中國集體土地用益物權(quán)流轉(zhuǎn)問題論綱.pdf

1、本文以我國集體土地用益物權(quán)流轉(zhuǎn)問題為研究對象，回顧并剖析該制度的歷史變遷，考察相關(guān)國家農(nóng)村土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的立法與實踐，在此基礎(chǔ)上深入檢討三種集體土地用益物權(quán)的具體流轉(zhuǎn)方式及其現(xiàn)有的制度設(shè)計，結(jié)合現(xiàn)行法和物權(quán)法草案的相關(guān)規(guī)定提出相應(yīng)的立法建議，并對集體土地用益物權(quán)流轉(zhuǎn)的公示制度進行專門探討，以期對我國相關(guān)法律的完善有所助益。全文除導(dǎo)論和結(jié)語外，共分為六個部分： 第一部分全面回顧我國農(nóng)村土地權(quán)利流轉(zhuǎn)制度的歷史變遷，并從法律經(jīng)濟學(xué)的視角

2、對其進行簡要剖析。該制度的變遷是一個從絕對的禁止流轉(zhuǎn)到有限制的流轉(zhuǎn)的發(fā)展過程。這種對禁止流轉(zhuǎn)與自由流轉(zhuǎn)的取舍，實質(zhì)上反映了制度設(shè)計中公平與效率價值的不同考量。根據(jù)法律經(jīng)濟學(xué)的理論，我國集體土地用益物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的設(shè)計應(yīng)堅持“效率優(yōu)先，兼顧公平”的價值取向。 第二部分考察并比較美國、日本、俄羅斯、越南四國農(nóng)村土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的立法與實踐，得出以下三點重要啟示：其一，未來中國農(nóng)村土地權(quán)利流轉(zhuǎn)制度的設(shè)計，只能以土地用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)，而不

3、能以土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)；其二，農(nóng)村土地權(quán)利流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)兼顧土地的自然屬性和社會屬性；其三，農(nóng)村土地權(quán)利流轉(zhuǎn)制度的建立和完善，必須與農(nóng)村土地改革的進程相適應(yīng)。 第三部分研究農(nóng)地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制。轉(zhuǎn)讓經(jīng)發(fā)包方同意應(yīng)解釋為經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。法律不應(yīng)限制轉(zhuǎn)讓方的條件，受讓方的范圍也不宜限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，只要其從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營即可。應(yīng)允許不同集體經(jīng)濟組織的承包戶互換其農(nóng)地承包權(quán)。農(nóng)地承包權(quán)出租

4、后，承租人所取得的權(quán)利系物權(quán)化的債權(quán)。從長遠來看，農(nóng)地承包權(quán)的抵押應(yīng)當(dāng)放開，但抵押權(quán)的實現(xiàn)方式有其特殊性和靈活性。設(shè)計農(nóng)地承包權(quán)的繼承制度既要充分考慮我國農(nóng)村的現(xiàn)實，又要保持相關(guān)法律之間的協(xié)調(diào)。農(nóng)地承包權(quán)的入股利大于弊，立法對其限制也應(yīng)逐步放寬。 第四部分研究集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制。法律對集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不宜限制過多。其出租應(yīng)適用《合同法》關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定，對承租人的范圍不應(yīng)有所限制。集體建設(shè)用地使用

5、權(quán)不得單獨抵押，只能隨其上的建筑物被動抵押，并向該土地的所有權(quán)人備案即可。入股作為集體建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式和流轉(zhuǎn)方式，其與合作、聯(lián)營的性質(zhì)并不完全相同。 第五部分研究宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制。應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)在一定條件下和一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓。非本集體經(jīng)濟組織成員受讓宅基地使用權(quán)有其必要性，但必須予以限制。對于農(nóng)村村民出租宅基地上房屋的行為，不應(yīng)作任何限制。在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，對宅基地使用權(quán)的出租應(yīng)予肯定。在堅持

6、“房地一體主義”前提下，宅基地使用權(quán)與其地上建筑物均可以抵押，二者既可一并抵押，也可單獨抵押。宅基地使用權(quán)具有社員權(quán)的性質(zhì)，單獨的宅基地使用權(quán)不能繼承。如果宅基地上有建筑物的，該建筑物可以繼承。 第六部分探討集體土地用益物權(quán)流轉(zhuǎn)的公示制度。從長遠來看，各種集體土地用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)都應(yīng)建立起完善的登記制度，但當(dāng)前我們還須充分重視農(nóng)村習(xí)慣性公示方式在集體土地用益物權(quán)流轉(zhuǎn)中的運用。同時，因各種流轉(zhuǎn)方式的法律效果不同，三種集體土地用益物權(quán)