房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)稅收的影響

1、房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型行業(yè)，其與金融業(yè)的關(guān)系尤為密切，一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進了金融業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新；另一方面，作為房地產(chǎn)業(yè)投資和消費的資金供給者，金融業(yè)承受著房地產(chǎn)業(yè)傳導過來的“風險壓力”，房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展對金融業(yè)稅收的實現(xiàn)以及金融業(yè)的安全至關(guān)重要。一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是指在國民經(jīng)濟中一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的不同程度的影響，關(guān)聯(lián)度是關(guān)聯(lián)關(guān)系的量化。從產(chǎn)業(yè)之間供給與需求聯(lián)系的角度看，這種關(guān)聯(lián)關(guān)系分

2、為三種：一是后向關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)業(yè)與向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生需求拉動作用；二是前向關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)業(yè)與需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務的產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生供給推動作用；三是環(huán)向關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)業(yè)與那些既向本產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)要素又將本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務作為其生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生拉動和推動的雙向作用。我們根據(jù)浙江省2002年投入產(chǎn)出表（42部門伊42部門）和2005年投入產(chǎn)出表（42部門伊42

3、部門）分析計算得出浙江省房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相關(guān)關(guān)系（見表1）。從表1可以看出，浙江省房地產(chǎn)與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度很高，2002年與2005年的后項關(guān)聯(lián)度位居42個產(chǎn)業(yè)前兩位，而且比例都超過10%；前向關(guān)聯(lián)度相比后項關(guān)聯(lián)度要低一些，但是排位還是比較靠前，分別為第8位和第11位；總的環(huán)向關(guān)聯(lián)度也比較高，分別為0.1224和0.0769，在42個產(chǎn)業(yè)中位居前三，表明房地產(chǎn)業(yè)每增加1個單位產(chǎn)值就會增加金融業(yè)產(chǎn)值0.1224和0.0769，而且比例都在8

4、%以上。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)系異常緊密。二、房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)稅收影響分析我們以浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資額和銷售額為解釋變量對金融業(yè)稅收進行線性回歸分析（見表2數(shù)據(jù)），試圖發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對金融業(yè)稅收的影響情況。從回歸的結(jié)果來看，房地產(chǎn)銷售額與金融業(yè)稅收的回歸未能通過t檢驗，而金融業(yè)稅收與房地產(chǎn)開發(fā)投資額存在顯著的線性關(guān)系：金融業(yè)稅收=118.550.137伊房地產(chǎn)開發(fā)投資額回歸的擬合度達到0.926，相關(guān)系數(shù)為0.137，即每增加1

5、個單位的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，會相應增加0.137的金融業(yè)稅收，說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對金融業(yè)稅收的影響是顯著的。又以浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資額為解釋變量對金融業(yè)營業(yè)稅（含城建稅，下同）進行線性回歸分析（表2數(shù)據(jù)），從回歸的結(jié)果看，金融業(yè)營業(yè)稅與房地產(chǎn)開發(fā)投資額也存在顯著的線性關(guān)系：金融業(yè)營業(yè)稅=81.880.10伊房地產(chǎn)開發(fā)投資額回歸的擬合度為0.931，相關(guān)系數(shù)為0.10，即每增加1個單位的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，會增加0.10的金融業(yè)營業(yè)稅。結(jié)合兩個

6、回歸方程，可以看到金融業(yè)營業(yè)稅與房地產(chǎn)投資額的相關(guān)系數(shù)略低于整個金融業(yè)稅收與房地產(chǎn)投資額的相關(guān)系數(shù)，我們認為房地產(chǎn)的發(fā)展會直接影響金融業(yè)營業(yè)稅，而且也是主要影響；同時會對其他稅種如個人所得稅、企業(yè)所得稅等產(chǎn)生間接影響。房地產(chǎn)業(yè)之所以對金融業(yè)稅收有如此顯著的影響，主要有以下幾個方面的原因：一是目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道單一，主要還是靠銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)陰王學勤表1浙江省2002~2005年房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相關(guān)關(guān)系比較關(guān)聯(lián)度比例位次關(guān)聯(lián)

7、度比例位次關(guān)聯(lián)度比例位次2002年0.091511.30%10.03095.10%80.12248.70%32005年0.067213.10%20.00973.30%110.07699.50%2環(huán)向關(guān)聯(lián)前向關(guān)聯(lián)后向關(guān)聯(lián)年份房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)稅收的影響要要以浙江為例浙江財稅與會計38稅收管理SHUISHOUGUANLI在資本市場中的融資渠道比較狹窄，而且由于近幾年國家對房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策限制，真正能在一級市場融資的企業(yè)很少，大多數(shù)企業(yè)融資

8、的主要渠道還是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20豫~30豫是銀行貸款；建筑公司一般要墊付該總投入30豫~40豫的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，消費者購房的預付款除一部分為個人儲蓄金外，大部分還是源自銀行的貸款。由此可知，房地產(chǎn)項目中60豫以上的資金來自銀行。這些數(shù)字顯示了房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸的高度依賴性。同時，由于房地產(chǎn)本身就是很好的抵押物和投資對象，被金融機構(gòu)視為“優(yōu)質(zhì)的抵押物”，而金融機構(gòu)資金運用的主要方

9、式是貸款，金融機構(gòu)從貸款安全性考慮，樂于發(fā)放以房地產(chǎn)作為抵押的貸款，借以使自己的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值。從表3可以看出，浙江省2006年至2009年間的房地產(chǎn)貸款保持高速增長，2009年房地產(chǎn)貸款余額增長比更是超過40%，房地產(chǎn)貸款余額占金融機構(gòu)貸款余額的比例保持在16%左右，并且有繼續(xù)上升的趨勢。我們以2009年浙江省房地產(chǎn)貸款余額進行稅收測算，貸款利率按當時5年期5.94%計算，僅營業(yè)稅一項就將直接影響20億元左右的稅收收入。二是作

10、為調(diào)控房地產(chǎn)市場的金融業(yè)政策會直接作用于金融業(yè)本身，影響金融業(yè)收入。為調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家一般是通過調(diào)整存款準備金率和貸款利率來實現(xiàn)，而這兩者的變動會直接作用于銀行業(yè)自身，影響銀行業(yè)的收入。一般來說，提高存款準備金率會降低銀行貸款規(guī)模進而減少銀行收入；提高貸款利率的影響是偏中性的，在房地產(chǎn)貸款意愿不減的情況下會增加銀行收入。三是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進了其他金融業(yè)務的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進了銀行業(yè)以外的其他金融業(yè)務的發(fā)展，比如房貸保險

11、和房地產(chǎn)信托業(yè)務的發(fā)展。以2009年為例，浙江省個人房貸增加了將近2000億元，增加房貸保險收入10億元左右，增加金融業(yè)營業(yè)稅收入5000多萬元。近年來，我國對房地產(chǎn)信貸采取控制政策限制銀行的房地產(chǎn)貸款過度膨脹，房地產(chǎn)信托作為一種創(chuàng)新的融資方式，為緊縮背景下的房地產(chǎn)行業(yè)提供了另一條融資路徑，而且發(fā)展態(tài)勢良好，提供了新的金融業(yè)稅源。三、結(jié)論和建議隨著金融業(yè)的快速發(fā)展，金融業(yè)稅收增長迅速，在稅收收入中的地位日益重要。金融業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出與房地

12、產(chǎn)業(yè)的高度相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在很大程度上帶動了金融業(yè)的發(fā)展，促進了金融業(yè)稅收的增長；但房地產(chǎn)業(yè)同時也將高風險傳導給了金融業(yè)從而影響金融業(yè)稅收收入的實現(xiàn)，尤其是在當前政府大力調(diào)控房地產(chǎn)市場的形勢下。為此，我們要加以關(guān)注并采取一些必要措施：一是要從源頭上穩(wěn)定金融業(yè)稅收。要加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落而造成金融業(yè)稅收的大幅波動。要加強稅收的引導作用，逐步推進房產(chǎn)稅改革抑制房地產(chǎn)投機行為，引導房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，維護

13、房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)的穩(wěn)定。二是加大對金融業(yè)創(chuàng)新的稅收扶持力度。目前整個銀行業(yè)的盈利模式還停留在靠存貸差獲利的層面上，金融業(yè)稅收的很大一部分是來自利息收入的稅收，因此比較容易受到房地產(chǎn)業(yè)波動的影響。從國際上看，很多發(fā)達國家對金融業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務（如信貸業(yè)務）是免稅或不征稅的，主要是針對金融業(yè)的創(chuàng)新業(yè)務進行征稅，這也會成為我國稅收改革的方向，因此需要我們加大對金融業(yè)務創(chuàng)新的稅收扶持力度，鼓勵金融業(yè)進行業(yè)務創(chuàng)新，積極培育金融業(yè)新稅源，做大金融業(yè)稅

14、基，增強金融業(yè)稅收抵御經(jīng)濟波動的能力。三是增強對金融業(yè)稅收的預測和征管能力。要密切關(guān)注整個經(jīng)濟的運行情況，特別是房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)景氣狀況，以及國家的宏觀貨幣政策和利率政策，并及時評估和預測對金融業(yè)稅收的影響，提出應對措施。要加強對金融業(yè)稅收的征管能力，針對金融業(yè)財務集中核算、信息化程度高的特點，積極探索更加高效到位的征管方式。姻淵作者單位院浙江省地方稅務局冤表2浙江省2003~2009年房地產(chǎn)開發(fā)與金融業(yè)稅收情況表表3浙江省2006~20

15、09年度房地產(chǎn)貸款情況表單位：億元年份房地產(chǎn)貸款余額同比增長金融機構(gòu)貸款余額房地產(chǎn)貸款余額占比2006年3380.3320757.8116.28%2007年4199.4224.23%24939.8916.84%2008年4709.8612.16%29658.6715.88%2009年6651.7541.23%39223.9116.96%年份房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率（%）金融業(yè)稅收增長率（%）金融業(yè)營業(yè)稅（含城建）增長率（%）2003年98

16、0.0534.4742.3233.892004年1353.0738.0651.4721.62%42.1324.312005年1456.497.6465.7627.76%5325.82006年1574.288.0985.630.17%67.4927.342007年1821.6715.71124.345.21%9743.722008年1999.39.75169.2236.14%130.9234.972009年2253.5711.4199.9