房地產(chǎn)信托融資的三種方式

1、房地產(chǎn)信托融資的三種方式房地產(chǎn)信托融資的三種方式信托業(yè)在我國(guó)現(xiàn)有的監(jiān)管體系下，具有混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)，也就是說(shuō)信托從資金來(lái)源上與其它金融機(jī)構(gòu)沒(méi)什么區(qū)別，但在資金的運(yùn)用上環(huán)境更為寬松些，可以做貸款、拆借、投資，投資可以是實(shí)物投資，也可以是股票投資，可以進(jìn)行交易。信托還有一大特點(diǎn)，就是信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，如果信托公司嚴(yán)格按照“一法兩規(guī)”來(lái)辦事的話(huà)，就再也不會(huì)出現(xiàn)“廣國(guó)投事件”。信托表外財(cái)產(chǎn)與信托公司財(cái)產(chǎn)是不發(fā)生關(guān)系的，因此即使信托公司破產(chǎn)，投

2、資人的信托財(cái)產(chǎn)也不會(huì)受影響，所以說(shuō)信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性是目前信托產(chǎn)品的最新司法解釋。北國(guó)投幫助房產(chǎn)商拓寬融資渠道主要有三種方式，一是傳統(tǒng)的貸款方式，這和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣，如北京CBD土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，就是貸款的形式，北京經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目三環(huán)新城也是。二是以股權(quán)融資的方式，在這方面最早做的是重慶國(guó)投，他們做的第一個(gè)以股權(quán)融資信托，是持有開(kāi)發(fā)商部分股權(quán)，開(kāi)發(fā)商承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)，這也是階段性股權(quán)融資的方式，這是信托能做而其它金融機(jī)

3、構(gòu)所不能做的事。這種融資形式十分符合央行121號(hào)文件的精神，因?yàn)檠胄形募幸粋€(gè)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商自有資金必須達(dá)到30%，而這30%必須是所有者權(quán)益，以前對(duì)30%的理解比較寬泛，只要你開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期融來(lái)資金達(dá)到30%就可以開(kāi)工，現(xiàn)在則必須開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益。一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益都非常小。一個(gè)項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無(wú)非是公積金加注冊(cè)資本金，這很難達(dá)到30%的要求。為了達(dá)到這一要求，許多開(kāi)發(fā)商愿意通過(guò)增資擴(kuò)股的方式來(lái)吸收資金，但這種方式最大的缺點(diǎn)

4、是要求開(kāi)發(fā)商讓出很大一塊利潤(rùn)。其實(shí)如果項(xiàng)目好，開(kāi)發(fā)商能拿出一些股權(quán)與其它人分享利潤(rùn)，融資應(yīng)不成問(wèn)題。但問(wèn)題的關(guān)鍵是一些資金實(shí)力較差卻拿到好地的開(kāi)發(fā)商心態(tài)是讓我拿出一塊成本可以但不能容忍別人分享利潤(rùn)。信托公司恰恰能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的這種要求，信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資有點(diǎn)類(lèi)似于優(yōu)先股的概念，信托資金只要在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿(mǎn)足了充實(shí)開(kāi)發(fā)商股本金的要求，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)，因

5、為信托公司只是金融機(jī)構(gòu)，無(wú)意介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種信托方式許多開(kāi)發(fā)商在了解了操作流程后認(rèn)為是可以接受的。第三種是交易方式的信托產(chǎn)品，這是其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的，如我們現(xiàn)在正推出的法國(guó)歐尚天津第一店信托計(jì)劃，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上第一個(gè)推出的類(lèi)似房地產(chǎn)投資基金的項(xiàng)目。這個(gè)產(chǎn)品是通過(guò)發(fā)行信托投資計(jì)劃，募集近1億元資金，在天津中環(huán)地區(qū)投資一個(gè)綜合性商業(yè)物業(yè)并與法國(guó)歐尚公司簽下40年租約，我們通過(guò)信托資金將這一商鋪買(mǎi)下來(lái)，每年的租金回報(bào)約1200萬(wàn)

6、元，扣除稅費(fèi)和折舊，這一信托計(jì)劃給投資人的回報(bào)能達(dá)到6%，信托公司收取一固定的管理費(fèi)用，但這種產(chǎn)品最大的缺陷是流動(dòng)性不好，現(xiàn)在既使是柜臺(tái)交易也沒(méi)有。如果將來(lái)能上市流通的話(huà)，這將是一個(gè)非常好的金融產(chǎn)品，我們考察美國(guó)市場(chǎng)，與我們這個(gè)信托產(chǎn)品相近的RITS產(chǎn)品，在美國(guó)金融市場(chǎng)的20年平均收益率要高于其它金融產(chǎn)品，所以我們對(duì)這一金融產(chǎn)品的前景非?？春?，也希望能有更多的開(kāi)發(fā)商關(guān)注這一信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托融資的三種方式房地產(chǎn)信托融資的三種方式信托業(yè)

7、在我國(guó)現(xiàn)有的監(jiān)管體系下，具有混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)，也就是說(shuō)信托從資金來(lái)源上與其它金融機(jī)構(gòu)沒(méi)什么區(qū)別，但在資金的運(yùn)用上環(huán)境更為寬松些，可以做貸款、拆借、投資，投資可以是實(shí)物投資，也可以是股票投資，可以進(jìn)行交易。信托還有一大特點(diǎn)，就是信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，如果信托公司嚴(yán)格按照“一法兩規(guī)”來(lái)辦事的話(huà)，就再也不會(huì)出現(xiàn)“廣國(guó)投事件”。信托表外財(cái)產(chǎn)與信托公司財(cái)產(chǎn)是不發(fā)生關(guān)系的，因此即使信托公司破產(chǎn)，投資人的信托財(cái)產(chǎn)也不會(huì)受影響，所以說(shuō)信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性是目

8、前信托產(chǎn)品的最新司法解釋。北國(guó)投幫助房產(chǎn)商拓寬融資渠道主要有三種方式，一是傳統(tǒng)的貸款方式，這和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣，如北京CBD土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目，就是貸款的形式，北京經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目三環(huán)新城也是。二是以股權(quán)融資的方式，在這方面最早做的是重慶國(guó)投，他們做的第一個(gè)以股權(quán)融資信托，是持有開(kāi)發(fā)商部分股權(quán)，開(kāi)發(fā)商承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)，這也是階段性股權(quán)融資的方式，這是信托能做而其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的事。這種融資形式十分符合央行121號(hào)文件的

9、精神，因?yàn)檠胄形募幸粋€(gè)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商自有資金必須達(dá)到30%，而這30%必須是所有者權(quán)益，以前對(duì)30%的理解比較寬泛，只要你開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期融來(lái)資金達(dá)到30%就可以開(kāi)工，現(xiàn)在則必須開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益。一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益都非常小。一個(gè)項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無(wú)非是公積金加注冊(cè)資本金，這很難達(dá)到30%的要求。為了達(dá)到這一要求，許多開(kāi)發(fā)商愿意通過(guò)增資擴(kuò)股的方式來(lái)吸收資金，但這種方式最大的缺點(diǎn)是要求開(kāi)發(fā)商讓出很大一塊利潤(rùn)。其實(shí)如果項(xiàng)目好，開(kāi)發(fā)商能

10、拿出一些股權(quán)與其它人分享利潤(rùn)，融資應(yīng)不成問(wèn)題。但問(wèn)題的關(guān)鍵是一些資金實(shí)力較差卻拿到好地的開(kāi)發(fā)商心態(tài)是讓我拿出一塊成本可以但不能容忍別人分享利潤(rùn)。信托公司恰恰能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的這種要求，信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資有點(diǎn)類(lèi)似于優(yōu)先股的概念，信托資金只要在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿(mǎn)足了充實(shí)開(kāi)發(fā)商股本金的要求，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)，因?yàn)樾磐泄局皇墙鹑跈C(jī)構(gòu)，無(wú)意介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種信托方

11、式許多開(kāi)發(fā)商在了解了操作流程后認(rèn)為是可以接受的。第三種是交易方式的信托產(chǎn)品，這是其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的，如我們現(xiàn)在正推出的法國(guó)歐尚天津第一店信托計(jì)劃，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上第一個(gè)推出的類(lèi)似房地產(chǎn)投資基金的項(xiàng)目。這個(gè)產(chǎn)品是通過(guò)發(fā)行信托投資計(jì)劃，募集近1億元資金，在天津中環(huán)地區(qū)投資一個(gè)綜合性商業(yè)物業(yè)并與法國(guó)歐尚公司簽下40年租約，我們通過(guò)信托資金將這一商鋪買(mǎi)下來(lái)，每年的租金回報(bào)約1200萬(wàn)元，扣除稅費(fèi)和折舊，這一信托計(jì)劃給投資人的回報(bào)能達(dá)到6