基于產(chǎn)權(quán)視角的小產(chǎn)權(quán)房問題研究.pdf

1、近年來，隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程的加快，我國的國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房價也一路飆升，城市的高房價使得消費(fèi)者的實(shí)際購房能力急劇削弱，在高房價、社會主義新農(nóng)村建設(shè)的大背景下，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生，而在小產(chǎn)權(quán)房背后折射出的是我國土地產(chǎn)權(quán)制度的二元性所面臨的困境。本文結(jié)合土地產(chǎn)權(quán)理論，試圖基于產(chǎn)權(quán)視角來分析我國的小產(chǎn)權(quán)房問題，擬尋求小產(chǎn)權(quán)房的處理對策，并完善我國的土地產(chǎn)權(quán)制度。
　　 在實(shí)際中，小產(chǎn)權(quán)房有著不同的解釋，在本文中，所討論的小產(chǎn)權(quán)房是

2、指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，并向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員銷售，其產(chǎn)權(quán)證書是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會頒發(fā)的，也有可能沒有任何產(chǎn)權(quán)證書。小產(chǎn)權(quán)房不同于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是具有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，其可以出售給本村居民，也可以出售給外村居民或者城市居民，其中只有出售給外村居民和城市居民的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房才可列入小產(chǎn)權(quán)房的范圍。小產(chǎn)權(quán)房具有法律上的不確定性、產(chǎn)權(quán)的不完整性，相關(guān)利益主體的多元性、地域性和價格低廉性，并且按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，本文對小產(chǎn)權(quán)

3、房進(jìn)行了分類，為處理小產(chǎn)權(quán)房問題提供基礎(chǔ)。
　　 小產(chǎn)權(quán)房在我國已有十多年的歷史，但其產(chǎn)生初期并沒有引起人們的關(guān)注，近年來，隨著小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模建設(shè)，其在我國大中城市蔓延開來，功能也不斷增加，隨之而來也產(chǎn)生了很多問題，尤其是產(chǎn)權(quán)的糾紛。小產(chǎn)權(quán)房之所以呈現(xiàn)熱銷的現(xiàn)象，是有著很多原因的，直接原因是購房者，城郊集體經(jīng)濟(jì)組織和開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益誘導(dǎo)，政府在立法、執(zhí)法和監(jiān)管職能方面的缺失；重要原因是我國城市住房保障體系的不完善；根本原因是我

4、國二元結(jié)構(gòu)的土地產(chǎn)權(quán)制度和市場經(jīng)濟(jì)制度之間的矛盾。
　　 我國現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)制度呈二元結(jié)構(gòu)的特征，主要表現(xiàn)在農(nóng)村土地與城市土地在權(quán)利結(jié)構(gòu)上的二元分割；農(nóng)村土地與城市土地在管理模式上的二元分割；農(nóng)地所有權(quán)與最終處分權(quán)的二元主體。土地產(chǎn)權(quán)制度的二元性、相關(guān)法律規(guī)定的空白，使得有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的爭議頗多。結(jié)合我國的基本國情和現(xiàn)行的法律法規(guī)、土地產(chǎn)權(quán)制度，筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)行為是不合法的，占用土地不合法，交易主體不合法，流通過程不合法，

5、建設(shè)程序不合法，所以小產(chǎn)權(quán)房難以獲得法律上的保護(hù)，購買的產(chǎn)權(quán)嚴(yán)重殘缺，其購房者的權(quán)益得不到很好的保護(hù)，在建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)和權(quán)屬登記環(huán)節(jié)都存在很大的風(fēng)險，給相關(guān)利益主體帶來很大的危害。
　　 小產(chǎn)權(quán)房的類型是復(fù)雜的，針對不同類型的小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對待，采取不同的解決措施。其中，對于在建的、已建成待售的和已經(jīng)銷售的建設(shè)在集體建設(shè)用地（包括宅基地）上的普通住房型的小產(chǎn)權(quán)房，可以考慮將其合法化，轉(zhuǎn)為保障性住房、普通商品住房和特別住房。而