商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式及應(yīng)用研究.pdf

1、隨著國(guó)家宏觀政策對(duì)住宅市場(chǎng)的大力調(diào)控與整治，房地產(chǎn)行業(yè)的資本大軍大量涌入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的不斷升溫，商業(yè)地產(chǎn)面臨的問(wèn)題臼益顯露。從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，90％以上的住宅項(xiàng)目都能贏利，80％以上的純商業(yè)項(xiàng)目都陷入困境。事實(shí)上，商業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)首先是商業(yè)，然后才是房地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)的難度重點(diǎn)不在于開(kāi)發(fā)，而在于運(yùn)營(yíng)管理，這是由于商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定的。因?yàn)樗械耐顿Y者都要從后期的租金收入來(lái)實(shí)現(xiàn)投資收益，所以商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完

2、成只是項(xiàng)目的開(kāi)始，后期的經(jīng)營(yíng)管理才是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。只有有效地解決了意識(shí)和專業(yè)化運(yùn)作問(wèn)題，把握商業(yè)規(guī)律和形態(tài)，商業(yè)項(xiàng)目在后期經(jīng)營(yíng)中才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)的輝煌。商業(yè)房地產(chǎn)后期經(jīng)營(yíng)要有統(tǒng)籌的規(guī)劃和計(jì)劃，不僅僅只是開(kāi)業(yè)就萬(wàn)事大吉，也不僅是日常營(yíng)銷和對(duì)外形象等方面的規(guī)范動(dòng)作，還應(yīng)該有幫助經(jīng)營(yíng)者協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門的關(guān)系，進(jìn)行持續(xù)不斷地招商調(diào)整、客戶服務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)管理、業(yè)態(tài)管理、品質(zhì)管理、品牌建立和提升等等大量的運(yùn)作內(nèi)容。 本篇論文通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)

3、實(shí)狀況的調(diào)查，并查閱目前國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究成果，將國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題歸結(jié)為產(chǎn)權(quán)分割銷售所引發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相脫節(jié)的問(wèn)題。針對(duì)這一問(wèn)題，本文以商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和后期運(yùn)營(yíng)管理為研究對(duì)象，運(yùn)用商業(yè)房地產(chǎn)利潤(rùn)價(jià)值鏈的分析方法對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)體系進(jìn)行了研究，并采取服務(wù)集成設(shè)計(jì)方法對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理流程設(shè)計(jì)進(jìn)行了分析，據(jù)此認(rèn)為商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式是一種以“整合資源、統(tǒng)一運(yùn)作、四方共贏”的思維觀察問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題，從一個(gè)

4、整體、全局的高度，以項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展、物業(yè)增值為終極目標(biāo)的運(yùn)營(yíng)管理模式。即以商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)價(jià)值鏈為核心和起點(diǎn)，通過(guò)一系列的運(yùn)營(yíng)流程操作，提高商業(yè)物業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主體和信息平臺(tái)上去，為達(dá)到項(xiàng)目永續(xù)良性經(jīng)營(yíng)，提出的一套切實(shí)可行的系統(tǒng)的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理解決方案。在以上分析的基礎(chǔ)上，選擇近年來(lái)興建的大型綜合體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，結(jié)合其實(shí)際運(yùn)作經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了驗(yàn)證，從而對(duì)以上方法和結(jié)論的有效性進(jìn)行了驗(yàn)證，