農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律問題研究.pdf

1、土地作為最重要的生產(chǎn)要素之一，只有在流轉(zhuǎn)中才能得以科學(xué)合理配置，目前，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)勢不可擋，而與現(xiàn)實中大量而頻繁的交易不相匹配的是法律制度的不健全，不僅內(nèi)部規(guī)范之間不一致，與現(xiàn)實生活也不相符合，這為社會經(jīng)濟的發(fā)展加大了阻力。土地流轉(zhuǎn)我們是提倡的，但流轉(zhuǎn)必須是有序進行的，若肆意流轉(zhuǎn)必定會引發(fā)一系列問題，因此需要對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律制度進行改革。十八屆三中全會審議并通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出要建立城

2、鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地的同權(quán)同價。在國家層面，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革正在積極、穩(wěn)妥地推行，而此項改革是一個系統(tǒng)性的工程，僅僅對法律條文進行修改是不夠的，還需要多角度、全方位的考量，通過對相關(guān)配套制度的系統(tǒng)完善從而予以支持和保障。近年來，我國很多地區(qū)已經(jīng)進行了相應(yīng)的試點改革，為我們總體改革積攢了大量經(jīng)驗，但是仍有許多地方亟待改善。本文中，筆者將以自己法學(xué)專業(yè)的相關(guān)知識為基礎(chǔ)，結(jié)合自己對相關(guān)土地政策的解讀

3、，總結(jié)各個典型試點的先進經(jīng)驗，通過文獻分析、定性分析和系統(tǒng)分析等研究方法，就集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的法律問題予以闡述，并提出具有建設(shè)性的法律對策。
　　本文除引言與結(jié)論外，共有四部分組成，具體核心內(nèi)容如下:
　　第一部分:集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)概述。主要介紹建設(shè)用地以及集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的概念，并圍繞我國關(guān)于建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律性質(zhì)進行分析。通過對這些基礎(chǔ)概念的闡述為下文更深層次的研究奠定基礎(chǔ)。
　　第二部分:集

4、體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的必要性分析。本部分闡述了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在一定的法律和政策依據(jù)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是尊重和實現(xiàn)集體土地財產(chǎn)權(quán)的必然要求，是妥善處理小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實要求，是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的現(xiàn)實需要以及實現(xiàn)農(nóng)民權(quán)益保障的重要渠道。
　　第三部分:我國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀。介紹了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的實務(wù)現(xiàn)狀和改革集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的一些地方經(jīng)驗。本文重點選取了幾個有代表性的試點，分別是蕪湖、嘉興、重慶、蘇州、山東以及海南，對以上幾個試點

5、的不同模式進行介紹和分析，最后對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題進行闡述，包括法律體系中出現(xiàn)的法律規(guī)范與法學(xué)理論不一致、法律規(guī)范之間不一致以及相關(guān)法律缺位的問題，實踐中出現(xiàn)的集體建設(shè)用地價格制度的缺失、缺乏相應(yīng)的中介機構(gòu)、政府對土地的總體規(guī)劃遭破壞、收益關(guān)系分配混亂以及集體土地征收補償制度滯后的問題。
　　第四部分:提出一些完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的建議。包括以下幾個方面:修改和完善現(xiàn)行法律法規(guī)，包括針對一些滯后的具體法律條文提出

6、修改建議、制定全國性集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)以及具體實施細則;集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)體系制度的完善，包含了改革集體土地所有權(quán)制度、完善使用權(quán)制度;建立建設(shè)用地價格體系形成制度，包括集體建設(shè)用地分級估價、最低限價制度以及價格申報和公開競價制度，加快中介服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)，充分發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)作用，真正意義上實現(xiàn)同地同價;健全土地登記管理制度，包括建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)登記制度和健全統(tǒng)一的土地登記管理體系;收益分配制度的完善;改革集體土地征收和補償制度