房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法的拓展研究

1、26現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法的拓展研究張燕民河南國(guó)銀房地產(chǎn)投資咨詢有限公司450000摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，投資房地產(chǎn)產(chǎn)品具有低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定的報(bào)酬等特點(diǎn)，并且具有長(zhǎng)期保值升值的特性。本文著重從房地產(chǎn)市場(chǎng)定量分析和定性分析兩方面展開(kāi)研究。這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有一定借鑒作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法研究引言改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)也得到了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)所具有的異質(zhì)性、長(zhǎng)期壓抑的需求被巨量釋放，也

2、推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。另外，我國(guó)目前可供居民進(jìn)行投資的渠道過(guò)少，股市低迷而且風(fēng)險(xiǎn)巨大，于是投資房地產(chǎn)就成為一種良好的選擇。因此，也就對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)特質(zhì)和投機(jī)屬性的研究提出了迫切的要求。本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法進(jìn)行了一些拓展研究，具體如下：1.房地產(chǎn)市場(chǎng)定量分析方法的拓展研究傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法和證券市場(chǎng)的基本分析在方法上己經(jīng)非常相似，因此，本文不再研究基本分析，著重討論技術(shù)分析。1.1技術(shù)分析在房地產(chǎn)市場(chǎng)的適用性技術(shù)分析的理論基礎(chǔ)

3、具有一定的科學(xué)性，技術(shù)分析工具種類(lèi)繁多，可以廣泛應(yīng)用于任何一種投機(jī)性市場(chǎng)。比如技術(shù)分析的四要素一價(jià)、量、時(shí)、空，完全可以用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素分析。、但是房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的投機(jī)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)有著許多不同于投機(jī)性市場(chǎng)的特征。所以，如果要把技術(shù)分析應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，還應(yīng)該注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：①技術(shù)分析必須和基本分析相結(jié)合。因?yàn)槭袌?chǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的反映，通過(guò)基本分析才能夠準(zhǔn)確抓住市場(chǎng)的本質(zhì)。而技術(shù)分析反映的往往是市場(chǎng)的微觀枝節(jié)。

4、特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)的敏感程度遠(yuǎn)低于證券市場(chǎng)。②技術(shù)分析可以輔助基本分析進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀走勢(shì)分析和較微觀價(jià)格分析，但不宜進(jìn)行過(guò)于微觀的分析，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)遠(yuǎn)較證券市場(chǎng)遲鈍，用于微觀分析很難及時(shí)反映出信號(hào)。③技術(shù)分析是一種完全定量的分析方法，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和證券市場(chǎng)有很大的差別。房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)種類(lèi)很少，透明性差，難于收集，而且統(tǒng)計(jì)口徑復(fù)雜，不利于技術(shù)分析的效果。1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)技術(shù)指標(biāo)分析技術(shù)分析的指標(biāo)主要

5、考慮市場(chǎng)行為的各個(gè)方面，然后建立一個(gè)數(shù)學(xué)模型，給出數(shù)學(xué)上的計(jì)算公式，得到一個(gè)體現(xiàn)市場(chǎng)某個(gè)方面內(nèi)在特征的數(shù)字，這個(gè)數(shù)字叫做指標(biāo)值。威廉指標(biāo)是屬于研究?jī)r(jià)格波動(dòng)幅度的技術(shù)分析指標(biāo)，主要是通過(guò)分析一段時(shí)間范圍內(nèi)價(jià)格的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：最高價(jià)、最低價(jià)和最近時(shí)點(diǎn)成交價(jià)之間的關(guān)系，來(lái)反映市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)氣勢(shì)的強(qiáng)弱，判斷市場(chǎng)的超買(mǎi)超賣(mài)現(xiàn)象，預(yù)測(cè)價(jià)格中短期的走勢(shì)。它主要是利用振蕩點(diǎn)來(lái)反映市場(chǎng)的超買(mǎi)超賣(mài)行為，分析市場(chǎng)交易雙方力量的對(duì)比，借以考察階段性市場(chǎng)氣氛、判斷價(jià)格

6、和理性投資價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)相背離的程度，從而提出有效的信號(hào)來(lái)研判市場(chǎng)中短期行為的走勢(shì)。威廉指標(biāo)是表示時(shí)點(diǎn)成交價(jià)在過(guò)去一段時(shí)間里的全部?jī)r(jià)格范圍內(nèi)所處的相對(duì)位置，因此，計(jì)算出的威廉指標(biāo)值位于0目—100之間。越接近0值，表明目前的價(jià)位越接近過(guò)去半年內(nèi)的最低價(jià)；越接近100值，表明目前的價(jià)位越接近過(guò)去半年內(nèi)的最高價(jià)，從這點(diǎn)出發(fā)，對(duì)于威廉指標(biāo)的研判可能比較更容易理解。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)定性分析方法的拓展研究2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的反射性分析研究和探討房地產(chǎn)市場(chǎng)的

7、反射性，是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究領(lǐng)域中一個(gè)嶄新的領(lǐng)域，可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)分析提供一個(gè)全新的視角，通過(guò)定性化的分析更好的把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的本質(zhì)。筆者下面嘗試運(yùn)用反射理論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性與運(yùn)行進(jìn)行初步的分析。2.2市場(chǎng)的反射性與房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，交易者為房產(chǎn)開(kāi)出的價(jià)格，不僅僅是他們對(duì)房產(chǎn)價(jià)值看法的被動(dòng)反映，同時(shí)也是影響房產(chǎn)價(jià)值的積極因素。交易者對(duì)房產(chǎn)的出價(jià)通常是背離價(jià)值的，從基本面的角度來(lái)看是錯(cuò)誤的。然而事實(shí)是：并不是眼前的期望符合未

8、來(lái)的事件，而是未來(lái)的事件為眼前的期望所影響。因?yàn)檫@種錯(cuò)誤會(huì)反過(guò)來(lái)影響市場(chǎng)，并通過(guò)自我強(qiáng)化的連鎖反映，使得原來(lái)的看法顯得相當(dāng)?shù)恼_?？梢哉f(shuō)，由于市場(chǎng)的反射性，普遍存在于股票、期貨等高度投機(jī)市場(chǎng)的“預(yù)測(cè)的自我驗(yàn)證”現(xiàn)象也存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)中。反射性為房地產(chǎn)市場(chǎng)添加了人性化的可預(yù)測(cè)的元素，但同時(shí)反射性對(duì)市場(chǎng)的影響又是復(fù)雜和多樣的，很難被定量化測(cè)量。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)是可以預(yù)測(cè)的，同時(shí)又是難以被預(yù)測(cè)的。從反射性出發(fā)，要正確的預(yù)測(cè)市場(chǎng)價(jià)格，其

9、前提條件是首先正確確定主流偏向的方向，更不應(yīng)該忽視主流偏向的存在。2.3市場(chǎng)的反射性與房地產(chǎn)泡沫近幾年來(lái)，在學(xué)術(shù)界，房地產(chǎn)業(yè)總是和泡沫經(jīng)濟(jì)緊密的聯(lián)系在一起。泡沫經(jīng)濟(jì)作為一種貨幣追逐資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，會(huì)在銀行信貸的推動(dòng)下顯得更具膨脹力。這不僅是因?yàn)榻鹑诟軛U的參與擴(kuò)大了泡沫的規(guī)模，而且推動(dòng)泡沫通過(guò)金融紐帶從單一范圍向更廣泛的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域蔓延。信貸之于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間也包含著一種反射性關(guān)系。由于房地產(chǎn)是一種最主要的抵押品，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易多數(shù)都伴隨

10、著大量的銀行貸款。正是由于這一原因，房地產(chǎn)成為除了金融資產(chǎn)而外，另一個(gè)醞釀經(jīng)濟(jì)泡沫的主要溫床。如果僅僅從投機(jī)的角度，市場(chǎng)供求關(guān)系深受參與者預(yù)期的影響，供求曲線并非獨(dú)立給定的，市場(chǎng)也從來(lái)不是均衡的，而且總是傾向于過(guò)分夸大或低估了實(shí)際情況。從需求曲線來(lái)看，由于受參與者的影響，其斜率并非是固定不變的，甚至有時(shí)向上傾斜，這在房地產(chǎn)泡沫形成期表現(xiàn)為房?jī)r(jià)越高需求越大，而市場(chǎng)低迷價(jià)格下跌時(shí)，人們對(duì)房?jī)r(jià)有進(jìn)一步下跌的預(yù)期，持幣觀望，需求反而減少。筆者認(rèn)

11、為，由于市場(chǎng)參與者并不是完全理性的，價(jià)格預(yù)期通過(guò)反射過(guò)程存在著慣性。它總是傾向于夸大或低估基本面的情況，并在一定的時(shí)間內(nèi)將這種夸大或低估持續(xù)下去，因此投機(jī)者對(duì)未來(lái)難以做出理性的預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)更是如此，由于供給的無(wú)彈性和需求的增長(zhǎng)，內(nèi)在價(jià)值具有看漲的趨勢(shì)，這直接引發(fā)了人們對(duì)房產(chǎn)價(jià)格正向的預(yù)期，并在反射性作用下逐漸被強(qiáng)化最終演變?yōu)榉康禺a(chǎn)泡沫。結(jié)語(yǔ)目前學(xué)術(shù)界對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法還不夠充足，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)分析缺乏深度的挖掘。因此，在以后

12、的研究中，房地產(chǎn)分析應(yīng)該更注重定量化分析的角度，積極拓寬房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的數(shù)據(jù)分析工具和途徑。參考文獻(xiàn)：[1]林康史，技術(shù)分析精解[M].沈陽(yáng)：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003.[2]劉洪玉，房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2004(09).[3]安德君、楊長(zhǎng)富，索羅斯投資理念淺析[J].商業(yè)研究，2000，(02).26現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法的拓展研究張燕民河南國(guó)銀房地產(chǎn)投資咨詢有限公司450000摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬

13、勃發(fā)展，投資房地產(chǎn)產(chǎn)品具有低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定的報(bào)酬等特點(diǎn)，并且具有長(zhǎng)期保值升值的特性。本文著重從房地產(chǎn)市場(chǎng)定量分析和定性分析兩方面展開(kāi)研究。這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有一定借鑒作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法研究引言改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)也得到了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)所具有的異質(zhì)性、長(zhǎng)期壓抑的需求被巨量釋放，也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。另外，我國(guó)目前可供居民進(jìn)行投資的渠道過(guò)少，股市低迷而且風(fēng)險(xiǎn)巨大，于是投資房地產(chǎn)就成為一種良

14、好的選擇。因此，也就對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)特質(zhì)和投機(jī)屬性的研究提出了迫切的要求。本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法進(jìn)行了一些拓展研究，具體如下：1.房地產(chǎn)市場(chǎng)定量分析方法的拓展研究傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法和證券市場(chǎng)的基本分析在方法上己經(jīng)非常相似，因此，本文不再研究基本分析，著重討論技術(shù)分析。1.1技術(shù)分析在房地產(chǎn)市場(chǎng)的適用性技術(shù)分析的理論基礎(chǔ)具有一定的科學(xué)性，技術(shù)分析工具種類(lèi)繁多，可以廣泛應(yīng)用于任何一種投機(jī)性市場(chǎng)。比如技術(shù)分析的四要素一價(jià)、量、時(shí)、空，完

15、全可以用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素分析。、但是房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的投機(jī)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)有著許多不同于投機(jī)性市場(chǎng)的特征。所以，如果要把技術(shù)分析應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，還應(yīng)該注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：①技術(shù)分析必須和基本分析相結(jié)合。因?yàn)槭袌?chǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的反映，通過(guò)基本分析才能夠準(zhǔn)確抓住市場(chǎng)的本質(zhì)。而技術(shù)分析反映的往往是市場(chǎng)的微觀枝節(jié)。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)的敏感程度遠(yuǎn)低于證券市場(chǎng)。②技術(shù)分析可以輔助基本分析進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀走勢(shì)分析和較微

16、觀價(jià)格分析，但不宜進(jìn)行過(guò)于微觀的分析，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)遠(yuǎn)較證券市場(chǎng)遲鈍，用于微觀分析很難及時(shí)反映出信號(hào)。③技術(shù)分析是一種完全定量的分析方法，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和證券市場(chǎng)有很大的差別。房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)種類(lèi)很少，透明性差，難于收集，而且統(tǒng)計(jì)口徑復(fù)雜，不利于技術(shù)分析的效果。1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)技術(shù)指標(biāo)分析技術(shù)分析的指標(biāo)主要考慮市場(chǎng)行為的各個(gè)方面，然后建立一個(gè)數(shù)學(xué)模型，給出數(shù)學(xué)上的計(jì)算公式，得到一個(gè)體現(xiàn)市場(chǎng)某個(gè)方面內(nèi)在特征的數(shù)字，這個(gè)數(shù)

17、字叫做指標(biāo)值。威廉指標(biāo)是屬于研究?jī)r(jià)格波動(dòng)幅度的技術(shù)分析指標(biāo)，主要是通過(guò)分析一段時(shí)間范圍內(nèi)價(jià)格的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：最高價(jià)、最低價(jià)和最近時(shí)點(diǎn)成交價(jià)之間的關(guān)系，來(lái)反映市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)氣勢(shì)的強(qiáng)弱，判斷市場(chǎng)的超買(mǎi)超賣(mài)現(xiàn)象，預(yù)測(cè)價(jià)格中短期的走勢(shì)。它主要是利用振蕩點(diǎn)來(lái)反映市場(chǎng)的超買(mǎi)超賣(mài)行為，分析市場(chǎng)交易雙方力量的對(duì)比，借以考察階段性市場(chǎng)氣氛、判斷價(jià)格和理性投資價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)相背離的程度，從而提出有效的信號(hào)來(lái)研判市場(chǎng)中短期行為的走勢(shì)。威廉指標(biāo)是表示時(shí)點(diǎn)成交價(jià)在過(guò)去一段時(shí)

18、間里的全部?jī)r(jià)格范圍內(nèi)所處的相對(duì)位置，因此，計(jì)算出的威廉指標(biāo)值位于0目—100之間。越接近0值，表明目前的價(jià)位越接近過(guò)去半年內(nèi)的最低價(jià)；越接近100值，表明目前的價(jià)位越接近過(guò)去半年內(nèi)的最高價(jià)，從這點(diǎn)出發(fā)，對(duì)于威廉指標(biāo)的研判可能比較更容易理解。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)定性分析方法的拓展研究2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的反射性分析研究和探討房地產(chǎn)市場(chǎng)的反射性，是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究領(lǐng)域中一個(gè)嶄新的領(lǐng)域，可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)分析提供一個(gè)全新的視角，通過(guò)定性化的分析更好的把握房

19、地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的本質(zhì)。筆者下面嘗試運(yùn)用反射理論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性與運(yùn)行進(jìn)行初步的分析。2.2市場(chǎng)的反射性與房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，交易者為房產(chǎn)開(kāi)出的價(jià)格，不僅僅是他們對(duì)房產(chǎn)價(jià)值看法的被動(dòng)反映，同時(shí)也是影響房產(chǎn)價(jià)值的積極因素。交易者對(duì)房產(chǎn)的出價(jià)通常是背離價(jià)值的，從基本面的角度來(lái)看是錯(cuò)誤的。然而事實(shí)是：并不是眼前的期望符合未來(lái)的事件，而是未來(lái)的事件為眼前的期望所影響。因?yàn)檫@種錯(cuò)誤會(huì)反過(guò)來(lái)影響市場(chǎng)，并通過(guò)自我強(qiáng)化的連鎖反映，使得原來(lái)的看法

20、顯得相當(dāng)?shù)恼_。可以說(shuō)，由于市場(chǎng)的反射性，普遍存在于股票、期貨等高度投機(jī)市場(chǎng)的“預(yù)測(cè)的自我驗(yàn)證”現(xiàn)象也存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)中。反射性為房地產(chǎn)市場(chǎng)添加了人性化的可預(yù)測(cè)的元素，但同時(shí)反射性對(duì)市場(chǎng)的影響又是復(fù)雜和多樣的，很難被定量化測(cè)量。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)是可以預(yù)測(cè)的，同時(shí)又是難以被預(yù)測(cè)的。從反射性出發(fā)，要正確的預(yù)測(cè)市場(chǎng)價(jià)格，其前提條件是首先正確確定主流偏向的方向，更不應(yīng)該忽視主流偏向的存在。2.3市場(chǎng)的反射性與房地產(chǎn)泡沫近幾年來(lái)，在學(xué)術(shù)界

21、，房地產(chǎn)業(yè)總是和泡沫經(jīng)濟(jì)緊密的聯(lián)系在一起。泡沫經(jīng)濟(jì)作為一種貨幣追逐資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，會(huì)在銀行信貸的推動(dòng)下顯得更具膨脹力。這不僅是因?yàn)榻鹑诟軛U的參與擴(kuò)大了泡沫的規(guī)模，而且推動(dòng)泡沫通過(guò)金融紐帶從單一范圍向更廣泛的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域蔓延。信貸之于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間也包含著一種反射性關(guān)系。由于房地產(chǎn)是一種最主要的抵押品，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易多數(shù)都伴隨著大量的銀行貸款。正是由于這一原因，房地產(chǎn)成為除了金融資產(chǎn)而外，另一個(gè)醞釀經(jīng)濟(jì)泡沫的主要溫床。如果僅僅從投機(jī)的角度

22、，市場(chǎng)供求關(guān)系深受參與者預(yù)期的影響，供求曲線并非獨(dú)立給定的，市場(chǎng)也從來(lái)不是均衡的，而且總是傾向于過(guò)分夸大或低估了實(shí)際情況。從需求曲線來(lái)看，由于受參與者的影響，其斜率并非是固定不變的，甚至有時(shí)向上傾斜，這在房地產(chǎn)泡沫形成期表現(xiàn)為房?jī)r(jià)越高需求越大，而市場(chǎng)低迷價(jià)格下跌時(shí)，人們對(duì)房?jī)r(jià)有進(jìn)一步下跌的預(yù)期，持幣觀望，需求反而減少。筆者認(rèn)為，由于市場(chǎng)參與者并不是完全理性的，價(jià)格預(yù)期通過(guò)反射過(guò)程存在著慣性。它總是傾向于夸大或低估基本面的情況，并在一定的

23、時(shí)間內(nèi)將這種夸大或低估持續(xù)下去，因此投機(jī)者對(duì)未來(lái)難以做出理性的預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)更是如此，由于供給的無(wú)彈性和需求的增長(zhǎng)，內(nèi)在價(jià)值具有看漲的趨勢(shì)，這直接引發(fā)了人們對(duì)房產(chǎn)價(jià)格正向的預(yù)期，并在反射性作用下逐漸被強(qiáng)化最終演變?yōu)榉康禺a(chǎn)泡沫。結(jié)語(yǔ)目前學(xué)術(shù)界對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法還不夠充足，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)分析缺乏深度的挖掘。因此，在以后的研究中，房地產(chǎn)分析應(yīng)該更注重定量化分析的角度，積極拓寬房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的數(shù)據(jù)分析工具和途徑。參考文獻(xiàn)：[1]林康史，技