房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理教程

1、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理教程,,2,,內(nèi)容,房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理,3,在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進(jìn)度,說法一：或者我們不能按時(shí)完成進(jìn)度、或者我們雖然完成了進(jìn)度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時(shí)完工了，可是留下了很多隱患說法二：在進(jìn)度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進(jìn)度,4,為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)關(guān)注進(jìn)度？---進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題,由于建設(shè)工期的拖長(zhǎng)，

2、房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)加大,進(jìn)度時(shí)間，決定管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加——“一天一輛奧迪？”,影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測(cè)算低于15%的不考慮拿地，萬(wàn)科測(cè)算要求16％以上，龍湖測(cè)算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個(gè)常態(tài),內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜,計(jì)劃管理是管理人員的必備工具,5,產(chǎn)品做得好又如何，錯(cuò)過了最佳的出貨時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目不只是失敗而已,6,進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—

3、從碧桂園的選擇中看到的,7,進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—提速帶來的價(jià)值,某公司提速6個(gè)月帶來的收益,8,然而，單純的計(jì)劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題,從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問題計(jì)劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題影響進(jìn)度計(jì)劃的原因中，相當(dāng)一部分是因?yàn)楣ぷ鞯某晒|(zhì)量原因計(jì)劃解決不了激勵(lì)的問題。。。。。。,9,所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理,世茂運(yùn)營(yíng)中心：綜合計(jì)劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計(jì)劃和證照管

4、理）、流程管理、知識(shí)管理龍湖：最早提出運(yùn)營(yíng)概念之一的企業(yè)萬(wàn)科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理崗更多中小企業(yè)開始關(guān)注運(yùn)營(yíng)。。。。。。,10,,,,所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理,計(jì)劃管理體系－計(jì)劃管理,管理型運(yùn)營(yíng)體系－營(yíng)運(yùn)績(jī)效管理－運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－信息與知識(shí)管理－流程管理,專業(yè)型運(yùn)營(yíng)體系－投資決策管理－運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理－運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管

5、理－資金預(yù)算管理－目標(biāo)成本管理－信息與知識(shí)管理－流程管理,14,,,11,,內(nèi)容,房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理,12,影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素,組織與項(xiàng)目管理模式----決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素業(yè)務(wù)流程的合理性----是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否明確決定工作的質(zhì)量；計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度項(xiàng)目本身的因素-

6、---政府關(guān)系、項(xiàng)目自然條件和主動(dòng)性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃）是否業(yè)績(jī)導(dǎo)向的文化與有無(wú)清晰的責(zé)任機(jī)制,13,案例：客觀原因背后的因素,案例：某項(xiàng)目A區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工某項(xiàng)目A區(qū)別墅去年12月開始招標(biāo)，基礎(chǔ)形式（設(shè)計(jì)定）鉆孔樁3月份初施工單位進(jìn)場(chǎng)施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應(yīng)該改成沖孔樁但是設(shè)計(jì)建議盡量不改，成本會(huì)增加60%，但由于無(wú)法施工，經(jīng)成控部門同意3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2周時(shí)間，成控才同意

7、）4月份已經(jīng)開始施工4月底發(fā)現(xiàn)有4棟別墅土質(zhì)特殊，無(wú)法進(jìn)行人工開挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來就改成鋼管樁（設(shè)計(jì)要重新出施工圖，用了1個(gè)月的時(shí)間），招標(biāo)又用了1個(gè)月的時(shí)間7月份開始進(jìn)場(chǎng)，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（20天）9月份設(shè)計(jì)增加800多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工另外3棟別墅，原設(shè)計(jì)是天然基礎(chǔ)（直接做在土上），5月份開挖后土質(zhì)達(dá)不到設(shè)計(jì)要求，改成了人工挖孔樁，6月又遇到與剛才4棟一樣的情況，3棟樓討論到現(xiàn)

8、在還沒有確定最終的施工方案，6月份開始討論方案，反復(fù)試用鋼護(hù)筒、水泥管護(hù)筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8月份最終確定此部分樁采用繡閥管加固后再開挖的方案，10月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進(jìn)場(chǎng)繼續(xù)開挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍達(dá)不到預(yù)想效果本來今年希望今年年底達(dá)到預(yù)售條件，但由于以上問題，也只能拖到明年開售，竣工也只能到明年年底。,14,從萬(wàn)科均好中加速所看到的－難的不是快，而是又快又好,案例：萬(wàn)科“在均好中加速”,15,我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是

9、會(huì)效率低？,,公司流程框架,業(yè)務(wù)模型,,,人力資源,策劃定位,規(guī)劃設(shè)計(jì),工程管理,營(yíng)銷管理,客戶服務(wù),業(yè)務(wù)主流程及子流程,操作指導(dǎo)及表格,,,,,,,,,,,,,,,,,,,概念設(shè)計(jì),方案設(shè)計(jì),初步設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),施工過程配合,主流程:,,,,,,,,一級(jí)子流程:,,,,,,,,二級(jí)流程:,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,行政,財(cái)務(wù),ＩＴ,,主流程決定總體效率,部門流程決定協(xié)同效率

10、,,,作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)決定工作質(zhì)量,16,首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,某公司專業(yè)集成流程圖,17,,,,建設(shè)工程施工許可證,,方案報(bào)建,,,,,,,,,營(yíng)銷,設(shè)計(jì),項(xiàng)目,成本,工程,可行性研究報(bào)告,土地出讓合同,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,概念設(shè)計(jì),產(chǎn)品建議書,規(guī)劃設(shè)計(jì),單體設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),工程總包招標(biāo),施工圖報(bào)建,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,工程形象進(jìn)度,銷售開盤,,項(xiàng)目聽證會(huì),,,,市場(chǎng)定位,,,,,,,,,,,,,國(guó)有土地使

11、用權(quán)證,,,,開工,,,,,,,銷售許可證,,,,,,,,,,18,某公司示范區(qū)加速,19,其次關(guān)注業(yè)務(wù)流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個(gè)關(guān)鍵因素,很多時(shí)候，我們只關(guān)注業(yè)務(wù)流程的審批順序，往往忽略業(yè)務(wù)流程間的協(xié)調(diào)性,20,案例：某項(xiàng)目標(biāo)高錯(cuò)誤的產(chǎn)生和業(yè)務(wù)流程的關(guān)注點(diǎn),場(chǎng)地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì)原因分析: 土建設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)系三個(gè)不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設(shè)計(jì)為依據(jù)進(jìn)行控制標(biāo)高。經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)： 各專業(yè)設(shè)計(jì)提

12、前介入是好事，但各自完成后須進(jìn)行綜合豎向設(shè)計(jì)匯總。繪制綜合豎向設(shè)計(jì)圖并進(jìn)行嚴(yán)格的綜合評(píng)審。如何避免？,21,如何確保業(yè)務(wù)流程完成節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一,由于時(shí)間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點(diǎn)質(zhì)量達(dá)不到要求返工而導(dǎo)致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素,22,能否快速?zèng)Q策和在合適的時(shí)間決策是快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵,23,,內(nèi)容,房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理

13、,24,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)---誰(shuí)來管,戰(zhàn)略型集團(tuán)總部—萬(wàn)科,25,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)---誰(shuí)來管,地區(qū)PMO型—龍湖,26,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)---誰(shuí)來管,權(quán)威推動(dòng)型—金地,27,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)---誰(shuí)來管,職能型--中小企業(yè),,28,目的：1、及時(shí)和充分掌握集團(tuán)所屬項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)運(yùn)行狀況；2、及早判斷公司及項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)和影響，提前做出相關(guān)預(yù)警和應(yīng)對(duì)策略；2、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運(yùn)行效率；4、為集團(tuán)的績(jī)效考核提供依據(jù)5

14、、推進(jìn)業(yè)務(wù)流程的實(shí)施，提高集團(tuán)精細(xì)化管理水平。管理對(duì)象：針對(duì)集團(tuán)下屬的所有項(xiàng)目管理方式：以目標(biāo)管理為工具，以動(dòng)態(tài)監(jiān)控手段，并通過結(jié)果評(píng)價(jià)體系，有效將運(yùn)營(yíng)管控納入績(jī)效考核體系，使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。,計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)---如何管(整體思路）,29,一體化運(yùn)營(yíng)的概念,系統(tǒng)的一體化 一體化的運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)，包含目標(biāo)設(shè)定、過程監(jiān)控、結(jié)果評(píng)估，形成一個(gè) PDCA的有效循環(huán)體系；專業(yè)的

15、一體化 一體化的運(yùn)營(yíng)管理涵蓋了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)重要專業(yè)環(huán)節(jié)，保證集團(tuán)對(duì)各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)控的全面性和科學(xué)性，并且能夠通過報(bào)表管理系統(tǒng)地反映項(xiàng)目的重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)；管理的一體化 一體化的運(yùn)營(yíng)管理通過與考核的有效鏈接，運(yùn)營(yíng)管理將納入公司績(jī)效考核體系，使得運(yùn)營(yíng)管理和人力資源形成良好的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)的管理的一體化，使得運(yùn)營(yíng)管理有效可控；,30,,通過目標(biāo)規(guī)劃、過程監(jiān)控、結(jié)果評(píng)價(jià)緊密整合，形成一套全面科學(xué)的管控體系,運(yùn)營(yíng)目標(biāo)設(shè)

16、定,計(jì)劃管理,成果管理,決策管理,目標(biāo)規(guī)劃,過程監(jiān)控,結(jié)果評(píng)價(jià),,,項(xiàng)目評(píng)估,成本管理,資金預(yù)算管理,————知識(shí)管理————,———信息報(bào)表管理———,31,,,,目標(biāo)管理是保證公司目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的全程工具,收益目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)成本目標(biāo),成果跟蹤表計(jì)劃跟蹤表動(dòng)態(tài)成本表滾動(dòng)資金計(jì)劃表,季度評(píng)估年度評(píng)估項(xiàng)目周期評(píng)估,,目標(biāo)設(shè)定,,運(yùn)營(yíng)監(jiān)控,,結(jié)果評(píng)估,,,通過表單對(duì)目標(biāo)及成果進(jìn)行跟蹤,設(shè)計(jì)基于關(guān)鍵目標(biāo)的評(píng)估體系，優(yōu)化評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用

17、方式,32,運(yùn)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定為明確了項(xiàng)目開發(fā)的方向,項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo),戰(zhàn)略目標(biāo),品牌目標(biāo),經(jīng)營(yíng)目標(biāo),進(jìn)度目標(biāo),土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展,具體對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期等的要求,品牌承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任,對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求等,33,過程監(jiān)控包含計(jì)劃管理、成本管理、資金管理、知識(shí)信息管理四條主線,,計(jì)劃管理（計(jì)劃編制及跟蹤監(jiān)督、動(dòng)態(tài)調(diào)整）,成果管理（關(guān)鍵成果管理）,決策管理（決策會(huì)議管理）,成本管理（目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本管理）,資金預(yù)算管理（預(yù)算編制

18、及滾動(dòng)資金計(jì)劃）,————知識(shí)管理————,計(jì)劃管理線,成本管理線,知識(shí)信息線,,,,———信息報(bào)表管理-——-,,資金管理線,34,基于WBS的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理思路,計(jì)劃管理指導(dǎo)思想：基于業(yè)務(wù)活動(dòng)分析，以目標(biāo)結(jié)果位導(dǎo)向,WBS分析,計(jì)劃管理,成果管理,決策管理,基于WBS的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理：邏輯嚴(yán)密：依靠一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒ǎ?而不是靠“經(jīng)驗(yàn)”收集；系統(tǒng)解決：基于一個(gè)內(nèi)核構(gòu)建項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn) 營(yíng)管理的各個(gè)體系，以保證各

19、個(gè)體系 的系統(tǒng)性和匹配性個(gè)性定制：基于上述兩個(gè)個(gè)條件，才可 以保證“針對(duì)公司個(gè)性，量身定制， 并且符合行業(yè)規(guī)律”；,,,,35,四大要素的設(shè)定是計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的核心,（流程總圖）梳理項(xiàng)目從獲取到竣工交付過程中關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)，通過合理搭接和工作前置，提高了項(xiàng)目開發(fā)的總體效率；（提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全業(yè)務(wù)的流程清單）,流程策劃,計(jì)劃管理設(shè)定關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)工期，提高項(xiàng)目管理計(jì)劃的可控及可實(shí)施性，同時(shí)通過標(biāo)

20、準(zhǔn)工期設(shè)定，也便于多項(xiàng)目及異地項(xiàng)目管控變得有效；,計(jì)劃管理,計(jì)劃管理通過關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)的成果標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化，評(píng)價(jià)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，標(biāo)志階段完成，提高會(huì)議決策效率，積累管理經(jīng)驗(yàn) ；,關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)的成果決策方式標(biāo)準(zhǔn)化，明確決策層級(jí)，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，提高側(cè)決策效率,成果管理,決策會(huì)議管理,,關(guān)聯(lián)任務(wù),工作周期,確認(rèn)方式,輸出成果,,,,,36,一體化運(yùn)營(yíng)管理體系搭建思路,37,,根據(jù)企業(yè)需求及關(guān)注點(diǎn)，一般將項(xiàng)目開發(fā)階段劃分為5-8個(gè),,STEP1

21、劃分項(xiàng)目開發(fā)階段某標(biāo)桿企業(yè)劃分方案：1、土地投資分析階段；2、項(xiàng)目啟動(dòng)階段；3、方案設(shè)計(jì)及初設(shè)指導(dǎo)階段；4、初設(shè)驗(yàn)算及施工圖指導(dǎo)階段；5、施工準(zhǔn)備階段；6、營(yíng)銷開盤階段；7、竣工交房階段；8、項(xiàng)目后評(píng)估階段；,38,根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)建立分級(jí)計(jì)劃管理體系,39,里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,項(xiàng)目開發(fā)及產(chǎn)品化,1.項(xiàng)目獲取,2.項(xiàng)目策劃,5.項(xiàng)目銷售,3.項(xiàng)目設(shè)計(jì),4. 工程建設(shè),6.產(chǎn)品交付,,,,,,,,,,,,,,,立項(xiàng),可研

22、報(bào)告,項(xiàng)目取得,項(xiàng)目定位,規(guī)劃方案,單體方案,初步設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),總包/監(jiān)理,開工,達(dá)預(yù)售條件,結(jié)構(gòu)封頂,竣工,集中入住,,開盤,,拓展報(bào)建營(yíng)銷設(shè)計(jì)工程采購(gòu)客服成本運(yùn)營(yíng),40,沒有標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，但應(yīng)該有設(shè)置的思路原則和工具,項(xiàng)目1級(jí)節(jié)點(diǎn),項(xiàng)目里程碑,依據(jù)公司/項(xiàng)目特點(diǎn)的關(guān)鍵活動(dòng),進(jìn)度——過程控制點(diǎn)投資/財(cái)務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶導(dǎo)向管理精細(xì)化,,,41,某標(biāo)桿企業(yè)12里程碑,,42,需

23、要?jiǎng)?chuàng)造哪些價(jià)值活動(dòng),43,增加的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)了項(xiàng)目管理或公司管理的“需求”和“思想”,,,44,計(jì)劃的拆分案例,45,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)工期,,46,計(jì)劃監(jiān)控與計(jì)劃預(yù)警是計(jì)劃執(zhí)行的保證,47,,通過明確節(jié)點(diǎn)的前置節(jié)點(diǎn)、后置節(jié)點(diǎn)為編制流程總圖提供依據(jù),STEP3 編制項(xiàng)目開發(fā)流程總圖,48,流程總圖示意,49,,關(guān)鍵成果總圖示意,STEP4 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃梳理重要節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵成果,50,龍湖節(jié)點(diǎn)成果管理體系,51,項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營(yíng)管理的主要

24、內(nèi)容,52,項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營(yíng)管理的主要內(nèi)容,53,,關(guān)鍵決策會(huì)議示意,STEP5 根據(jù)關(guān)鍵成果規(guī)劃項(xiàng)目決策會(huì)議體系,54,,內(nèi)容,房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理,房地產(chǎn)企業(yè)的三級(jí)計(jì)劃管理體系,56,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系,公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃,配套工程計(jì)劃,一級(jí)計(jì)劃,營(yíng)銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃

25、 承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃,出圖、樣板封樣計(jì)劃,售樓賣場(chǎng)計(jì)劃,各專業(yè)部門計(jì)劃,需要的其它計(jì)劃（比如：精裝修）,二級(jí)計(jì)劃,三級(jí)計(jì)劃,3~5年戰(zhàn)略人力資源配置,報(bào)建計(jì)劃,57,施工,營(yíng)銷推廣計(jì)劃,計(jì)劃,公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃,一級(jí)計(jì)劃,承建商、材料分判計(jì)劃,售樓賣場(chǎng)計(jì)劃,各專,二級(jí)計(jì)劃,三級(jí)

26、計(jì)劃,項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃剖析以及建議 1. 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃編制要求 3. 編制建議案例 4. 在不同管控模

27、式下的建議,3~5年戰(zhàn)略人力資源配置,58,,2010.10,版權(quán)所有 不得拷貝,項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)中，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的定義和控制關(guān)注點(diǎn)不盡相同，有營(yíng)銷導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因?yàn)轫?xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃體現(xiàn)的是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想。,項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析,59,以營(yíng)銷為導(dǎo)向的計(jì)劃管理安排1. 土地使用證2. 交地

28、3. 方案4. 初步設(shè)計(jì)5. 施工圖設(shè)計(jì)6. 開工7. 售樓處、樣板房區(qū)開放8. 預(yù)售許可證9. 開盤10. 完成銷售額45％11. 完成銷售額70％12. 完成銷售額95％13. 景觀施工進(jìn)場(chǎng)14. 竣工15. 交房16. 交房95％,房地產(chǎn)企業(yè)以營(yíng)銷為導(dǎo)向的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃案例,60,龍湖：集團(tuán)關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）取得國(guó)土使用權(quán)證（2）交地（3）完成方案設(shè)計(jì)（4

29、）完成初步設(shè)計(jì)（5）完成施工圖設(shè)計(jì)（6）取得施工許可證（7）項(xiàng)目開工（8）售樓處、樣板區(qū)開放（9）取得預(yù)售許可證（10）開盤（11）景觀施工進(jìn)場(chǎng)（12）竣工備案（13）交房（14）交房完成率95％不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心；影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注；剩余9個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批；集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵

30、節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。,61,房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求建議：1.公司經(jīng)營(yíng)資金進(jìn)出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（經(jīng)營(yíng)進(jìn)度）2.項(xiàng)目融資節(jié)點(diǎn)（比如:四證）3.考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的協(xié)調(diào)關(guān)系4.重大的費(fèi)用節(jié)點(diǎn)5.上市公司的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)6.報(bào)建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)7.集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目專業(yè)管理監(jiān)控點(diǎn)8.人力資源授權(quán)管理節(jié)點(diǎn)9.適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，要考慮供方資源配置項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思想、統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃，是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段最核心的計(jì)

31、劃。,房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求,62,,,房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃編制建議案例,1. 土地確權(quán)（項(xiàng)目第一筆付款） ——完善法律手續(xù)、重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)2. 場(chǎng)地拆遷完畢 ——完善法律手續(xù),3. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)施策劃報(bào)告 ——經(jīng)營(yíng)監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)4. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 ——專業(yè)節(jié)點(diǎn),5. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書集團(tuán)確認(rèn) ——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)6. 營(yíng)銷方案——專業(yè)節(jié)點(diǎn),7. 營(yíng)銷方案集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán),8. 《項(xiàng)目投

32、資分析模型（概念版）》 ——項(xiàng)目專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)9. 規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn) ——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)10. 詳規(guī)批復(fù)——完善法律手續(xù),11. 建筑用地規(guī)劃許可證 ——完善法律手續(xù)12. 土地證 ——完善法律手續(xù),13. 建筑方案征詢及批復(fù) ——完善法律手續(xù),14. 園林景觀方案設(shè)計(jì)集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)15. 擴(kuò)初征詢及批復(fù) ——完善法律手續(xù),16. “示范區(qū) ”策劃方案集團(tuán)確認(rèn)——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)1

33、7. 施工圖報(bào)建、會(huì)審——專業(yè)節(jié)點(diǎn),18. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ——完善法律手續(xù)19. 簽訂總承包合同 ——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)20. 建筑工程施工許可證 ——專業(yè)節(jié)點(diǎn)21. 四證取得——融資節(jié)點(diǎn),22. 基礎(chǔ)工程開工 ——專業(yè)節(jié)點(diǎn),23. “示范區(qū) ”完工開放——專業(yè)節(jié)點(diǎn)24. 預(yù)售許可證辦理 ——完善法律手續(xù)25. 開盤 ——公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),26. 完成銷售額30％ ——公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)27. 完成銷售額45％

34、——公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)28. 完成銷售額70％ ——公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)29. 完成銷售額85％ ——公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)30. 主體工程結(jié)構(gòu)完工——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)31. 外立面落架 ——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn),32. 市政配套工程及室外工程 ——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)33. 竣工備案——完善法律手續(xù)34. 交樓入伙——專業(yè)節(jié)點(diǎn),35. 辦理房產(chǎn)證 ——完善法律手續(xù),63,房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議,1.2.,集團(tuán)公司

35、控制區(qū)域總部，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議20～30個(gè)；區(qū)域總部控制項(xiàng)目公司，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議45～50個(gè)；,我們的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制多少個(gè)合適？,64,項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃剖析及建議,承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃,公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃,營(yíng)銷推廣計(jì)劃 施工,一級(jí)計(jì)劃,承建商、材料分判計(jì)劃,售樓賣場(chǎng)計(jì)劃,二級(jí)計(jì)劃,三級(jí)計(jì)劃,1. 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計(jì)劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗

36、糙，沒有成本部門、工程部門參與，僅僅由財(cái)務(wù)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算出來,2.,建議：對(duì)項(xiàng)目前期時(shí)間管理、項(xiàng)目,工程管理進(jìn)行優(yōu)化，有效提高資金利用效率。各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃,3~5年戰(zhàn)略人力資源配置,65,公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃,配套工程計(jì)劃,一級(jí)計(jì)劃,售樓賣場(chǎng)計(jì)劃,各專業(yè)部門計(jì)劃,需要的其它計(jì)劃,二級(jí)計(jì)劃,三級(jí)計(jì)劃,營(yíng)銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃

37、 報(bào)建計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃剖析及建議1. 施工進(jìn)度控制計(jì)2. 施工進(jìn)度控制行業(yè)現(xiàn)狀施工進(jìn)度控制編制要求3.,3~5年戰(zhàn)略人力資源配置,66,房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義,經(jīng)營(yíng)目標(biāo),行動(dòng)計(jì)劃,轉(zhuǎn)化,? 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動(dòng)計(jì)劃。? 這是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理最關(guān)鍵的計(jì)劃！,67,房

38、地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的現(xiàn)狀分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃疑問?此計(jì)劃與總包施工組織設(shè)計(jì)中提供的計(jì)劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？此計(jì)劃由誰(shuí)編制？什么時(shí)候編制？此計(jì)劃設(shè)置的控制節(jié)點(diǎn)多少合適？由什么要素決定？,68,2010.10,公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃,項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃,一級(jí)計(jì)劃,出圖、樣板封樣計(jì)劃,售樓賣場(chǎng)計(jì)劃,各專業(yè)部門計(jì)劃版權(quán)所有 不得拷貝,需要的其它計(jì)劃,二級(jí)計(jì)劃,三級(jí)

39、計(jì)劃,承建商、材料分判計(jì)劃剖析及建議,1.,分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響節(jié)后付款的必要性,3~5年戰(zhàn)略人力資源配置,2.,承銷商、材料分判計(jì)劃,69,分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響,承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃探討：分判越細(xì)，要求甲方介入越深，經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的量化可能更難。分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習(xí)慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當(dāng)?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力配置等。工程范圍劃分探

40、討分判數(shù)量建議。,70,1.,2.,現(xiàn)金流計(jì)劃,配套工程計(jì)劃,出圖、樣板封樣計(jì)劃,售樓賣場(chǎng)計(jì)劃,各專業(yè)部門計(jì)劃,需要的其它計(jì)劃,三級(jí)計(jì)劃,出圖、樣板封樣計(jì)劃剖析及建議出圖、樣板封樣計(jì)劃需要前置設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化,承建商、材料分判計(jì)劃,71,施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃分析,施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃要求：施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃隨著設(shè)計(jì)深入，盡快不斷細(xì)化；二次委托設(shè)計(jì)和選材用料，盡量提前；設(shè)計(jì)

41、部保持與成本部、工程部的及時(shí)溝通配合；關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計(jì)劃，還要細(xì)化,72,房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化：設(shè)計(jì)前置、售樓賣場(chǎng)爭(zhēng)取時(shí)間、支持招標(biāo)采購(gòu),73,一級(jí)計(jì)劃,承建商,出圖、樣板封樣計(jì)劃,售樓賣場(chǎng)計(jì)劃,各專業(yè)部門計(jì)劃,需要的其它計(jì)劃,二級(jí)計(jì)劃,三級(jí)計(jì)劃,3~5年戰(zhàn)略 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)售樓賣場(chǎng)計(jì)劃剖析及建議 1.售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制的重要性 2.售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制建議,74,售樓

42、賣場(chǎng)計(jì)劃控制的重要性,售樓賣場(chǎng)完成實(shí)現(xiàn)銷售，項(xiàng)目現(xiàn)金流由 “－”轉(zhuǎn) “＋ ”的拐點(diǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)，包括資深品牌企業(yè)，為了盡快實(shí)現(xiàn)賣樓，甚至不惜成本買時(shí)間 。售樓賣場(chǎng)工程是平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流的有效工具。做不好售樓賣場(chǎng)工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)管理水平、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水平，高不了！,75,售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制建議,詳細(xì)編制各項(xiàng)賣場(chǎng)實(shí)施計(jì)劃，需要跨部門跨專業(yè)協(xié)調(diào)賣場(chǎng)工程的總體時(shí)間計(jì)劃賣場(chǎng)工程報(bào)建計(jì)劃賣場(chǎng)工程出圖計(jì)劃賣場(chǎng)工程招標(biāo)、施工單位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃賣

43、場(chǎng)工程甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃賣場(chǎng)工程樣板、樣品確認(rèn)計(jì)劃賣場(chǎng)工程家私、家電、飾品、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)采買與布置計(jì)劃賣場(chǎng)營(yíng)銷配合計(jì)劃施工場(chǎng)地階段性搬遷計(jì)劃等供方選擇及組織措施合理（適度）授權(quán)，必要時(shí)開設(shè)授權(quán) 綠色通道現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖（工程施工平面、示范區(qū)平面）技術(shù)措施策劃應(yīng)急措施預(yù)案,76,公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃,配套工程計(jì)劃,一級(jí)計(jì)劃,營(yíng)銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃

44、承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃,出圖、樣板封樣計(jì)劃,售樓賣場(chǎng)計(jì)劃,各專業(yè)部門計(jì)劃,需要的其它計(jì)劃，比如：精裝修計(jì)劃,二級(jí)計(jì)劃,三級(jí)計(jì)劃,3~5年戰(zhàn)略人力資源配置,,房地產(chǎn)項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃管理體系思路小結(jié)一級(jí)計(jì)劃管經(jīng)營(yíng)；二級(jí)計(jì)劃管成果；三級(jí)計(jì)劃管過程。,77,房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系建議,建立時(shí)間計(jì)劃管理體系項(xiàng)目開工之前，建立公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、項(xiàng)目總

45、體開發(fā)計(jì)劃、現(xiàn)金流分析計(jì)劃、工程實(shí)施控制計(jì)劃、招標(biāo)計(jì)劃、出圖計(jì)劃等項(xiàng)目基準(zhǔn)控制計(jì)劃；月度動(dòng)態(tài)控制與調(diào)整；時(shí)間計(jì)劃編制模板化、套路化，減少人為因素；建立編制、審核、批準(zhǔn)、執(zhí)行、知情、動(dòng)態(tài)控制與調(diào)整的計(jì)劃管理機(jī)制,,案例分享,78,總結(jié),計(jì)劃管理的根本不是計(jì)劃制訂本身而是有效的管理分級(jí)管理，逐級(jí)細(xì)分，并且隨著時(shí)間的順延，逐步清晰和明確節(jié)點(diǎn)計(jì)劃為主線控制點(diǎn)，明確節(jié)點(diǎn)成果標(biāo)準(zhǔn)（同樣適應(yīng)于職能計(jì)劃）過程預(yù)警和監(jiān)控基于結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點(diǎn)考