建設(shè)用地使用期限法律問題研究.pdf

1、《物權(quán)法》149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定的或者約定不明的，依照法律、行政法規(guī)辦理?！薄段餀?quán)法》僅僅靠一條很抽象的規(guī)定想要很好的處理建設(shè)用地使用權(quán)的期限問題是很難的。要想很好的解決建設(shè)用地使用權(quán)的期限問題，必須在充分認識我國國情和政策的基礎(chǔ)上，對《物權(quán)法》的規(guī)定進行完善。同時，文章對建設(shè)用地使用權(quán)

2、采用租賃方式的可行性進行了闡述，希望通過租賃的方式來解決建設(shè)用地使用期限相關(guān)規(guī)定的不合理之處。
　　 第一部分：建設(shè)用地的使用期限相關(guān)規(guī)定的現(xiàn)狀及其缺陷。我國建設(shè)用地使用期限涉及到續(xù)期問題，費用問題和期滿后建筑物的歸屬問題。我國《物權(quán)法》確定了住宅性用地可以自動續(xù)期，但對于自動續(xù)期的期限和費用問題，住宅商業(yè)混合型用地的情況，卻沒有涉及到。對于期限屆滿后，關(guān)于地上建筑物歸屬約定的規(guī)定有一定的局限性?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有

3、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中》對于賦予了建設(shè)用地使用權(quán)人的續(xù)期的請求權(quán)，同時又賦予出讓方依照公共利益予以對抗的權(quán)利，在目前法律沒有明確界定公共利益的內(nèi)涵和外延的情況下，當事人的權(quán)利是得不到保障的。
　　 第二部分：建設(shè)用地使用期限規(guī)定的現(xiàn)狀成因分析。我國是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離，土地使用權(quán)和地上建筑物結(jié)合的立法模式，建設(shè)用地使用期限屆滿后，如何在確保使用權(quán)人對建設(shè)用地上的建筑的權(quán)益的同時保障國家的土地所有權(quán)是解決建設(shè)用地使

4、用期限問題的關(guān)鍵所在。我國建設(shè)用地使用權(quán)是作為用益物權(quán)規(guī)定在《物權(quán)法》中的，但是建設(shè)用地的有期限使用帶有很強的租賃性質(zhì)，這種設(shè)計模式給我們帶來了困惑，即在建設(shè)用地期限屆滿后，國家的土地所有權(quán)和地上建筑物所有權(quán)保護的先后問題，我國土地使用制度是在借鑒國外的批租制基礎(chǔ)上形成的，我國土地制度是公有制土地，土地所有權(quán)是不能進入流通領(lǐng)域的，而外國大多數(shù)是私有土地，土地所有權(quán)是可以進入流通領(lǐng)域的。不同的土地所有制度下的土地使用的借鑒也給我們在解決建

5、設(shè)用地使用期限問題帶來了困難。
　　 第三部分：完善建設(shè)用地使用權(quán)期限規(guī)定應(yīng)當遵循的原則。我國是社會主義土地公有制，建設(shè)用地的所有權(quán)屬于國家所有。在解決建設(shè)用地使用期限問題上是必須堅持的前提。我國是社會主義國家，我國的發(fā)展成果要有人民共享，我國利用土地公益目的和公民個人利益的衡平，國家的土地所有權(quán)和建設(shè)用地人合法的房屋所有權(quán)的衡平，建設(shè)用地使用權(quán)的期限性和地上建筑物所有權(quán)的無期限性的協(xié)調(diào)問題我們在解決建設(shè)用地期限問題應(yīng)當考慮到。

6、同時也應(yīng)當注意我國建設(shè)用地出讓制度的期限性和劃撥制度的無期限性的協(xié)調(diào)，城市建設(shè)用地和農(nóng)村土地利用制度的協(xié)調(diào)。
　　 第四部分：完善建設(shè)用地使用期限相關(guān)規(guī)定的措施。在《物權(quán)法》149條的基礎(chǔ)上，建設(shè)用地統(tǒng)一自動續(xù)期至建筑物的合法存續(xù)期間，對住宅性用地無償續(xù)期、非住宅用地進行有償續(xù)期。對于建筑物的歸屬問題，實行統(tǒng)一自動續(xù)期后，建筑物的所有權(quán)能夠得到充分的保護。租賃方式也是我國法律明確規(guī)定的有償使用方式，我國的建設(shè)用地使用有很強的租賃