我國保障性住房基金運行及模式研究.pdf

1、保障性住房作為一個國家住房體系不可或缺的組成部分,由于其承擔的公益性和社會性而備受關注。一國政權對保障性住房的投入和準備作為對低收入家庭特殊補貼,對于二次分配的公平性和增加低收入家庭的福利水平均有著重要貢獻。過去二十年間我國完成了城鎮(zhèn)化率從不到20％到2012年52.57%的巨變,但由于政府對于經(jīng)濟增長和地方政績的過度關注,民生配套和傾斜力度小,保障房建設并未與商品房建設齊頭并進,缺位現(xiàn)象十分嚴重,隨著近年來商品房價格的一路攀升,中低收

2、入人群的住房困難日益凸顯,成為新的社會矛盾聚集點。2010年后我國政府對保障性住房關注力度的加大,提出“十二五”期間建設3600萬套保障性住房的目標,對我國的住房體系完善產生重大影響和改善。但是由于房屋建設屬于資金密集型產業(yè),巨量的資本投入僅以政府之力實難承受,需要刺激民間資本投入保障性住房建設運行。文獻研究也表明,由于制度建設不完善和機構設置復雜,政府自建及運營公共事業(yè)往往存在效率低下,和資金浪費嚴重等問題,現(xiàn)在國際上傾向于采用公私合

3、營制的手段運營公共事業(yè)。這也為我國保障房建設及運營引入民間資本提供理論依據(jù)。
　　文章分為七部分,結合定性分析、定量分析、對比分析、案例分析等對保障房基金設立的理論、產權安排、合理的保障房覆蓋水平、現(xiàn)階段建設的投融資缺口、保障房基金發(fā)展的可行性、基金結構選擇、我國現(xiàn)行的法律及制度約束及政策建議作了深刻而詳盡的分析。通過分析,得出在我國現(xiàn)階段發(fā)展保障性住房基金的合理性及必要性,并為構建和完善我國的房地產融資手段,向歐美金融發(fā)達地區(qū)學

4、習,建立可持續(xù)的REITs發(fā)展路徑提供參考。
　　第一章重點論述了本文的寫作背景及寫作安排。提出論文的寫作背景在于保障性住房建設滯后,中低收入人群住房困難亟需解決,保障房建設資金缺口巨大,融資方式單一。本文的寫作在理論上拓展公共物品的融資理論并深化委托-代理理論,對基金層面上發(fā)展委托-代理關系提供依據(jù)。而保障房基金的設立對于豐富保障房融資的研究成果,解決目前保障房資金困境,提供優(yōu)質金融產品,形成健康可持續(xù)的保障房運行模式有著重要的

5、實踐意義。另外還闡述了文章的主要內容、研究思路、研究方法,并對文章的研究重點、研究難點及創(chuàng)新點進行梳理,形成比較清晰的研究框架。
　　第二章通過對目前國內外涉及保障房基金的各類研究現(xiàn)狀進行梳理和總結。主要從“保障房制度建設及經(jīng)濟效應研究現(xiàn)狀”、“保障房融資方式及資金缺口計算研究現(xiàn)狀”、“關于房地產信托基金研究現(xiàn)狀”三個角度,對保障房及基金的理論與實踐進行分析,并得出國內外學者對房地產基金的研究更多的是從一般住房和商品房的角度展開,

6、而對保障性住房的金融研究基本停留在拓寬融資渠道的方法層面上。對保障性住房基金的制度安排、籌措方式、操作模式、監(jiān)管方法和實施細則的研究較少。保障性住房基金的發(fā)展對于增加保障房供給,維持房地產市場穩(wěn)定都有重要的積極作用,是一個具有重要應用價值的前沿課題的結論。
　　第三章重點闡述保障房民間融資理論。首先對公共物品及其融資理論按其發(fā)展進程進行梳理,通過分析得出在產權明晰的情況下,公共物品完全可以通過民間融資來完成,并對民間融資的方式分類

7、探討,指出不同公私合營制模式下的產權變化,為保障房民間融資提供理論基礎。其次,對我國保障房的產權進行梳理,分析不同類型保障性住房的產權模式,厘清不同類型保障房的產權結構及民間資本可運作的范圍,分析保障房基金發(fā)展的可行性及方案選擇。
　　第四章作為論文的重要章節(jié),詳細論述了保障性住房的融資規(guī)模,分別從理論規(guī)模,實際缺口兩方面通過定量計算的方式得出結論。第一節(jié)通過對2000-2010年我國29個省市經(jīng)適房建設面積對我國商品房價格影響的

8、面板數(shù)據(jù)分析得出經(jīng)適房建設對商品房價格存在負向影響,且存在因果關系,因此我國提高保障性住房供給能夠達到穩(wěn)定商品房市場的目的。第二節(jié)運用門檻模型,通過引入“戴夢得模型”下的收入-消費理論,推導保障房建設水平提高對居民個人實際消費水平的財富效應影響。得出保障房覆蓋率財富效應為“倒U型”,理論上存在最優(yōu)覆蓋率水平,使得居民消費水平最優(yōu)化。然后通過對1999-2010年29省市的面板數(shù)據(jù)的實證檢驗,證明分析結論,并得出合理的保障房覆蓋率在20%

9、左右的結論。第三節(jié)通過對我國目前保障房融資政策的梳理及融資現(xiàn)狀分析,得出保障性住房基金發(fā)展必要性結論。即在當前我國的經(jīng)濟水平和社會保障水平下,單獨依靠政府力量無法滿足保障性住房建設和持續(xù)發(fā)展的需求,也無法達到合理的保障房覆蓋水平,因此需要通過鼓勵民間資本的方式融資發(fā)展保障房體系,同時保障房基金的出現(xiàn)也有助于加快房地產企業(yè)單純依靠銀行貸款的融資困境,為房地產企業(yè)和銀行雙向松綁。第四節(jié)則針對我國保障房建設的現(xiàn)狀,分析和預測“十二五”期間的建

10、設資金缺口,為確定保障性住房基金初步融資規(guī)模提供依據(jù)。
　　第五章分析保障性住房基金的融資結構,通過對國際上通行的REITs結構的分析和我國目前法律法規(guī)下的可行性情況,得出我國的保障性住房基金應采取公司型REITs的結論。本章對各類保障性住房的資金投入和回收情況進行分析,從資金周轉速度、周轉年限和收益水平等方面,通過具體的案例和數(shù)據(jù)測算,為發(fā)展保障性住房基金提供財務依據(jù)。另外本章嘗試設置保障房基金投資的制度規(guī)范,約束所籌資金的投資

11、方向和享受稅收優(yōu)惠的前提以及最低項目持有期限等,規(guī)范保障性住房基金運作。
　　第六章針對目前我國發(fā)展保障性住房的體制性障礙提出政策建議。一方面我國應加大標準化資產和信托資產的立法工作,使得創(chuàng)新的金融產品首先做到有法可循,另一方面,需要對涉及保障性住房基金根基的土地產權制度進一步明確細化和完善,從而保證保障房基金存在流轉的可能性,第三方面加強投資市場和合格投資者的培育,從市場投資意識和人才方面加強建設,以便培育出成型的保障性住房基金