淺析地價(jià)評(píng)估與招拍掛出讓底價(jià)的關(guān)系

1、淺析地價(jià)評(píng)估與招拍掛出讓底價(jià)的關(guān)系[王學(xué)哲]摘要：摘要：2002年，國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部11號(hào)令），明確規(guī)定：“自2002年7月1日起，全國(guó)范圍內(nèi)凡商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)?！弊源耍粓?chǎng)轟轟烈烈的土地供應(yīng)制度革命展開(kāi)了。在整個(gè)招牌掛交易過(guò)程中，土地出讓底價(jià)的確定無(wú)疑是其中最敏感和關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。出讓底價(jià)過(guò)高，可能導(dǎo)致項(xiàng)目交易失敗，

2、影響到項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和資金回籠；出讓底價(jià)過(guò)低，可能會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失。本文將從合理的確定出讓底價(jià)出發(fā)，結(jié)合評(píng)估和招牌掛的相關(guān)理論和實(shí)踐，就如何運(yùn)用合理的方法對(duì)項(xiàng)目的土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如何在地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)上確定招拍掛底價(jià)進(jìn)行的論述。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：土地土地招拍掛招拍掛底價(jià)底價(jià)交易價(jià)交易價(jià)評(píng)估評(píng)估一、土地招拍掛出讓評(píng)估的特點(diǎn)土地招拍掛交易在我國(guó)尚處于起步階段，土地招拍掛出讓評(píng)估相對(duì)于其他目的下的土地評(píng)估有著鮮明的特點(diǎn)，把握這些特點(diǎn)是我們從事

3、地價(jià)評(píng)估，進(jìn)而確定招拍掛出讓底價(jià)的前提。1.招拍掛出讓評(píng)估是正常市場(chǎng)價(jià)的評(píng)估傳統(tǒng)的土地評(píng)估業(yè)務(wù)主要包括土地出讓金評(píng)估、土地征收價(jià)值評(píng)估等。土地出讓金評(píng)估由于直接關(guān)系到國(guó)家的財(cái)政收入，其評(píng)估價(jià)值一般必須限定在既定的基準(zhǔn)地價(jià)范圍之內(nèi)；而土地征收價(jià)值評(píng)估由于關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和城市建設(shè)進(jìn)展，政府對(duì)其征收價(jià)值同樣設(shè)定了最低保護(hù)價(jià)等限定，其評(píng)估必須依據(jù)土地管理法和拆遷法規(guī)等規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，都不是正常交易情況的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估。而土地招拍掛則是在公開(kāi)、公平等

4、條件下展開(kāi)的，是完全的市場(chǎng)化行為就單個(gè)項(xiàng)目而言，實(shí)現(xiàn)土地交易價(jià)值的最大化是土地出讓方的目標(biāo)，因此招拍掛評(píng)估是正常的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。2.招拍掛出讓評(píng)估是規(guī)劃條件下的評(píng)估土地抵押、土地征收等目的的評(píng)估，都是基于對(duì)土地的現(xiàn)狀用途基礎(chǔ)之上3.準(zhǔn)確分析各種價(jià)值影響因素影響土地招拍掛交易價(jià)值的因素包括政策和市場(chǎng)、區(qū)位、規(guī)劃和現(xiàn)狀條件等多種錯(cuò)綜復(fù)雜的因素，一般要求評(píng)估人員具有一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、策劃和工程咨詢等綜合經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的邏輯分析能力，同時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)

5、當(dāng)積累強(qiáng)大的市場(chǎng)等技術(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)。評(píng)估人員首先應(yīng)廣泛認(rèn)真的收集各種基礎(chǔ)資料，運(yùn)用合理的方法和數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)各種因素逐一論證和分析，以求估價(jià)結(jié)果真實(shí)可信。4.選用合理的估價(jià)原則和估價(jià)方法針對(duì)招拍掛土地出讓評(píng)估的特點(diǎn)，估價(jià)應(yīng)重點(diǎn)遵循預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則和變動(dòng)原則。估價(jià)方法應(yīng)以市場(chǎng)比較法和剩余法為主，以成本逼近法、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)等方法為主。在土地招拍掛市場(chǎng)比較成熟的地區(qū)，市場(chǎng)比較法是首選的方法，通過(guò)對(duì)交易時(shí)點(diǎn)等影響土地

6、交易價(jià)格的因素進(jìn)行修正和分析，能比較直接、準(zhǔn)確得出宗地正常市場(chǎng)價(jià)值。剩余法通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值進(jìn)行分析，扣除相對(duì)剛性的開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，即可得出宗地的正常市場(chǎng)可接受價(jià)值。對(duì)于很多項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)尚未完成，或者出于謹(jǐn)慎性原則等考慮，委托方會(huì)要求采用成本法或者基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。三、出讓底價(jià)的確定方法出讓底價(jià)應(yīng)以評(píng)估報(bào)告為基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，運(yùn)用招拍掛技巧綜合確定。1.出讓底價(jià)確定應(yīng)以評(píng)估報(bào)告為基礎(chǔ)評(píng)估報(bào)