【商業(yè)地產(chǎn)】蘇州置地-星虹國際項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告-45ppt-2009年

1、,置地·星虹國際09年?duì)I銷推廣報(bào)告,蘇州智創(chuàng)贏家,2008/12/25,目 錄,一、關(guān)于品鑒會總結(jié)二、現(xiàn)場包裝建議三、09年媒體推廣四、09年活動推廣五、本地資源利用六、資金匯款計(jì)劃,,,一、關(guān)于品鑒會總結(jié),,,12月12日的項(xiàng)目品鑒會盛大召開，對銷售帶來了積極的影響。當(dāng)天來人共130人左右，其中媒體約30人，剩下客戶約25組有意向。通過品鑒會的宣傳，其中有6組客戶表現(xiàn)出濃厚的興趣，紛紛表示回來售樓處看現(xiàn)場。

2、 12月12日是周五，從12月15日周一至12月17短短三天共有8個(gè)來人，10組來電，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了以前一周一個(gè)客戶來人的局面。8組來人里有6組客戶意向較大，對著模型反復(fù)比較，對具體位置的價(jià)格非常感興趣，我們判斷有些客戶如果知道具體價(jià)格落定的可能性很大。,,在品鑒會結(jié)束后，各大媒體的紛紛炒作，帶來了一些客戶，以網(wǎng)絡(luò)渠道的客戶最多，其中搜房，365，新浪，焦點(diǎn)，房秀網(wǎng)在網(wǎng)上都有報(bào)道我們品鑒會的具體情況。 通過品鑒會的現(xiàn)場接待，

3、和事先充足的邀約意向客戶，使得現(xiàn)場來人較多，氣氛較為熱鬧，讓我們和客戶有了一個(gè)面對面的直接溝通，目前客戶最關(guān)心的還是價(jià)格問題，和投資回報(bào)率的問題。 我們覺得這樣的營銷活動對我們項(xiàng)目效果最好，可以和客戶直接面對面。目前蘇州當(dāng)?shù)厝耸坑^望氣氛較濃，恢復(fù)尚有一段時(shí)間，而上海，溫州客戶，海外華僑的客戶紛紛抄底且投資意識高，如果組織客戶帶團(tuán)看房，所需費(fèi)用比廣告節(jié)省，又可帶來一定效果。,,二、現(xiàn)場包裝建議,,,現(xiàn)場包裝建議：,,根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)

4、展，建議在09年4月份，星虹國際現(xiàn)場樣板區(qū)公開，選擇大樓標(biāo)準(zhǔn)層4樓作為樣板區(qū)，對大堂、電梯間等公建部分進(jìn)行包裝，整體形象包裝以5A智能化標(biāo)準(zhǔn)裝修，突出現(xiàn)代感與科技感，整體形象豪華大氣，具有國際品質(zhì)感，給人以濃郁的時(shí)代商務(wù)辦公氣息。,,樣板區(qū)包裝建議,大堂效果,,樣板區(qū)包裝建議,電梯間效果,三、09年媒體推廣,媒體投放策略：,在前一輪的廣告推廣及媒體效果評測中，短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告來人來電占所投媒體70%左右，在新一輪的媒體推廣中，將有效

5、整合渠道媒體與活動營銷相結(jié)合的方式進(jìn)行推廣，并根據(jù)新的形勢及時(shí)調(diào)整策略。置地·星虹國際新一輪媒體推廣將分為六大部分：報(bào)紙、戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)媒體、DM、雜志,媒體投放時(shí)間節(jié)點(diǎn),戶外廣告：,2、金雞湖大道——馬路中央燈箱廣告；,1、現(xiàn)代大道——戶外廣告牌；,3、滬寧高速-蘇州昆山段——高炮；,戶外媒體建議,,金雞湖大道——馬路中央燈箱廣告,,滬寧高速-蘇州昆山段——高炮,短信：,在前一輪的媒體效果評測中，短信具有比較明顯的廣

6、告效果，在新一輪推廣中，將分不同賣點(diǎn)分階段（價(jià)格確認(rèn)、樣板區(qū)公開、投資引導(dǎo)）進(jìn)行投放，達(dá)到有的放矢的效果。,網(wǎng)絡(luò)：,鑒于網(wǎng)絡(luò)廣告的有效性與延續(xù)性，結(jié)合廣告費(fèi)用預(yù)算，建議在搜房網(wǎng)、新浪、蘇州寫字樓信息網(wǎng)（http://www.officesuzhou.com/）繼續(xù)投放星虹國際廣告，搜房網(wǎng)配合活動推廣投放，蘇州寫字樓信息網(wǎng)首頁通欄（蘇州寫字樓信息網(wǎng)是蘇州專業(yè)的寫字樓廣告推廣平臺，目前園區(qū)主要寫字樓如國檢大廈、商旅大廈、建屋大廈等已經(jīng)投放）

7、。,DM：,新一輪的媒體推廣中，可針對園區(qū)新入住(03年以后)高端目標(biāo)人群進(jìn)行DM直郵，擴(kuò)大新的目標(biāo)客群。,雜志：,主要針對江浙滬的投資客群，選擇《租售情報(bào)》、《上海溫州人》、《新浙商》、《 Explore 》、《境外人士》蘇州手冊，投放硬廣，吸引投資客群。,四、09年活動推廣,,活動推廣策略,在項(xiàng)目的營銷推廣中，除了媒體廣告之外，還需通過一些具有針對性強(qiáng)和緊貼項(xiàng)目特色的客戶體驗(yàn)活動來達(dá)成口碑傳播目的，促進(jìn)銷售。營造話題熱點(diǎn)，形成關(guān)注焦

8、點(diǎn)，針對目標(biāo)人群開展深度推介，進(jìn)行圈層營銷。,活動推廣節(jié)奏,園區(qū)中小企業(yè)發(fā)展論壇,星虹國際投資說明會,,09.1,09.2,09.5,09.9,09.6,09.7,園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)高峰論壇,09.3,09.4,09.8,金雞湖高爾夫邀請賽,樣板區(qū)盛大公開活動,上海市僑聯(lián)看房活動,活動主題：上海市僑聯(lián)看房活動活動時(shí)間：2009年1月10（星期六）活動目的： 通過舉辦上海市歸國華僑看房活動，吸引上海部分投資客，擴(kuò)大星虹國際的知名度

9、，為項(xiàng)目的銷售帶動人氣，營造良好銷售氛圍?；顒臃绞剑河缮虾Ｊ袣w國華僑聯(lián)合會組織，邀請華僑20-30人，至星虹國際售樓處以及項(xiàng)目現(xiàn)場舉行看房，期間銷售員進(jìn)行現(xiàn)場推銷，活動完畢后組織會餐?；顒釉V求：星虹國際，為歸國華僑打造創(chuàng)富平臺推廣手段：網(wǎng)絡(luò)、電視采訪、DM、折頁、易拉寶等。,活動營銷建議一：,上海市歸國華僑看房團(tuán)活動,活動主題：“星虹國際杯”金雞湖高爾夫邀請賽活動時(shí)間：2009年3月活動目的： 通過舉辦本次“星虹杯”

10、金雞湖高爾夫邀請賽，為星虹國際VIP客戶提供全新貴賓服務(wù)，提升客戶的尊榮感，樹立中新集團(tuán)公司與項(xiàng)目形象，形成口碑效應(yīng)，促進(jìn)銷售?；顒臃绞剑河芍行鹿九e辦，蘇州媒體配合，邀請目標(biāo)購買人群100人，在園區(qū)風(fēng)景秀麗的金雞湖高爾夫球場，舉行“星虹國際杯”高爾夫邀請賽。邀高爾夫名人給大賽獲獎?wù)哳C發(fā)獎品?；顒釉V求：星虹國際，為您成功“收桿”推廣手段：報(bào)紙、電視采訪、DM、調(diào)查問卷、易拉寶等。,活動營銷建議二：,金雞湖高爾夫邀請賽,活動主題：“

11、星虹國際”樣板區(qū)盛大公開活動時(shí)間：2009年4月活動目的： 通過舉辦星虹國際樣板區(qū)公開活動，增強(qiáng)目標(biāo)客群對星虹國際的體驗(yàn)，以現(xiàn)場體驗(yàn)的方式，進(jìn)一步拉近與意向客戶的距離，促進(jìn)銷售。同時(shí)，活動宣傳本身也達(dá)到媒體廣告效果?；顒臃绞剑河芍行轮玫嘏e辦，蘇州媒體配合，有針對性的邀請目標(biāo)購買人群100人，在大樓樣板區(qū)舉行 “星虹國際”樣板區(qū)盛大公開?；顒优湟岳洳蜁?、抽獎環(huán)節(jié)、禮品發(fā)放形式，增強(qiáng)目標(biāo)消費(fèi)者的體驗(yàn)性與互動性，促進(jìn)現(xiàn)場銷售。

12、活動訴求：5A寫字樓樣板區(qū)盛大公開，星虹國際邀您共賞！推廣手段：網(wǎng)絡(luò)、媒體、DM、展板、易拉寶等。,活動營銷建議三：,“星虹國際”樣板區(qū)盛大公開,活動主題：蘇州園區(qū)中小企業(yè)發(fā)展論壇活動時(shí)間：2009年5月周末活動目的：通過積極探索園區(qū)中小企業(yè)的未來發(fā)展趨勢，引導(dǎo)園區(qū)企業(yè)發(fā)展方向，使園區(qū)真正成為成長型企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)的新天地，結(jié)合項(xiàng)目定位，培育目標(biāo)客戶，促進(jìn)銷售?；顒臃绞剑河商K州市政府主辦，中新置地、園區(qū)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合承辦的園區(qū)中小企

13、業(yè)發(fā)展國際論壇，邀請園區(qū)規(guī)劃公司領(lǐng)導(dǎo)、中新公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、邀請園區(qū)物流、醫(yī)療、電子高科技等企業(yè)以及有購買力的企業(yè)主，在園區(qū)高級酒店會議大廳舉辦，探討園區(qū)成長型企業(yè)的未來發(fā)展和趨勢，為項(xiàng)目銷售推波助瀾?；顒釉V求：星虹國際，成長型企業(yè)的商務(wù)平臺推廣手段：報(bào)紙、電視采訪、DM、調(diào)查問卷、易拉寶等。,活動營銷建議四：,,蘇州園區(qū)中小企業(yè)發(fā)展論壇,活動主題：星虹國際投資說明會活動時(shí)間：2009年6月活動目的：通過投資說明會的講解，讓與會投

14、資者對寫字樓樓投資的特點(diǎn)作進(jìn)一步了解，對星虹國際寫字樓這一投資型物業(yè)產(chǎn)生濃厚的興趣。鎖定投資目標(biāo)人群，促進(jìn)銷售?；顒臃绞剑簩懽謽峭顿Y說明會在星虹國際銷售中心舉行，邀請經(jīng)濟(jì)學(xué)家、投資理財(cái)顧問、法律專家、上海臺商協(xié)會、浙商會等投資人士參加，同時(shí)結(jié)合上海浙江看房團(tuán)共同參與。本次投資說明會旨在通過對星虹國際寫字樓的產(chǎn)品分析，系統(tǒng)介紹寫字樓投資與理財(cái)方面的專業(yè)知識，為目標(biāo)投資者提供投資方向。活動訴求：星虹國際，助您掌握投資機(jī)遇 推廣手段：報(bào)

15、紙、電視采訪、DM、調(diào)查問卷、易拉寶等。,活動營銷建議五：,,星虹國際投資說明會,活動主題：園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)高峰發(fā)展論壇活動時(shí)間：2009年9月周末活動目的：通過園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)高峰論壇的舉辦，營造園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)未來良好發(fā)展趨勢，推動和鼓勵(lì)園區(qū)IT企業(yè)成長與發(fā)展，進(jìn)一步強(qiáng)化星虹國際的產(chǎn)品形象與定位，形成口碑，促進(jìn)銷售?；顒臃绞剑河芍行轮玫匕l(fā)起，蘇州園區(qū)電子科技協(xié)會協(xié)辦，《城市商報(bào)》/園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)公司承辦，在園區(qū)高級酒店會議大廳舉行，對園區(qū)I

16、T產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行專題研討，廣邀國內(nèi)外IT行業(yè)專家和國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)專家就IT行業(yè)發(fā)展趨勢和全球IT行業(yè)商機(jī)進(jìn)行研討。 活動訴求：星虹國際，為IT產(chǎn)業(yè)“干杯”推廣手段：報(bào)紙、電視采訪、DM、調(diào)查問卷、易拉寶等。,活動營銷建議六：,,園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)高峰發(fā)展論壇,五、本地資源利用,本地資源利用,針對蘇州國際博覽中心 (蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖邊新館) 每年度的展覽展會，在2009年的展覽會上，選擇醫(yī)療、物流、高科技參展企業(yè)，展會期間向參展企業(yè)進(jìn)行DM派發(fā)

17、、銷售海報(bào)宣傳、折頁樓書發(fā)放，同時(shí)對酒店VIP客戶進(jìn)行公關(guān)，鎖定目標(biāo)客群，充分利用本地資源 。,1、展會名稱：2009第2屆蘇州國際壓鑄工業(yè)展覽會,時(shí) 間：2009年3月12日--14日 (周四－周六) 地 址：蘇州國際博覽中心（蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔） 批準(zhǔn)單位：蘇州市人民政府 主辦單位：蘇州壓鑄技術(shù)協(xié)會 支持單位：蘇州市國際博覽中心 臺灣鎂合金協(xié)會 力勁集團(tuán)上海一達(dá)機(jī)械有限公司

18、 上海三基壓鑄機(jī)制造有限公司 無錫新佳盛壓鑄機(jī)制造有限公司 布勒設(shè)備工程（無錫）有限公司 東芝機(jī)械（上海）有限公司 伊之密精密壓鑄科技有限公司 意德拉壓鑄技術(shù)咨詢服務(wù)（上海）有限公司 聯(lián)德機(jī)械有限公司 協(xié)辦單位：喬治費(fèi)歇爾汽車產(chǎn)品（蘇州）有限公司 可成科技（蘇州）有限公司 江旭鑄造集團(tuán)有限公司

19、 蘇州新和機(jī)械有限公司 蘇州金澄精密鑄造有限公司 思德泰克（蘇州）電子有限公司 承辦單位：蘇州國華展覽有限公司 官方網(wǎng)站：WWW.SIIE.COM.CN 官方合作媒體：中華壓鑄網(wǎng),2009年園區(qū)部分展會名單：,2、2009第6屆蘇州國際機(jī)床及工模具展覽會,時(shí) 間：2009年3月12--14日 (周四－周六)　地 址：蘇州國際博覽中心主辦單位：蘇州市人民政府 協(xié)辦單位：

20、蘇州市模具工業(yè)協(xié)會 聯(lián)合承辦：蘇州國華展覽有限公司 　　　　　蘇州聯(lián)創(chuàng)展覽有限公司 協(xié)辦單位：中國機(jī)械工程學(xué)會特種加工分會　　　　　蘇州華廈數(shù)控機(jī)床進(jìn)出口有限公司　　　　　蘇州新紀(jì)元機(jī)床有限公司　　　　　蘇州海華集團(tuán)有限公司 　　　　　美國機(jī)械制造技術(shù)協(xié)會 支持單位：中國工程機(jī)械工業(yè)協(xié)會　　　　　中國船舶工業(yè)行業(yè)協(xié)會　　　　　中國紡織機(jī)械器材工業(yè)協(xié)會 　　　　　蘇州工業(yè)園區(qū)管委會　　　　　蘇州高新區(qū)管委會官方網(wǎng)

21、站:www.SIIE.com.cn 官方合作媒體：阿里巴巴網(wǎng),3、2009第10屆亞太電子工業(yè)(蘇州)展覽會,時(shí)間：2009年3月26-28日 地點(diǎn)：蘇 州 國 際 博 覽 中 心（蘇州市園區(qū)現(xiàn)代大道博覽廣場） 主辦單位中國電子學(xué)會蘇州新華展覽有限公司承辦單位蘇州新華展覽有限公司,4、2009蘇州電路板展覽會,2009Suzhou PCB ShowØ展覽時(shí)間：2009年5月13日(三)至15日(五)Ø

22、展覽地點(diǎn)：蘇州國際博覽中心 (蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖邊新館)Ø辦理單位： 香港訊通展覽有限公司上海訊展會議展覽有限公司展昭國際企業(yè)股份有限公司Ø協(xié)辦單位：臺灣電路板協(xié)會            Ø支持單位：華東PCB聯(lián)誼會、華南PCB聯(lián)誼會Ø合作單位：臺北市電腦商業(yè)同業(yè)公會

23、6;展覽規(guī)模：三館共1200個(gè)攤位,5、2009華東（蘇州）國際電聲產(chǎn)品展覽會暨技術(shù)研討會,展覽時(shí)間2009年5月23日---2009年5月25日會展場館蘇州國際博覽中心主辦單位蘇州市電子信息行業(yè)協(xié)會承辦單位上海世威展覽服務(wù)有限公司協(xié)辦單位所屬行業(yè)通信/通訊/電子,時(shí)間： 2009年10月22日主辦單位:蘇州市人民政府承辦單位:蘇州經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會協(xié)辦單位:

24、0; 蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)環(huán)境保護(hù)局蘇州市高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革局蘇州國家高新技術(shù)環(huán)保產(chǎn)業(yè)協(xié)會蘇州國家環(huán)保高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園,6、蘇州節(jié)能產(chǎn)品與技術(shù)博覽會,,六、資金匯款計(jì)劃,,資金回款計(jì)劃,Thanks感謝觀賞,購物中心調(diào)整、提升的必要性和實(shí)施策略,演講嘉賓 邱志東 先生,1、購物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略,

25、目錄,一、購物中心調(diào)整和提升的目的,購物中心調(diào)整和提升的目的,1、完善購物中心定位2、增強(qiáng)市場競爭力3、滿足消費(fèi)者需求4、提升租值,二、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升,1、部分經(jīng)營項(xiàng)目面積偏大，同類型品牌重疊2、部分經(jīng)營項(xiàng)目原先定位逐漸與項(xiàng)目的整體定位產(chǎn)生偏差3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴(yán)重,什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升,4、部分經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營項(xiàng)目不

26、能有效產(chǎn)生互動5、需要增加其他種類的經(jīng)營項(xiàng)目，以完善配套功能 或商品結(jié)構(gòu)6、更高級別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓 層的換位調(diào)整,什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升,7、同行之間的競爭而引發(fā)的錯(cuò)位經(jīng)營需要8、經(jīng)營項(xiàng)目業(yè)績增長有較大市場空間9、項(xiàng)目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整,什么情況下購物中心必須進(jìn)行經(jīng)營項(xiàng)目的調(diào)整和提升,三、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,1、購物中

27、心定位的檢討 2、購物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性 3、市場同業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營和對抗性 4、消費(fèi)者的潛在需求 5、購物中心?？偷南M(fèi)行為、習(xí)慣和消費(fèi)水平分析,6、 原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時(shí)間狀況 7、 市場營銷推廣策略的得失及未來方向 8、 擬引進(jìn)租戶的市場拓展方向和市場布點(diǎn)情況 9、 業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的思路、業(yè)務(wù)能力和人員配備10、調(diào)整、提升前后租金收益比較,購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,

28、11、配合調(diào)整提升的工程技術(shù)改造可行性或由此所必須進(jìn)行的公共空間、設(shè)施或動線改造工程的可能性12、調(diào)整提升的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排13、資金投入預(yù)算：改造費(fèi)用，推廣費(fèi)用及招商費(fèi)用,購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容,四、購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略,,1、專職團(tuán)隊(duì)的組建和業(yè)務(wù)要求2、目標(biāo)租戶的資料收集、分析和篩選3、中介機(jī)構(gòu)的選擇及專職團(tuán)隊(duì)的分工4、調(diào)整項(xiàng)目裝飾設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的選定和方案設(shè)計(jì)5、主要重點(diǎn)租戶的市場拓展情況分析、需求

29、及招商策略,購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略,購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略,6、 調(diào)整提升項(xiàng)目的概念創(chuàng)立和市場前景，未來營銷推廣方案 7、 調(diào)整提升項(xiàng)目的裝修設(shè)計(jì)方案及公共部分改造方案效果展示8、 靈活的合作方式和租金收益平衡預(yù)算9、 原有租戶的去留問題10、項(xiàng)目調(diào)整部門的配合及分工,11、項(xiàng)目調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定12、明確的部門工作責(zé)任制和嚴(yán)密緊湊的工作安排13、推廣策略的實(shí)施14、租戶維護(hù)和管理服務(wù),購