《市場比較法》ppt課件

1、第四章市場比較法,第四章 市場比較法,§4-1 市場比較法概述,一、基本概念,（一）其他名稱,比較法 市場法,市價比較法 交易實例比較法買賣實例比較法 市場資料比較法交易案例比較法 直接交易案例比較法,第四章 市場比較法,一、基本概念,第四章 市場比較法,（二）市場比較法概念,,二、理論依據,替代原理,第四章 市場比較法,三、應用條件,1、充分的交易實例資料,2

2、、資料具有相關性,3、市場供求關系基本一致,4、明確顯示具備的條件,5、資料必須詳實可靠,第四章 市場比較法,（二）具體條件,（一）基本條件,1、充分發(fā)展的房地產市場、可便捷利用的市場資料源,2、有充足的、近期的、真實的房地產交易資料,四、不適用對象,1、非交易性房地產,2、少有交易的房地產,適用對象：交易性房地產,交易性房地產是否都可使用市場比較法？,第四章 市場比較法,,五、市場比較法估價步驟,第四章 市場比較法,,&#

3、167;4-2 可比實例的選擇,一、搜集交易實例,（一）收集資料的范圍,1、按類似房地產交易的頻繁程度定,交易頻繁,——小,交易較少,——大,2、按房地產的性質與類型定,住宅,——小,廠房,——大,第四章 市場比較法,（二）收集資料的內容,1、交易雙方情況及交易目的,2、交易實例房地產狀況,土地——繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、公共配套設施完備程度、城市規(guī)劃限制等區(qū)域因素；土地面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地

4、平整程度、地勢、地質水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權年限……,建筑物——建筑物新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建筑結構、樓層、朝向……,3、成交價格、成交日期、付款方式,列表,第四章 市場比較法,,（三）收集資料的途徑,1、查閱政府有關部門的房地產交易資料,2、查閱各種報刊上有關房地產出售、出租的廣告，查閱有關房地產交易的信息,3、扮裝成欲購房地產的顧客,4、參加房地產展示、交易會，了解各類房地產的信息、行情,5、同

5、行之間隨時交流、互相提供行情資料,6、其他途徑,第四章 市場比較法,1、用途相同2、結構類同3、區(qū)域類似4、規(guī)模相當,5、價格類型一致6、時間接近7、正常交易8、數量足夠,二、選取可比實例,——要求,0.5 ≤,≤2.0,<1年,3~10,第四章 市場比較法,三、建立價格可比基礎,——五統(tǒng)一,（一）統(tǒng)一付款方式,將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清的價值,例題,（二）統(tǒng)一采用單價,土地：土

6、地單價、樓面地價,建筑物：建筑面積、套內建筑面積、使用面積,倉庫：體積 停車場：車位 旅館：床位保齡球館：球道 碼頭：船泊 網球場：球面租賃住宅：每套單元的租賃價格,第四章 市場比較法,（三）統(tǒng)一幣種和貨幣單位,幣種：人民幣、美元……,單位：元、萬元……,（四）統(tǒng)一面積內涵,建筑面積的價格=使用面積的價格×使用面積占建筑面積的比率,使用面積的價格=建筑面積的價格

7、47;使用面積占建筑面積的比率,（五）統(tǒng)一面積單位,平方米，公頃、畝、平方英尺、坪……,第四章 市場比較法,三、建立價格可比基礎,舉例,第四章 市場比較法,將實例A、B、C統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價,A實例：建筑面積：200平方米 成交價格：160萬元人民幣 付款方式：成交日付50萬元，半年后付50萬元 一年后付60萬元，月利率0.5%,第四章 市

8、場比較法,舉例,B實例： 建筑面積：3300平方英尺，成交價格：29萬美元 匯價為：1美元=8.27元人民幣 付款方式：成交日首付10萬美元， 余款向銀行申請10年期抵押貸款,第四章 市場比較法,舉例,C實例： 建筑面積：144平方米 套內建筑面積：108平方米 成交價格：套內建筑面積價格每平方米10000元 付

9、款方式：成交日一次性付款,§4-3 各項修正計算,一、交易情況修正,（一）修正目的,將可比實例的實際而可能不是正常的價格修正為正常價格,第四章 市場比較法,1、有厲害關系人之間的交易 2、急于出售或急于購買的交易 3、不了解市場行情的交易 4、特別動機或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易,（二）造成成交價格偏差的因素,6、交易稅費非正常負擔的交易,7、相鄰房地產的合并交易,

10、例：,,C90萬元,,A 30萬元,B30萬元,,合理價格：45萬元成交區(qū)間：30~60萬元,8、受債權債務關系影響的交易,第四章 市場比較法,（二）造成成交價格偏差的因素,正常價格,（三）交易情況修正的基本公式,=可比實例價格×交易情況修正系數,第四章 市場比較法,某可比實例，成交價格為5000元/平方米，在估價調查中得知是屬于熟人之間的交易，經分析，此交易比正常的市場價格低5%左右，試進行交易情況修正。,

11、某可比實例，成交價格為5000元/平方米，在估價調查中得知是屬于熟人之間的交易，經分析，此交易比正常的市場價格高5%左右，試進行交易情況修正。,第四章 市場比較法,舉例,,,交易稅費非正常負擔的價格修正,買方付出 = 正常價格+買方稅費 = 正常價格+正常價格×買方稅費率賣方凈得 = 正常價格－賣方稅費 = 正常價格－正常價格×賣方稅費率,第四章 市場比較法,舉例,某可

12、比實例的建筑面積為120平方米，估價中調查獲知其價格是賣方凈得50萬元。在這宗交易中，買賣雙方正常情況下的稅費率分別為3%和1.5%，將此可比實例修正為正常情況下的單價。,第四章 市場比較法,,二、交易日期修正,（二）修正目的,將可比實例在其成交日期時的價格修正為在估價時點時的價格,（一）修正原因,市場變化,,上升下降平穩(wěn),——市場狀況修正,第四章 市場比較法,估價時點價格,（三）交易日期修正的方法,一般公式：,=可比實例價

13、格×交易日期修正系數,價格指數法、價格變動率法,第四章 市場比較法,二、交易日期修正,1、價格指數法,①定基指數,例4-5：為評估上海某區(qū)一套住宅于2004年3月底的價格，在選取的可比實例中有一可比實例成交于2003年7月，價格為5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅價格指數如下，試對該可比實例進行交易日期修正。,第四章 市場比較法,（三）交易日期修正的方法,②環(huán)比指數,例：某地區(qū)某類房地產

14、2004年9月至2005年3月的價格指數分別為99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上個月為100）。 某宗房地產2004年11月的價格為6000元/m2，試其修正到2005年3月。,6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2,第四章 市場比較法,（三）交易日期修正的方法,2、價格變動率法,①逐期遞增或遞減

15、,估價時點價格=可比實例價格×（1±價格變動率）期數,②期內平均上升或下降,估價時點價格=可比實例價格×（1±價格變動率×期數）,第四章 市場比較法,（三）交易日期修正的方法,舉例,1年前某投資人以20萬美元購買了一套房產，假設當時匯率為1：8.0，合人民幣160萬元。 1年后該類房產以人民幣為基準上漲了15％，達到184萬元，假設目前匯率為1:10.0，合美元18.4萬元。

16、,如果以美元為基準，則該類房地產價格下跌8％,第四章 市場比較法,,例4-6：,需要評估某房地產于2004年3月1日的價格，所選取的某一可比實例成交于2003年5月1日，價格為1000美元/平方米。 經市場調查分析，該類房地產以人民幣為基準的價格在2003年間平均每月比上月遞增1.2%，2004年以來平均每月比上月遞減0.2%； 人民幣與美元的市場匯價2003年5月1日為1美元=8.29元人民幣，2004年3月1日為

17、1美元=8.25元人民幣。試對該可比實例進行交易日期修正，并以美元表示。,第四章 市場比較法,,例4-7：,需要評估某房地產于2004年3月1日的價格。 所選取的某一可比實例成交于2003年4月30日，價格為人民幣15000元/平方米。 經市場調查分析，該類房地產以人民幣為基準的價格2003年間平均每月上漲1.5%，2004年以來平均每月下跌0.5%。 試對該可比實例進行交易日期修正。,第四章 市場比較法

18、,,三、區(qū)域因素與個別因素修正,（一）修正的內容,1、區(qū)域因素,交通、繁華程度、噪聲、景觀、城市規(guī)劃……,2、個別因素,面積、建筑結構、形狀、臨街狀態(tài)、位置、地勢、土地使用權年限……,第四章 市場比較法,（二）修正的目的,使可比實例價格成為估價對象房地產所處地區(qū)的區(qū)域因素和其個別因素下的價格,（三）修正的方法,區(qū)域因素修正的公式： 對象區(qū)域下的價格=可比實例價格×區(qū)域因素修正系數 個別因素修正的公

19、式： 對象個別因素下的價格=可比實例價格×個別因素修正系數,第四章 市場比較法,三、區(qū)域因素與個別因素修正,1、直接比較法,區(qū)域因素與個別因素直接比較分值表,第四章 市場比較法,區(qū)域因素修正具體修正公式：,個別因素修正具體修正公式：,,,第四章 市場比較法,例 題,4-8:有一可比實例，成交價格為5000元/平方米，該可比實例所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)于待估對象。經分析，可比實例在商服繁華、交通條件、基礎設施、規(guī)劃

20、條件、文體設施等方面綜合起來比估價對象好2%，求經過區(qū)域因素修正后的可比實例價格。,4-9:有一可比實例，成交價格為5000元/平方米，該可比實例的個別因素綜合起來劣于待估對象，經分析，可比實例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來需修正-3%，求經個別因素修正后的可比實例價格。,第四章 市場比較法,2、間接比較法,區(qū)域因素與個別因素間接比較分值表,第四章 市場比較法,區(qū)域因素修正具體修正公式：,個別因素修正具體修正公式：

21、,第四章 市場比較法,該項修正也可稱為房地產狀況修正,可以將房地產狀況修正分為區(qū)域因素與個別因素,也可分為區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況,區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設施完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等； 權益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆蓋率等城市規(guī)劃限制條件等； 實物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況等影響

22、房地產價格因素；建筑物有新舊程度，建筑規(guī)模、建筑結構、設備、裝修、平面布置、工程質量等。,第四章 市場比較法,四、求取比準價格,(一)求取公式,VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個,式中： VA為由實例A修正得到的比準價格； VA’為可比實例A的成交價格； K情為交易情況修正系數，K情=K日為交易日期修正系數，K日= K區(qū)為區(qū)域因素修正系數，K區(qū)=

23、K個為個別因素修正系數，K個=,第四章 市場比較法,數字化公式：,VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個× K容× K年×……,VA=VA’×K情×K日×K狀,VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個,第四章 市場比較法,（二）求取方法,1、簡單算術平均,2、加權算術平均,第四章 市場比較

24、法,四、求取比準價格,3、中位數,4500元/㎡、4700元/㎡、5000元/㎡、5200元/㎡、5300元/㎡,5000元/㎡,4500元/㎡、4700元/㎡、5000元/㎡、5200元/㎡、5300元/㎡、5300元/㎡,（5000+5200）÷2=5100元/㎡,4、眾數,5000元/㎡、4500元/㎡、5200元/㎡、5000元/㎡、4800元/㎡、5000元/㎡,5000元/㎡,5、其他方法,第四章 市場比較法

25、,,,§4-4 市場比較法運用舉例,第四章 市場比較法,例1,因素條件說明表,比較因素分值表,第四章 市場比較法,比準價格計算表,第四章 市場比較法,比較因素分值表,第四章 市場比較法,比準價格計算表,第四章 市場比較法,比準價格計算表,第四章 市場比較法,例2,第四章 市場比較法,A為分期付款，即：于成交日首付15萬元，時隔半年再付15萬元，余款于1年后付清，利率以5%計； B為一次性付款，

26、即于成交日一次性付清全款； C為抵押貸款，即：于成交日首付30%，余款向銀行申請15年期的抵押貸款，抵押貸款利率為5.05%。  該類房地產以人民幣為基準的市場價格2004年上半年間逐月上漲1.5%；下半年以來逐月上漲0.8%。 美元與人民幣的市場匯價2004年4月1日為1：8.28；2004年2月1日為1：8.30；2004年8月1日為1：8.27，2004年10月30日為1：8.26。 評

27、估某房地產于2004年10月30日的價格。,第四章 市場比較法,,,（1）建立價格可比基礎,將可比實例價格統(tǒng)一到一次性付款并以人民幣表示的單價,第四章 市場比較法,（2）計算比準價格,比準價格=實例價格 ×交易情況修正系數×交易日期修正系數 ×區(qū)域因素修正系數×個別因素修正系數,第四章 市場比較法,補充習題,1、為評估某估價對象于2005年10月28日的價格，選取了一位于控

28、江六村5號、成交于2005年3月的可比實例。試利用上海市二手房價格指數計算交易日期修正系數。 2、試用市場比較法評估某居住房地產價格。,第四章 市場比較法,××路××弄××號××室房地產價格評估,一、估價對象概況 1、地址 2、權益狀況 3、區(qū)域狀況 4、實物狀況二、估價基本事項 1、估價目的

29、 2、估價時點 3、估價人員 4、作業(yè)日期,第四章 市場比較法,三、估價思路與方法,1、估價方法選用2、估價方法概述,四、估價過程,1、搜集交易實例,第四章 市場比較法,5個交易實例的地址、成交日期、價格、來源等,××路××弄××號××室房地產價格評估,2、可比實例與估價對象比較,第四章 市場比較法,四、估價過程,3、比

30、較因素分值,第四章 市場比較法,四、估價過程,4、計算比準價格,第四章 市場比較法,四、估價過程,習題1,1、為評估某估價對象房地產價格，搜集了眾多交易案例，其中選取了A、B兩個可比實例，相關數據如下：A實例建筑面積200平方米，成交總價140萬元人民幣，分三期付款，首付24萬元，第二期于半年后付48萬元，余款68萬元于一年后付清。B實例的使用面積2500平方英尺，成交總價21萬美元，于成交時一次付清。若年利率為4%，B實例成交

31、日的美元與人民幣市場匯價為1美元=8.27元人民幣，試將可比實例價格統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價。,第四章 市場比較法,,,習題2,2、某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區(qū)房地產交易中應由賣方交納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方交納的稅費為正常成交價格的5%。試求正常成交價格。,3、某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元

32、/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區(qū)房地產交易中買賣雙方應交納的稅費分別為正常成交價格的5%和 7%，試求正常成交價格。,第四章 市場比較法,,習題3,,4、為評估某宗房地產于2004年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/平方米，成交日期2003年10月末。調查獲知：該類房地產價格2003年6月末至2004年2月末平均每月比上月上漲1.5%； 2004年2月末至2004年9月末平均每月比上月上漲2%

33、。對該可比實例進行交易日期修正。,5、某個可比實例于2004年2月1日的價格為1000美元/平方米；該類房地產以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲0.2%。假設人民幣與美元的市場匯價2004年2月1日為1美元=8.26元人民幣；2004年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對該可比實例進行交易日期修正，將其修正到2004年10月1日的人民幣價格。,第四章 市場比較法,,習題4,6、某個可比實例于2004年2月1日的價格為1

34、000美元/平方米；該類房地產以美元為基準的價格變動，平均每月比上月下降0.5%。假設人民幣與美元的市場匯價2004年2月1日為1美元=8.26元人民幣；2004年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對該可比實例進行交易日期修正，將其修正到2004年10月1日的人民幣價格。,7、為評估上海某區(qū)一套住宅房地產于2004年3月的價格，在選取可比實例中有一可比實例成交于2003年12月，成交價格為8800元/平方米。2003年8月～2004

35、年3月的中房上海住宅指數如下：,第四章 市場比較法,,習題5,假設人民幣與美元的市場匯價2004年4月30日為1：8.27，2004年10月31日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不變，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上漲0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上漲1%。試利用上述資料估算該寫字樓于2004年10月31日的正