我國(guó)限價(jià)房的法律思考——民法視野下的討論.pdf

1、限價(jià)房是2006年以來(lái)出現(xiàn)的一類新的住房產(chǎn)品，其最初是由我國(guó)住房政策調(diào)整而來(lái)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)）的政策精神，限價(jià)房是在普通商品住房的基礎(chǔ)上，通過(guò)限定價(jià)格、套型面積以及銷售對(duì)象來(lái)降低住房成本，以滿足城鎮(zhèn)中等/中低收入住房困難家庭的居住需求。限價(jià)房的推出，有效緩解了夾心層的住房困境，發(fā)揮了調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的積極作用，并與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房緊密銜

2、接，為不同的社會(huì)群體提供了具有層次性的住房保障。但是，作為政策的一種導(dǎo)向，限價(jià)房在實(shí)踐中仍然存在著很多問(wèn)題。目前，限價(jià)房政策的落實(shí)僅僅停留在地區(qū)實(shí)踐的層面上，由于缺乏全國(guó)統(tǒng)一的立法文件，各地自行其事，造成限價(jià)房政策地區(qū)實(shí)踐的巨大差異，標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的不統(tǒng)一使得限價(jià)房政策的落實(shí)面臨著很多阻礙。所以，關(guān)于限價(jià)房的討論和研究十分必要，尤其是對(duì)于限價(jià)房法律問(wèn)題的探討，對(duì)完善限價(jià)房制度、落實(shí)限價(jià)房政策具有重要意義。本文以當(dāng)前限價(jià)房法律制度為基礎(chǔ)，結(jié)合

3、限價(jià)房的地區(qū)實(shí)踐，通過(guò)比對(duì)分析，明確限價(jià)房存在的法律問(wèn)題，并提出具有針對(duì)性的意見與建議。
　　本文共分為四個(gè)部分:
　　第一章首先對(duì)我國(guó)限價(jià)房的基本問(wèn)題進(jìn)行了分析，為理解限價(jià)房政策及相關(guān)的法律問(wèn)題提供了理論基礎(chǔ)。其中，針對(duì)限價(jià)房的概念，分別從政策理解、學(xué)術(shù)研究以及地區(qū)規(guī)定三個(gè)方面進(jìn)行了分析，使得限價(jià)房的概念能夠更加明晰，同時(shí)歸納出限價(jià)房具有限制性、政策性、福利性、商品性以及強(qiáng)制性等個(gè)性特點(diǎn)。限價(jià)房與普通商品住房不同，與其他保

4、障性住房也存在許多不同之處，其主要功能就是調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。限價(jià)房在我國(guó)住房供應(yīng)體系中的定位存在著一個(gè)轉(zhuǎn)化的過(guò)程，這與限價(jià)房的性質(zhì)密切相關(guān)，而當(dāng)前限價(jià)房已經(jīng)成為我國(guó)保障性住房的有機(jī)組成部分。
　　第二章從合同法領(lǐng)域?qū)ο迌r(jià)房的法律問(wèn)題進(jìn)行了分析與探討。首先，對(duì)限價(jià)房合同法律關(guān)系進(jìn)行了梳理，明確了在限價(jià)房實(shí)踐中，政府、開發(fā)商、購(gòu)房者之間的合同法律關(guān)系，并對(duì)其涉及的主要合同文本進(jìn)行了詳細(xì)分析，歸納出限價(jià)房在合同法領(lǐng)域的主要

5、問(wèn)題，如合同范本問(wèn)題、違約責(zé)任問(wèn)題以及合同主體問(wèn)題等，并建議限價(jià)房在實(shí)踐中實(shí)行統(tǒng)一獨(dú)立的格式合同，合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確開發(fā)商與購(gòu)房者的相關(guān)違約責(zé)任。此外，建議通過(guò)完善立法的形式將限價(jià)房購(gòu)買主體進(jìn)行嚴(yán)格限定，達(dá)成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
　　第三章是對(duì)物權(quán)法領(lǐng)域中的限價(jià)房問(wèn)題進(jìn)行了分析與論述，限價(jià)房實(shí)行有限產(chǎn)權(quán)制度，其具體內(nèi)容與最早的公房有限產(chǎn)權(quán)以及經(jīng)濟(jì)適用房有限產(chǎn)權(quán)存在一定的差別，并且在地區(qū)實(shí)踐中，限價(jià)房有限產(chǎn)權(quán)存在例外情形，對(duì)這些問(wèn)題的研究是把握

6、限價(jià)房產(chǎn)權(quán)制度的重要方面。同時(shí)，本章還重點(diǎn)分析了限價(jià)房的抵押?jiǎn)栴}，產(chǎn)權(quán)限制并不意味著抵押也受到限制，限價(jià)房抵押的問(wèn)題不在于設(shè)定的效力，而在于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)途徑，其應(yīng)當(dāng)與有限產(chǎn)權(quán)相協(xié)調(diào)。關(guān)于限價(jià)房有限產(chǎn)權(quán)的規(guī)定、限價(jià)房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)途徑等問(wèn)題，筆者提出了相應(yīng)的完善建議。
　　第四章從婚姻家庭法領(lǐng)域?qū)ο迌r(jià)房的法律問(wèn)題進(jìn)行了分析與研究。在離婚關(guān)系中，限價(jià)房作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)平均分配，如果房產(chǎn)需要變現(xiàn)分配，則應(yīng)注意其與有限產(chǎn)權(quán)的協(xié)調(diào)，建議通過(guò)