論業(yè)主自治管理組織.pdf

1、物業(yè)管理一詞嚴(yán)格來說并不是一個(gè)法律概念，也沒有既定法律內(nèi)涵，它是伴隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的繁榮而產(chǎn)生的新生事物，物業(yè)管理作為一種先進(jìn)的管理模式促進(jìn)了我國城市住宅小區(qū)管理的專業(yè)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化。就物業(yè)管理而言，最重要的原則應(yīng)當(dāng)是“自治管理”。住宅小區(qū)的業(yè)主自治，是近年來我國住房制度改革的重要成果，作為消費(fèi)者群體自己管理好家園的一種管理模式，業(yè)主自治在實(shí)踐中顯示出強(qiáng)大的生命力，扶持和完善它事關(guān)億萬人民的重要利益。因此，實(shí)行業(yè)主自治將是今后提高

2、我國城市住宅區(qū)管理水平和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的必由之路。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，并成為保障業(yè)主合法權(quán)益、促進(jìn)小區(qū)和諧穩(wěn)定的主要力量。但是，由于我國長期實(shí)行計(jì)劃體制，民間缺乏自治傳統(tǒng)，整個(gè)社會(huì)還普遍缺乏公民意識(shí)，相關(guān)立法亦不完善，政府部門的管理經(jīng)常出現(xiàn)越位、缺位、錯(cuò)位等情形，阻礙了業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展，并引發(fā)了諸多問題。因此對業(yè)主自治機(jī)構(gòu)---業(yè)主大會(huì)制度進(jìn)行系統(tǒng)深入的研究，弄清業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)成立及運(yùn)作的條件和方式，具有重

3、要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。 業(yè)主大會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，或者業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，由一定的業(yè)主代表組成的，代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理的業(yè)主自治自律機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。從法律上講，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的決策機(jī)構(gòu)，雖然在我國業(yè)主大會(huì)既不是法人又不是其他組織，但是建立和完善業(yè)主大會(huì)制度仍有重大的意義：(1)業(yè)主

4、大會(huì)能夠有效地維護(hù)和實(shí)現(xiàn)業(yè)主權(quán)利。業(yè)主大會(huì)的成立涉及開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三方利益，通過業(yè)主大會(huì)，不僅在開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主之間建立了一個(gè)制度化的交流平臺(tái)，更重要的是，它克服了單個(gè)業(yè)主維權(quán)乏力的局面；(2)通過業(yè)主大會(huì)實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治有利于解決物業(yè)糾紛。業(yè)主自治的基礎(chǔ)是業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的載體，在缺乏法律規(guī)定的情況下，業(yè)主公約對物業(yè)管理糾紛的解決將起到極大的作用；(3)業(yè)主自治有利于培養(yǎng)基層民主。業(yè)主大會(huì)發(fā)展的過

5、程也是我國民主政治建設(shè)逐步展開的過程。在這個(gè)過程中，一方面需要法律的引導(dǎo)，另一方面更需要居民民主素養(yǎng)的訓(xùn)練與提高。完善業(yè)主大會(huì)制度，有助于業(yè)主理性地維護(hù)自身權(quán)益，推進(jìn)城市自治的民主化水平。由于缺乏嚴(yán)格系統(tǒng)的法律規(guī)制，業(yè)主之間存在不同的利益訴求，居民還普遍缺乏對公眾事務(wù)的責(zé)任意識(shí)，導(dǎo)致多數(shù)居民對自己的業(yè)主大會(huì)缺乏熱情和支持。尤其是業(yè)主們之間利益協(xié)調(diào)的困難程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于業(yè)主們與開發(fā)商、物業(yè)管理公司的利益沖突。因此，需要研究小區(qū)的居民構(gòu)成，業(yè)主