此得到復(fù)蘇和發(fā)展）第四階段，是以建立社會主義市場經(jīng)濟體制為標志 （1992年以后）,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述,五、房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則 （一）嚴格執(zhí)行城市規(guī)

5、劃的原則 城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的依據(jù)。我國房地產(chǎn)法24條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃?！?1、土地使用權(quán)出讓的總體方案應(yīng)符合城市規(guī)劃，土地使用性質(zhì)必須根據(jù)城市規(guī)劃確定，出讓的土地必須有規(guī)劃控制指標。 2、土地使用者按城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用土地。 3、在開發(fā)建設(shè)項目的過程中，應(yīng)嚴格執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計方案，未經(jīng)許可，不得隨意修改規(guī)劃設(shè)計圖，同時應(yīng)嚴格遵守出讓合同的各項規(guī)定，若需改變土地用途，應(yīng)當征得

6、出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門審批。 4、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當在竣工驗收后六個月內(nèi)向城市規(guī)劃主觀部門報送有關(guān)竣工資料。,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述,五、房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則 （二）綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則 就是按照城市規(guī)劃的功能分區(qū)，將某一區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。其主要特征是開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一承擔開發(fā)區(qū)的勘測、設(shè)計、征地、拆遷，進行道路、給排水

7、、供電、供氣、供熱、通訊、綠化等工程建設(shè)，并統(tǒng)一承擔住宅、生活服務(wù)設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點、文教衛(wèi)生建筑等的建設(shè)，其開發(fā)結(jié)果是形成功能完整的住宅小區(qū)，滿足人們生活多方面的需要。,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述,五、房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則 （三）經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則 經(jīng)濟效益是指房地產(chǎn)開發(fā)要進行經(jīng)濟核算，追求較好的投資 回報率。 社會效益，是指房地產(chǎn)開發(fā)對社會所產(chǎn)生的效果和利益。 環(huán)境效益是指房

8、地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和社會環(huán)境所產(chǎn)生的 影響。 房地產(chǎn)開發(fā)只有符合三者統(tǒng)一原則，才符合房地產(chǎn)開發(fā)客觀經(jīng)濟規(guī)律，才能達到未來城市建設(shè)的要求。（四）鼓勵開發(fā)建設(shè)居民住宅的原則 我國《房地產(chǎn)法》第4條規(guī)定：“國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水 平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件?！比绾喂膭?第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述,五、房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則 （四）鼓勵開發(fā)建設(shè)居民住宅的原則（續(xù)）措施

9、： （1）在稅收上，按《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定對于建設(shè)普通標準住宅的，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增殖稅。 （2）在用地方式上，對于居民居住的福利房用地、危舊房改造用地、安居工程用地可以按照有關(guān)規(guī)定采取 劃撥 方式取得土地。 （3）在貸款方式上，國家允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以依法取得的土地使用權(quán)抵押貸款，對購房者實行按揭貸款，以解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金問題。,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概

10、述,一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。（一）按經(jīng)營性質(zhì)，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、 兼營企業(yè)和項目公司。 房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)，是指以房地產(chǎn)開發(fā)為主的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)，是以其他經(jīng)營項目為主，兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。 房地產(chǎn)

11、開發(fā)項目公司，是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的 企業(yè)。（二）按所有制性質(zhì)，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為全民所有、集體所 有、中外合營三種主要類型。,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立應(yīng)符合法律的規(guī)定。除應(yīng)符合企業(yè)設(shè)立的條 件外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定》，還應(yīng)具備下列條件：有自己

12、的名稱和組織機構(gòu)。有固定的經(jīng)營場所。有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本：有100萬元以上的注冊資本。有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立（續(xù)）（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級 國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理。為了加強對房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

13、行為，建設(shè)部于2000 年3月發(fā)布了第77號令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。 規(guī)定中指出，國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四 等四個資質(zhì)等級。 另外，各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具備完善的 質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》 和《住宅使用說明書》制度。并且，從未發(fā)生過重大工程質(zhì) 量事故。,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),二、房地產(chǎn)開發(fā)企

14、業(yè)的設(shè)立（續(xù)）（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序主要有以下兩個步驟：（1）申請登記。（2）依法備案。,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),三、房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”《條例》不但確定了企業(yè)的資質(zhì)標準，還規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

15、具體開發(fā)項目必須實行資本金制度， 并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范的行為，減少樓盤”爛尾“等現(xiàn)象地發(fā)生。（宏觀調(diào)控改為25%，而且不包含土地款在內(nèi)。現(xiàn)在很多地方的房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款規(guī)定是不得高于總投資的30%。 當然，宏觀調(diào)控開始后，項目開發(fā)性貸款已經(jīng)基本上停止了。）,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

16、的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的確定，應(yīng)當符合土地利用的總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度用地計劃和城市規(guī)劃的要求。（一）土地利用總體規(guī)劃控制 土地利用總體規(guī)劃是指在一定的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，根據(jù)地區(qū)的自然、經(jīng)濟、社會、條件、土地自身的適宜性以及國民經(jīng)濟發(fā)展需要和市場需求，協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟各部門之間和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)各業(yè)之間的用地矛盾，尋求最佳土地利用結(jié)構(gòu)和布局，對土地資源的開發(fā)、利用、治理保護進行統(tǒng)籌安排的戰(zhàn)略性部署和措施。

17、 土地利用總體規(guī)劃是土地利用規(guī)劃體系中的重要組成部分，是土地利用管理的“龍頭”，編制土地利用總體規(guī)劃在我國的土地管理法已做了明確的法律規(guī)定。 作用：①是政府調(diào)節(jié)土地資源配置的重要手段；②能夠有效地解決土地利用中的重大問題； ③是土地利用管理的重要依據(jù)。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制（續(xù)） 2008年10月國務(wù)院決定實施的《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（２００６－２０２０年）》，

18、２３日由新華社受權(quán)發(fā)布?！毒V要》規(guī)劃期內(nèi)全國耕地保有量２０１０年和２０２０年分別保持在１８．１８億畝和１８．０５億畝?！　?《綱要》提出，我國土地利用規(guī)劃遵循的基本原則是嚴格保護耕地、節(jié)約集約用地、統(tǒng)籌各業(yè)各類用地、加強土地生態(tài)建設(shè)、強化土地宏觀調(diào)控。規(guī)劃期內(nèi)全國耕地保有量到２０１０年和２０２０年分別保持在１２１２０萬公頃（１８．１８億畝）和１２０３３．３３萬公頃（１８．０５億畝）。規(guī)劃期內(nèi)確保１０４００萬公頃（１５．６億畝）基本農(nóng)

19、田數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制（續(xù)） 同時保障科學(xué)發(fā)展的建設(shè)用地。新增建設(shè)用地規(guī)模得到有效控制，閑置和低效建設(shè)用地得到充分利用，建設(shè)用地空間不斷擴展，節(jié)約集約用地水平不斷提高，有效保障科學(xué)發(fā)展的用地需求。規(guī)劃期內(nèi)單位建設(shè)用地二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年均提高６％以上，其中“十一五”期間年均提高１０％以上。到２０１０年和２０２０年，全國新增建設(shè)用地分別為１９５萬公頃（２９２５萬畝）和５８５

20、萬公頃（８７７５萬畝）。通過引導(dǎo)開發(fā)未利用地形成新增建設(shè)用地１２５萬公頃（１８７５萬畝）以上，其中“十一五”期間達到３８萬公頃（５７０萬畝）以上。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制（二）城市規(guī)劃控制 “城市規(guī)劃”是“為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設(shè)，適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要”。《城市規(guī)劃法》（1989年制定，1990年實施）除規(guī)定了城市性

21、質(zhì)、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模，重點是規(guī)范城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的具體部署，控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》（2007年10月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過，自2008年1月1日起施行） ：從城市規(guī)劃法到城鄉(xiāng)規(guī)劃法，打破了建立在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)上的規(guī)劃管理制度，進入城鄉(xiāng)一體規(guī)劃時代；規(guī)定城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前，組織編制機關(guān)應(yīng)當依法將

22、城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見等。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制（二）城市規(guī)劃控制 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系：1、城市規(guī)劃決定房地產(chǎn)開發(fā)價值和有效利用程度。城市規(guī)劃要根據(jù)各類用地的社會需求量，研究城市景觀、區(qū)位條件、環(huán)境要求，處理好各項建設(shè)內(nèi)容之間的關(guān)系，以及各類用地鄰里關(guān)系，按“地盡其力、優(yōu)地優(yōu)用“的要求確定合理的城市用地數(shù)量結(jié)構(gòu)，用

23、地功能布局、各地塊開發(fā)順序、開發(fā)強度和建筑用地技術(shù)規(guī)范，從而決定未來城市各區(qū)位房地產(chǎn)開發(fā)價值和有效利用程度。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制（二）城市規(guī)劃控制（續(xù)1） 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系：2、城市規(guī)劃管理是政府調(diào)控地價的手段。 城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市土地合理利用和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營活動協(xié)調(diào)進行的前提和基礎(chǔ)，是實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標的重

24、要手段。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制（二）城市規(guī)劃控制（續(xù)2） 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。（1）報建審批管理主要包括對建設(shè)項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，對城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，對建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可

25、證。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃控制（二）城市規(guī)劃控

26、制（續(xù)3） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，有城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在合法建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)對建設(shè)工程施工圖進行審查。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準文件后，方可申請

27、辦理開工手續(xù)。（2）批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理,二、房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃管理 （一）土地利用規(guī)劃（二）建設(shè)用地計劃（三）建設(shè)用地計劃對房地產(chǎn)開發(fā)用地的控制 三、環(huán)境保護法對房地產(chǎn)開發(fā)的要求 1. 開發(fā)前期階段的環(huán)境保護 2. 開發(fā)實施階段的環(huán)境保護 3. 開發(fā)建設(shè)項目竣工階段的環(huán)境保護,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理,一、房地產(chǎn)開

28、發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)取得方式 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》第十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當以出讓的方式取得。但 國家和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外：包括兩類：1、《土地管理法》規(guī)定；2、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地、廉租房用地等。 主要是出讓方式中的招標、拍賣、掛牌方式（一級市場） 轉(zhuǎn)讓方式（二級市場） 在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也常通過合作開發(fā)、土地或房地產(chǎn)租賃等方式獲得開發(fā)用地

29、的使用權(quán)。     《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：    (1)房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；    (2)城市規(guī)劃設(shè)計的條件；    (3)基礎(chǔ)設(shè)施和公共

30、設(shè)施的建設(shè)要求；    (4)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定； (5)項目拆遷補償、安置要求。,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理,二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的審批 出讓土地批準權(quán)限的規(guī)定：出讓土地的審批權(quán)限與征用土地的審批權(quán)限相同，即： 1、出讓土地實行兩級審批制度，既國務(wù)院和省級人民政府 2、使用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù) 3、使用基本農(nóng)田的，使用基

31、本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，使用耕地以外的其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批 4、使用耕地在35公頃以下的，使用耕地以外的其他用地70公頃以下的和已經(jīng)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項目，由省級人民政府審批并報國務(wù)院備案。,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理,三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開

32、發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。,第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地管理,,第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度,一、施工企業(yè)資質(zhì)管理制度 建筑施工企業(yè)資質(zhì)管理應(yīng)符合建設(shè)部發(fā)布的《施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》和《施工企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)

33、規(guī)定。（一）確認資質(zhì)標準 根據(jù)企業(yè)的經(jīng)歷、資歷和技術(shù)人員、管理人員的資格、數(shù)量、比例，以及其擁有固定資產(chǎn)和專業(yè)設(shè)備的數(shù)量及生產(chǎn)能力，確定分等定級的資質(zhì)標準。分為一級、二級、三級、四級。（二）認定企業(yè)資質(zhì)等級（三）劃定企業(yè)的營業(yè)范圍 即確定不同資質(zhì)等級的施工企業(yè)所能承擔的工程項目，明確其經(jīng)營范圍。,,第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度,二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度 為了規(guī)范招標投標活動，全國人民

34、代表大會于1999年8月通過了《中華人民共和國招標投標法》。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度 1、招標投標的范圍 在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標： (1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目； (2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目； (3)使用

35、國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目； (4)法律或者國務(wù)院對必須進行招標的其他項目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。如商品住宅。,,第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度,二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度 （一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招投標制度 2、投標人的資格審查 投標人是響應(yīng)招標、參加投標競爭的法人或者其他組織。投標人應(yīng)當具備承擔招標項目的能力。 3、招標、投標的要求 招標分

36、為公開招標和邀請招標。 招標人采用公開招標方式的，應(yīng)當發(fā)布招標公告。招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。 招標人采用邀請招標方式的，應(yīng)當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。 開標應(yīng)當在招標文件規(guī)定的時間、地點公開進行。 簽訂建設(shè)工程承包合同。,,第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制

37、度,三、開發(fā)建設(shè)項目施工管理（一）項目報建制度 1994年8月建設(shè)部發(fā)布了《工程建設(shè)項目報建管理辦法》。該管理辦法規(guī)定：凡在我國境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括外國獨資、合資、合作的開發(fā)項目都必須實行報建制度，接受當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)的監(jiān)督管理。 未報建的開發(fā)項目不得辦理招投標和發(fā)放施工許可證，設(shè)計、施工單位不得承接該項工程的設(shè)計和施工。（二）施工許可制度 根據(jù)《中華人民共和國建筑法

38、》，建設(shè)部于2001年6月重新發(fā)布了《建筑工程施工許可管理辦法》。,,三、開發(fā)建設(shè)項目施工管理（二）施工許可制度（續(xù)1） 規(guī)定必須申請領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。 申領(lǐng)施工許可證的條件： 建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當具備下列條件，并提交相應(yīng)的證明文件： (1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)； (2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

39、 (3)施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求； (4)已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標的工程沒有招標，應(yīng)該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效； (5)滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行了審查；,,三、開發(fā)建設(shè)項目施工管理（二）施工許可制度（續(xù)2） (6)有保證工程質(zhì)

40、量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計中有根據(jù)建筑工程特點制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強的工程項目編制的專項質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)； (7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理； (8)建設(shè)資金已經(jīng)落實。建設(shè)工期不足1年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50％，建設(shè)工期超過1年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30％。（三）施工現(xiàn)場管理制

41、度 建設(shè)部1991年12月5日發(fā)布了《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》，1995年發(fā)布了《工程建設(shè)項目實施階段程序管理暫行規(guī)定》。,,四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》，國務(wù)院于2000年1月發(fā)布了《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》。該《條例》明確，規(guī)定凡在中華人民共和國境內(nèi)從事建設(shè)工程的新建、擴建、改建等有關(guān)活動及實施對建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理的，必須遵守《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》。 （一）建設(shè)單位的質(zhì)

42、量責任和義務(wù) (1)建設(shè)單位應(yīng)當將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位。建設(shè)單位不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。 (2)建設(shè)單位應(yīng)當依法對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工，以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購進行招標。 (3)建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的競標，不得任意壓縮合理工期。建設(shè)單位不得明示或者暗示設(shè)計單位或者施工單位違反工程建設(shè)強制性標準，降低建設(shè)工程質(zhì)量。 (4)建設(shè)單位應(yīng)當將施工

43、圖設(shè)計文件報縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門審查。施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查批準的，不得使用。,,四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度 （二）建設(shè)工程質(zhì)量保修制度 建設(shè)部于2000年6月發(fā)布了《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，適用于在中華人民共和國境內(nèi)新建、擴建、改建各類房屋建筑工程(包括裝修工程)的質(zhì)量保修。 房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修

44、復(fù)。 質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強制性標準以及合同的約定。房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當履行保修義務(wù)。 建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責任等，雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合國家有關(guān)規(guī)定。,,四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度 （二）建設(shè)工程質(zhì)量保修制度（續(xù)） 如對房屋建筑工程的質(zhì)量保修期限的具體規(guī)定是：

45、 1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使 用年限 2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲 漏，為5年 3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期 4、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年 5、裝修工程為2年 其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。 房屋建筑工程的保修期限從工程竣工驗收合格之日起計算。,,四、建設(shè)工程質(zhì)量管理制度 （

46、三）建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度 2005年1月國家建設(shè)部和財政部聯(lián)合發(fā)布了《建設(shè)工程質(zhì)量保證金暫行辦法》。五、建設(shè)工程的竣工驗收管理制度 竣工驗收，是建設(shè)工程施工和施工管理的最后環(huán)節(jié)，是把好工程質(zhì)量的最后一關(guān)。任何建設(shè)工程竣工后，都必須進行竣工驗收。單項工程完工，進行單項工程驗收；分期建設(shè)的工程，進行分期驗收；全面工程竣工，進行竣工綜合驗收。凡未經(jīng)驗收或驗收不合格的建設(shè)工程和開發(fā)項目，不準交付使用。 建設(shè)

47、部于2000年6月發(fā)布了《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》。凡在中華人民共和國境內(nèi)新建、擴建、改建的各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗收(以下簡稱工程竣工驗收)，應(yīng)當遵守《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》。,,五、建設(shè)工程的竣工驗收管理制度（續(xù)1） 竣工驗收的條件：㈠完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。㈡施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和

48、工程建設(shè)強制性標準，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負責人審核簽字。㈢對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負責人審核簽字。㈣勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項目勘察、設(shè)計負責人

49、和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負責人審核簽字。,,五、建設(shè)工程的竣工驗收管理制度（續(xù)2） 竣工驗收的條件： ㈤有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。 ㈥有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告?！、虢ㄔO(shè)單位已按合同約定支付工程款?！、煊惺┕挝缓炇鸬墓こ藤|(zhì)量保修書?！、沓青l(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進行檢查，并出具認可文件?！、钣泄蚕?、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使

50、用文件。,,第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度,六、工程監(jiān)理制度 （一）工程監(jiān)理的概念 建設(shè)工程監(jiān)理是對建設(shè)前期的工程咨詢，建設(shè)實施階段的招標投標、勘察設(shè)計、施工驗收，直至建設(shè)后期的運轉(zhuǎn)保修在內(nèi)的各個階段的管理與監(jiān)督。我國目前建設(shè)監(jiān)理主要是項目實施階段的監(jiān)理。 建設(shè)監(jiān)理一般是項目法人通過招標投標方式擇優(yōu)選定監(jiān)理單位。監(jiān)理單位在接受業(yè)主的委托后，必須與業(yè)主簽訂建設(shè)監(jiān)理委托合同，才能對工程項目進行監(jiān)

51、理。 （二）工程建設(shè)監(jiān)理的主要工作任務(wù)和內(nèi)容 監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。“三控”是指監(jiān)理工程師在工程建設(shè)全過程中的工程進度控制、工程質(zhì)量控制和工程投資控制；“兩管”是指監(jiān)理活動中的合同管理和信息管理；“一協(xié)調(diào)”是指全面的組織協(xié)調(diào)。,,第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度,六、工程監(jiān)理制度 （二）工程建設(shè)監(jiān)理的主要工作任務(wù)和內(nèi)容（續(xù)1） 1、工程進度控制是指項

52、目實施階段(包括設(shè)計準備、設(shè)計、施工、使用前準備各階段)的進度控制。其控制的目的是：通過采用控制措施，確保項目交付使用時間目標的實現(xiàn)。 2、工程質(zhì)量的控制，實際上是指監(jiān)理工程師組織參加施工的承包商，按合同標準進行建設(shè)，并對形成質(zhì)量的諸因素進行檢測、核驗，對差異提出調(diào)整、糾正措施的監(jiān)督管理過程。在履行這一職責的過程中，監(jiān)理工程師不僅代表了建設(shè)單位的利益，同時也要對國家和社會負責。 3、工程投資控制不是指投資越省越好，而是指

53、在工程項目投資范圍內(nèi)得到合理控制。項目投資目標的控制是使該項目的實際投資小于或等于該項目的計劃投資；（業(yè)主所確定的投資目標值）。4、合同管理。建設(shè)項目監(jiān)理的合同貫穿于合同的簽訂、履行、變更或終止等活動的全過程，目的是保證合同得到全面認真的履行。,,第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度,六、工程監(jiān)理制度 （二）工程建設(shè)監(jiān)理的主要工作任務(wù)和內(nèi)容（續(xù)2） 5、信息管理。信息管理就是以電子計算機為輔助手段對有關(guān)信息的

54、收集、儲存、處理等。信息管理的內(nèi)容是：信息流程結(jié)構(gòu)圖(反應(yīng)各參加單位間的信息關(guān)系)；信息目錄表(包括信息名稱、信息提供者、提供時間、信息接受者、信息的形式)；會議制度(包括會議的名稱、主持人、參加人、會議舉行的時間)；信息的編碼系統(tǒng)；信息的收集、整理及保存制度。 6、協(xié)調(diào)是建設(shè)監(jiān)理能否成功的關(guān)鍵。協(xié)調(diào)的范圍可分為內(nèi)部的協(xié)調(diào)和外部的協(xié)調(diào)。內(nèi)部的協(xié)調(diào)主要是工程項目系統(tǒng)內(nèi)部人員、組織關(guān)系、各種需求關(guān)系的協(xié)調(diào)。外部的協(xié)調(diào)包括與業(yè)主有合同關(guān)

55、系的施工單位、設(shè)計單位的協(xié)調(diào)和與業(yè)主沒有合同關(guān)系的政府有關(guān)部門、社會團體及人員的協(xié)調(diào)。,,第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中的施工管理制度,六、工程監(jiān)理制度 （三）工程監(jiān)理的意義 （四）工程監(jiān)理的權(quán)利和義務(wù) 1、工程監(jiān)理人員的權(quán)利 2、工程監(jiān)理單位的義務(wù),第六節(jié) 案例分析,案情：A房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)某市人民政府規(guī)劃批準通過簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，支付相應(yīng)的土地出讓金，對某市5000平方區(qū)域的土地實施經(jīng)濟適用房房

56、地產(chǎn)開發(fā)。該區(qū)域內(nèi)有市政府某機關(guān)辦公房，并有全民所有制企業(yè)某構(gòu)件廠成品庫房，該廠成品庫房是5年前因廠房用地不夠，經(jīng)原市長的批準在該幅土地空地上建造了成品庫房。按照土地出讓合同，A房地產(chǎn)開發(fā)公司投資對該幅土地進行開發(fā)，市政府某機關(guān)進行了搬遷；但某構(gòu)件廠拒絕搬遷，雙方發(fā)生爭議。某構(gòu)件廠拒絕搬遷的理由是：首先，某構(gòu)件廠是國有企業(yè)，土地屬于國家所有，該土地歸本廠使用已有5年，某構(gòu)件廠當然擁有對土地的使用權(quán)；其次，某構(gòu)件廠在該地建立成品庫房，是經(jīng)

57、老市長的批準，屬于合法使用。,試分析：1．A房地產(chǎn)開發(fā)公司對該土地實施房地產(chǎn)開發(fā)是否符合法律規(guī)定？2．某構(gòu)件廠對該土地是否有土地使用權(quán)？它所提出的拒絕搬遷的理由是否成立？,,答 案 要 點,1．A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)該幅土地符合房地產(chǎn)開發(fā)的原則，按照市政規(guī)劃進行。同時，與相關(guān)政府簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同并支付了相應(yīng)的土地使用出讓金。,土地使用權(quán)的取得方式有：（1）劃撥。（2）采用拍賣、招標、掛牌、協(xié)議等方式。某構(gòu)件廠僅有市長同意

58、占地建庫不符合法律規(guī)定。,2．某構(gòu)件廠對該幅土地沒有土地使用權(quán)。,教你寫字,下面是贈送的PPT模板不需要朋友可以下載后編輯刪除?。≈x謝?。?,,感恩 父母,天冷時，是他們給你送來溫暖,有時，他們會對我們發(fā)火,感恩父母感謝你們把我?guī)У搅诉@個世界感謝你們給了我自由的空氣感謝你們 諄諄的教導(dǎo) 殷殷的囑托 我長大了 而你們卻老了 誰言寸草心 報得三春暉 我會向你們獻上一片誠摯的孝心 祝你們永遠健康,愿天下所有的父母永

59、遠健康快樂！,對部門及崗位職責的理解,系統(tǒng)集成（SI，System Integration）：就是通過結(jié)構(gòu)化的綜合布線系統(tǒng)和計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，將各個分離的設(shè)備(如個人電腦)、功能和信息等集成到相互關(guān)聯(lián)的、統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的系統(tǒng)之中，使資源達到充分共享，實現(xiàn)集中、高效、便利的管理。,負責集成項目軟、硬件產(chǎn)品與網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的安裝、調(diào)試及使用培訓(xùn)、售前技術(shù)支持。,負責項目及相關(guān)技術(shù)問題的跟蹤和解決，售后設(shè)備維護工作。,三、工作總結(jié),,,項目運維,項目實施

60、,,,,銀青高速,無線網(wǎng)橋視頻監(jiān)控,東毛隧道,語音電話人員定位基站隧道監(jiān)控停車場,,項目全面實施（IP設(shè)置）,銀青路基五標,,貴州獨平高速,項目全面實施（監(jiān)控室機柜布線）,四、心得體會,,,在這段時間的學(xué)習(xí)過程中，我對部門很多產(chǎn)品從零學(xué)起，剛到公司的時候感覺壓力很大，經(jīng)過這些時間的認真學(xué)習(xí)和實際操作，調(diào)整心態(tài)，現(xiàn)已完全能融入公司的各項崗位職責和管理制度中。這些時間，感覺不僅僅是工作技能的提深，更寶貴的是對我人生觀念和工作認識

61、有了很大的改變，還讓我對工作流程和工作方法有了深刻的體會。由于到達公司時間較短，不可能一下子將公司所有產(chǎn)品親自操作一遍，但通過公司相關(guān)文檔的學(xué)習(xí)收獲頗多。希望以后有機會多多參加這些的項目?！熬艑又_，起于壘土；千里之行，始于足下”只有通過工作中的點點滴滴，腳踏實地做事，才能成為一名優(yōu)秀的集成工程師。,五、職業(yè)發(fā)展規(guī)劃,,,,,,,第二階段,低姿態(tài)起步、踏實做事虛心請教，加強相關(guān)產(chǎn)品學(xué)習(xí),成為一名優(yōu)秀的集成項目管理工程師,相關(guān)證件的考取