萬達集團商業(yè)地產(chǎn)六大經(jīng)營理念

1、萬達集團商業(yè)地產(chǎn)六大經(jīng)營理念萬達集團商業(yè)地產(chǎn)六大經(jīng)營理念來源：大連萬達集團網(wǎng)站發(fā)布時間：2009年8月13日萬達集團是中國目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的經(jīng)營理念關(guān)鍵有六點：只租不售；準確定位；招商在前；規(guī)劃設(shè)計；成本控制；物業(yè)管理。萬達集團已經(jīng)在全國十五個城市開工建設(shè)大型購物中心，面積大約220萬平方米，其中12個已經(jīng)竣工開業(yè)。正在拆遷和報建的還有5個項目，二十個項目總面積接近300萬平方米。我們有個目標

2、，2010年力爭做到50個購物中心，面積600700萬平方米，租金收入40億元以上。萬達集團和16家零售企業(yè)，其中12家跨國零售企業(yè)，8家世界500強企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，大家一起在中國共同發(fā)展購物中心。這里面最重要的有四點：1、共同選址。想去哪個城市發(fā)展，需要大家提前排定。目標城市選定后，由我們選好一個地塊，大家再對這個地塊進行確認，在規(guī)定時間期限內(nèi)答復(fù)。這就是共同選址。2、技術(shù)對接。選址完成后，要進行規(guī)劃設(shè)計，初步方案完成后，根

3、據(jù)零售商的意見和不同要求，進行技術(shù)對接，修改完善設(shè)計方案，這些確定后才進入圖紙設(shè)計階段。3、平均租金。我們第一個購物中心，只有兩家主力店，但合同談判進行了八個月，尤其與沃爾瑪?shù)暮贤L達70多頁，還附帶40多頁的技術(shù)標準。如果按照這個速度，不可能規(guī)?；l(fā)展。如果一個購物中心有58家主力店，光談判就要耗很長時間，那么一年只能做一個項目。那怎么能把購物中心的發(fā)展作為我們的支柱產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展？于是我們把全國城市劃分為三等，每一等租金多少錢事先明確

4、。這樣的好處是，不用就租金進行曠日持久的談判。重點進行業(yè)態(tài)的組合而不是合同的談判，有利于我們快速的發(fā)展。4、先租后建。當面積、租金確認后，先簽租約，交一部分保證金，我們才開工建設(shè)，進行量身定做。到目前為止，還沒有發(fā)現(xiàn)簽了租約以后對方違約的，這樣做使得我們建設(shè)的面積都是收租面積，保證我們所有的投資都是有效投資。這些綜合在一起，取名叫訂單地產(chǎn)。萬達集團是中國目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗，也有不少教訓。今

5、天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵把握六點：一、一、只租不售。只租不售。做商業(yè)地產(chǎn)，是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡單以實現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。萬達集團做了十五個購物中心，開業(yè)了十二個，其中有十一個項目進行了銷售。這十一個銷售項目當中，四個沒問題，七個有問題。什么問題？我們購買店鋪的業(yè)主80%是投資戶，他選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域為首選，也可以選址

6、在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25萬平方米，這個項目在新區(qū)。為什么選在新區(qū)？第一，旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險、銀行都搬過去。第二，附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有句名言，“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。所以商業(yè)選址絕非拍腦

7、袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評估。（二）定客戶（二）定客戶目標客戶要選好。我們也有教訓，第一批做了六個單店，沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平米2、3萬元，因為售價高，租金高，只能經(jīng)營服裝、皮具等高利潤商品，但實際上經(jīng)營不好。我們很奇怪，為什么沃爾瑪那么大的人流一樓的人氣不旺呢？經(jīng)過反復(fù)觀察，沃爾瑪每天有幾萬人進出，但只有百分之幾的客戶進入一層精品店。因為沃爾瑪是針對大眾客戶，而精品店的客戶是高端消費者，兩者的

8、定位不符。從第七個店開始，我們開始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場組合在一個購物中心里面。這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問題就少多了。（三）定規(guī)模（三）定規(guī)模購物中心規(guī)模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產(chǎn)有兩個最核心的指標，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。10萬平方米的購物中心，每平方米月租50元；20萬平方米購物中心由于規(guī)模大增加招商難度，招商時就

9、要適當降租，每平方米月租40元，那說明10萬平方米就是最佳規(guī)?！，F(xiàn)在做購物中心出現(xiàn)一個很不好的現(xiàn)象，就是求大。我聽到一件事，安徽一個地級市要做一個購物中心，規(guī)劃面積53萬平方米，我感到很害怕。這個地方有多大，有多少人去購物？就我們自己的經(jīng)驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右。最大面積也不要超過20萬平方米，超過20萬的，增加的都是無效益或低效益面積。三、招商在前三、招商在前一定要招商在前，開工