我國(guó)保障性住房基金運(yùn)行及模式研究.pdf

1、保障性住房作為一個(gè)國(guó)家住房體系不可或缺的組成部分,由于其承擔(dān)的公益性和社會(huì)性而備受關(guān)注。一國(guó)政權(quán)對(duì)保障性住房的投入和準(zhǔn)備作為對(duì)低收入家庭特殊補(bǔ)貼,對(duì)于二次分配的公平性和增加低收入家庭的福利水平均有著重要貢獻(xiàn)。過(guò)去二十年間我國(guó)完成了城鎮(zhèn)化率從不到20％到2012年52.57%的巨變,但由于政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地方政績(jī)的過(guò)度關(guān)注,民生配套和傾斜力度小,保障房建設(shè)并未與商品房建設(shè)齊頭并進(jìn),缺位現(xiàn)象十分嚴(yán)重,隨著近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格的一路攀升,中低收

2、入人群的住房困難日益凸顯,成為新的社會(huì)矛盾聚集點(diǎn)。2010年后我國(guó)政府對(duì)保障性住房關(guān)注力度的加大,提出“十二五”期間建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房的目標(biāo),對(duì)我國(guó)的住房體系完善產(chǎn)生重大影響和改善。但是由于房屋建設(shè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),巨量的資本投入僅以政府之力實(shí)難承受,需要刺激民間資本投入保障性住房建設(shè)運(yùn)行。文獻(xiàn)研究也表明,由于制度建設(shè)不完善和機(jī)構(gòu)設(shè)置復(fù)雜,政府自建及運(yùn)營(yíng)公共事業(yè)往往存在效率低下,和資金浪費(fèi)嚴(yán)重等問(wèn)題,現(xiàn)在國(guó)際上傾向于采用公私合

3、營(yíng)制的手段運(yùn)營(yíng)公共事業(yè)。這也為我國(guó)保障房建設(shè)及運(yùn)營(yíng)引入民間資本提供理論依據(jù)。
　　文章分為七部分,結(jié)合定性分析、定量分析、對(duì)比分析、案例分析等對(duì)保障房基金設(shè)立的理論、產(chǎn)權(quán)安排、合理的保障房覆蓋水平、現(xiàn)階段建設(shè)的投融資缺口、保障房基金發(fā)展的可行性、基金結(jié)構(gòu)選擇、我國(guó)現(xiàn)行的法律及制度約束及政策建議作了深刻而詳盡的分析。通過(guò)分析,得出在我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展保障性住房基金的合理性及必要性,并為構(gòu)建和完善我國(guó)的房地產(chǎn)融資手段,向歐美金融發(fā)達(dá)地區(qū)學(xué)

4、習(xí),建立可持續(xù)的REITs發(fā)展路徑提供參考。
　　第一章重點(diǎn)論述了本文的寫作背景及寫作安排。提出論文的寫作背景在于保障性住房建設(shè)滯后,中低收入人群住房困難亟需解決,保障房建設(shè)資金缺口巨大,融資方式單一。本文的寫作在理論上拓展公共物品的融資理論并深化委托-代理理論,對(duì)基金層面上發(fā)展委托-代理關(guān)系提供依據(jù)。而保障房基金的設(shè)立對(duì)于豐富保障房融資的研究成果,解決目前保障房資金困境,提供優(yōu)質(zhì)金融產(chǎn)品,形成健康可持續(xù)的保障房運(yùn)行模式有著重要的

5、實(shí)踐意義。另外還闡述了文章的主要內(nèi)容、研究思路、研究方法,并對(duì)文章的研究重點(diǎn)、研究難點(diǎn)及創(chuàng)新點(diǎn)進(jìn)行梳理,形成比較清晰的研究框架。
　　第二章通過(guò)對(duì)目前國(guó)內(nèi)外涉及保障房基金的各類研究現(xiàn)狀進(jìn)行梳理和總結(jié)。主要從“保障房制度建設(shè)及經(jīng)濟(jì)效應(yīng)研究現(xiàn)狀”、“保障房融資方式及資金缺口計(jì)算研究現(xiàn)狀”、“關(guān)于房地產(chǎn)信托基金研究現(xiàn)狀”三個(gè)角度,對(duì)保障房及基金的理論與實(shí)踐進(jìn)行分析,并得出國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)基金的研究更多的是從一般住房和商品房的角度展開(kāi),

6、而對(duì)保障性住房的金融研究基本停留在拓寬融資渠道的方法層面上。對(duì)保障性住房基金的制度安排、籌措方式、操作模式、監(jiān)管方法和實(shí)施細(xì)則的研究較少。保障性住房基金的發(fā)展對(duì)于增加保障房供給,維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定都有重要的積極作用,是一個(gè)具有重要應(yīng)用價(jià)值的前沿課題的結(jié)論。
　　第三章重點(diǎn)闡述保障房民間融資理論。首先對(duì)公共物品及其融資理論按其發(fā)展進(jìn)程進(jìn)行梳理,通過(guò)分析得出在產(chǎn)權(quán)明晰的情況下,公共物品完全可以通過(guò)民間融資來(lái)完成,并對(duì)民間融資的方式分類

7、探討,指出不同公私合營(yíng)制模式下的產(chǎn)權(quán)變化,為保障房民間融資提供理論基礎(chǔ)。其次,對(duì)我國(guó)保障房的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行梳理,分析不同類型保障性住房的產(chǎn)權(quán)模式,厘清不同類型保障房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及民間資本可運(yùn)作的范圍,分析保障房基金發(fā)展的可行性及方案選擇。
　　第四章作為論文的重要章節(jié),詳細(xì)論述了保障性住房的融資規(guī)模,分別從理論規(guī)模,實(shí)際缺口兩方面通過(guò)定量計(jì)算的方式得出結(jié)論。第一節(jié)通過(guò)對(duì)2000-2010年我國(guó)29個(gè)省市經(jīng)適房建設(shè)面積對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格影響的

8、面板數(shù)據(jù)分析得出經(jīng)適房建設(shè)對(duì)商品房?jī)r(jià)格存在負(fù)向影響,且存在因果關(guān)系,因此我國(guó)提高保障性住房供給能夠達(dá)到穩(wěn)定商品房市場(chǎng)的目的。第二節(jié)運(yùn)用門檻模型,通過(guò)引入“戴夢(mèng)得模型”下的收入-消費(fèi)理論,推導(dǎo)保障房建設(shè)水平提高對(duì)居民個(gè)人實(shí)際消費(fèi)水平的財(cái)富效應(yīng)影響。得出保障房覆蓋率財(cái)富效應(yīng)為“倒U型”,理論上存在最優(yōu)覆蓋率水平,使得居民消費(fèi)水平最優(yōu)化。然后通過(guò)對(duì)1999-2010年29省市的面板數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn),證明分析結(jié)論,并得出合理的保障房覆蓋率在20%

9、左右的結(jié)論。第三節(jié)通過(guò)對(duì)我國(guó)目前保障房融資政策的梳理及融資現(xiàn)狀分析,得出保障性住房基金發(fā)展必要性結(jié)論。即在當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平和社會(huì)保障水平下,單獨(dú)依靠政府力量無(wú)法滿足保障性住房建設(shè)和持續(xù)發(fā)展的需求,也無(wú)法達(dá)到合理的保障房覆蓋水平,因此需要通過(guò)鼓勵(lì)民間資本的方式融資發(fā)展保障房體系,同時(shí)保障房基金的出現(xiàn)也有助于加快房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠銀行貸款的融資困境,為房地產(chǎn)企業(yè)和銀行雙向松綁。第四節(jié)則針對(duì)我國(guó)保障房建設(shè)的現(xiàn)狀,分析和預(yù)測(cè)“十二五”期間的建

10、設(shè)資金缺口,為確定保障性住房基金初步融資規(guī)模提供依據(jù)。
　　第五章分析保障性住房基金的融資結(jié)構(gòu),通過(guò)對(duì)國(guó)際上通行的REITs結(jié)構(gòu)的分析和我國(guó)目前法律法規(guī)下的可行性情況,得出我國(guó)的保障性住房基金應(yīng)采取公司型REITs的結(jié)論。本章對(duì)各類保障性住房的資金投入和回收情況進(jìn)行分析,從資金周轉(zhuǎn)速度、周轉(zhuǎn)年限和收益水平等方面,通過(guò)具體的案例和數(shù)據(jù)測(cè)算,為發(fā)展保障性住房基金提供財(cái)務(wù)依據(jù)。另外本章嘗試設(shè)置保障房基金投資的制度規(guī)范,約束所籌資金的投資

11、方向和享受稅收優(yōu)惠的前提以及最低項(xiàng)目持有期限等,規(guī)范保障性住房基金運(yùn)作。
　　第六章針對(duì)目前我國(guó)發(fā)展保障性住房的體制性障礙提出政策建議。一方面我國(guó)應(yīng)加大標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)和信托資產(chǎn)的立法工作,使得創(chuàng)新的金融產(chǎn)品首先做到有法可循,另一方面,需要對(duì)涉及保障性住房基金根基的土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)一步明確細(xì)化和完善,從而保證保障房基金存在流轉(zhuǎn)的可能性,第三方面加強(qiáng)投資市場(chǎng)和合格投資者的培育,從市場(chǎng)投資意識(shí)和人才方面加強(qiáng)建設(shè),以便培育出成型的保障性住房基金