論小區(qū)車(chē)位的歸屬及制度完善.pdf

1、隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、私家車(chē)保有量的增加,住宅小區(qū)設(shè)置停車(chē)場(chǎng)和停車(chē)位已經(jīng)非常普遍,而車(chē)位供需矛盾以及由此而引發(fā)的權(quán)利歸屬、出租出售和收益分配等,逐漸成為開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和廣大業(yè)主經(jīng)常產(chǎn)生糾紛的焦點(diǎn)問(wèn)題。
　　為通過(guò)明確小區(qū)車(chē)位權(quán)屬,完善小區(qū)車(chē)位管理制度,達(dá)到平衡開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主關(guān)系,解決小區(qū)車(chē)位供需、租售等矛盾的目的,筆者主要通過(guò)案例收集、國(guó)內(nèi)外立法調(diào)研和參考相關(guān)文獻(xiàn)資料的研究方法,對(duì)小區(qū)車(chē)位制度進(jìn)行探討。
　

2、　本文主要從三個(gè)方面對(duì)小區(qū)車(chē)位的歸屬及其制度完善進(jìn)行論述:
　　一、關(guān)于小區(qū)車(chē)位歸屬的理論分析
　　小區(qū)車(chē)位作為住宅小區(qū)的配套設(shè)施,屬于住宅小區(qū)這一區(qū)分所有建筑物的一部分,因此筆者認(rèn)為應(yīng)采用建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論來(lái)界定其歸屬。關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和構(gòu)成,學(xué)界有一元論說(shuō)、二元論說(shuō)、新一元論說(shuō)和三元論說(shuō)四種學(xué)說(shuō)。就我國(guó)物權(quán)法第70條看來(lái),我國(guó)物權(quán)立法采用“三元論說(shuō)”的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論。根據(jù)“三元論說(shuō)”關(guān)于區(qū)分所有建筑物

3、專(zhuān)有部分和公用部分的定義,筆者認(rèn)為小區(qū)車(chē)位具備專(zhuān)有部分關(guān)于構(gòu)造上、使用上和法律上獨(dú)立性的三個(gè)構(gòu)成要件,可以成為專(zhuān)有所有權(quán)的客體。對(duì)于規(guī)劃作停車(chē)庫(kù)(位)的車(chē)位歸屬,學(xué)界有約定歸屬說(shuō)、分?jǐn)傉f(shuō)、容積率說(shuō)三種觀(guān)點(diǎn)。對(duì)于作為人防工程的地下車(chē)庫(kù)歸屬,學(xué)界也存在爭(zhēng)議,主要有國(guó)家所有說(shuō)和業(yè)主共有說(shuō)兩種觀(guān)點(diǎn)。文章對(duì)上述車(chē)位歸屬觀(guān)點(diǎn)一一進(jìn)行評(píng)析,認(rèn)為其在實(shí)踐操作中均存在一定不足。
　　二、小區(qū)車(chē)位制度的實(shí)證考察
　　筆者結(jié)合《物權(quán)法》和《最高人

4、民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定,對(duì)小區(qū)車(chē)位現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題進(jìn)行了探討。筆者認(rèn)為,由于物權(quán)法的規(guī)定偏于簡(jiǎn)單、概況,故實(shí)踐中關(guān)于小區(qū)車(chē)位可否成為專(zhuān)有所有權(quán)的客體、“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”、車(chē)位流轉(zhuǎn)主體、范圍、方式和規(guī)劃等問(wèn)題爭(zhēng)議較大,小區(qū)車(chē)位諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題難以解決。最高院的解釋對(duì)確認(rèn)小區(qū)車(chē)位為專(zhuān)有部分以及關(guān)于首先滿(mǎn)足業(yè)主需要問(wèn)題進(jìn)行規(guī)定,提供了具體、統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn),但對(duì)于車(chē)位(庫(kù))流轉(zhuǎn)方式選擇權(quán)、車(chē)位流

5、轉(zhuǎn)主體和范圍、車(chē)位規(guī)劃等問(wèn)題,則并未作出規(guī)定。
　　三、關(guān)于完善小區(qū)車(chē)位制度的構(gòu)想
　　筆者認(rèn)為,法律制度的設(shè)計(jì)不但要考慮理論科學(xué)性,還要考慮現(xiàn)社會(huì)的需要性和實(shí)踐的可操作性,因此從以下幾方面提出完善小區(qū)車(chē)位制度的構(gòu)想:(一)區(qū)分不同類(lèi)型,確定小區(qū)車(chē)位的歸屬。(二)提高法律位階,設(shè)立統(tǒng)一的停車(chē)位登記確權(quán)保護(hù)制度。(三)完善車(chē)位流轉(zhuǎn)制度,明確車(chē)位流轉(zhuǎn)主體、方式與范圍。(四)提高房地產(chǎn)規(guī)劃和交易的透明度,保障業(yè)主知情權(quán)和話(huà)語(yǔ)權(quán)。(