城市快速擴(kuò)張中土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)及其波動(dòng)的影響研究——以重慶市為例.pdf

1、城市用地空間擴(kuò)張已成為我國(guó)土地利用的主要特征之一，其擴(kuò)張的速度和方位不僅關(guān)乎城鎮(zhèn)化發(fā)展的水平和質(zhì)量，而且對(duì)區(qū)域性的土地供應(yīng)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)有重要影響。2001-2010年，全國(guó)建成區(qū)面積由24026.63km2增加至178691.70km2，10年間擴(kuò)大了近7.5倍，常住人口城鎮(zhèn)化率由2001年的37.66％提升到2010年的49.95％，上漲了32.63個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)，我國(guó)土地?cái)U(kuò)張的速度遠(yuǎn)大于人口城鎮(zhèn)化速度，這在一定程度上反映了我國(guó)人

2、口城鎮(zhèn)化發(fā)展尚存低密度和分散化的傾向，這其中有地方政府“政績(jī)化”發(fā)展的因素，也有城市規(guī)劃“大而全”的因素，而最直觀的反映是土地供應(yīng)數(shù)量的逐年遞增。為此，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確指出要合理確定城市的開(kāi)發(fā)邊界，制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃，研究土地供應(yīng)中長(zhǎng)期規(guī)劃，防止特大城市面積過(guò)度擴(kuò)張。在城市快速擴(kuò)張的同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲和不確定性波動(dòng)的狀態(tài)，并成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，特別是2002年《招標(biāo)拍賣掛

3、牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺(tái)之后，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素和市場(chǎng)調(diào)控政策的爭(zhēng)論更趨激烈，其中，土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有重要影響的論斷得到各方的認(rèn)可。從國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究成果來(lái)看，針對(duì)土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)影響或二者相互關(guān)系的研究數(shù)量較多，但研究?jī)?nèi)容主要從土地供應(yīng)數(shù)量入手，對(duì)供應(yīng)政策、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、方式和區(qū)位因素考慮不足、不夠系統(tǒng)，研究方法多以定性分析為主，定量研究方法較少，且主要集中在房?jī)r(jià)與地價(jià)相互關(guān)系的研究領(lǐng)域，但由于研究數(shù)據(jù)、研究區(qū)域和研究時(shí)限的

4、不一致，導(dǎo)致研究結(jié)論尚不統(tǒng)一。另外，土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)方面的研究基礎(chǔ)多以宏觀數(shù)據(jù)為主，雖在一定程度上反映了全國(guó)的基本面，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有嚴(yán)格的區(qū)域性特質(zhì)，宏觀層面的研究數(shù)據(jù)一方面掩蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)位因素，另一方面造成了政府和企業(yè)決策的缺乏。鑒于此，本研究以城市快速擴(kuò)張為大背景，將土地供應(yīng)和房地產(chǎn)價(jià)格作為研究基礎(chǔ)，以重慶市主城區(qū)為實(shí)證，系統(tǒng)分析城市擴(kuò)張與土地供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)區(qū)位、供應(yīng)價(jià)格或級(jí)別的相互關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上深入分析土地

5、供應(yīng)政策、供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理和作用特征。為體現(xiàn)土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)影響的空間差異，本文從中觀尺度入手，以重慶空間戰(zhàn)略區(qū)劃——“一圈兩翼”為研究對(duì)象，系統(tǒng)地比較“一圈”和“兩翼”地區(qū)土地供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式對(duì)房?jī)r(jià)影響的異質(zhì)性，以期為運(yùn)用土地供應(yīng)政策進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，為政府、企業(yè)（開(kāi)發(fā)商）和消費(fèi)者的決策提供參考。
　　 在理論研究方面，本文從城市擴(kuò)張與土地供應(yīng)的協(xié)同機(jī)制、土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的作用機(jī)制

6、和土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制三方面剖析城市擴(kuò)張背景下土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制和作用機(jī)理。其中，前兩部分的研究主要以規(guī)范分析為主，通過(guò)構(gòu)建作用機(jī)制框架分析作用渠道和運(yùn)行機(jī)理;在土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制方面，筆者通過(guò)供需模型、四象限模型、稅負(fù)歸宿理論、邊際效用理論和市場(chǎng)劃分理論等經(jīng)濟(jì)學(xué)手段和理論，推導(dǎo)出7項(xiàng)預(yù)期結(jié)論:(1)在高房?jī)r(jià)的背景下，政府增加土地“有效”供應(yīng)，理論上可以緩解市場(chǎng)的供需矛盾。(2)房?jī)r(jià)的變動(dòng)與土地供應(yīng)的彈性、周期的長(zhǎng)短、區(qū)

7、域土地資源可供給潛力等密不可分，長(zhǎng)期的土地供應(yīng)量不足會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。(3)在房地產(chǎn)需求旺盛的情況下，容積率的增加會(huì)引起房?jī)r(jià)的上升，房?jī)r(jià)的走高會(huì)帶動(dòng)相應(yīng)地價(jià)的抬升，進(jìn)而引起土地市場(chǎng)投資預(yù)期的看漲，最終導(dǎo)致土地供應(yīng)數(shù)量的進(jìn)一步提升，容積率下降將產(chǎn)生一系列相反的影響。(4)土地供應(yīng)方式對(duì)應(yīng)的需求曲線缺乏彈性的地區(qū)，地價(jià)上漲溢價(jià)中的大部分被轉(zhuǎn)移至開(kāi)發(fā)商，其會(huì)提升房?jī)r(jià)維護(hù)預(yù)期利潤(rùn)，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高;土地供應(yīng)方式對(duì)應(yīng)的需求曲線富有彈性的地區(qū)，

8、地價(jià)上漲中的大部分被轉(zhuǎn)移至消費(fèi)者，但預(yù)期利潤(rùn)的保障將引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)?！罢信膾臁钡韧恋毓?yīng)方式本身不是引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的原因，地方政府或開(kāi)發(fā)商在高房?jī)r(jià)時(shí)期的惜售或儲(chǔ)備等行為將推高房?jī)r(jià)。(5)土地供應(yīng)方式變革可能會(huì)抬高地價(jià)，在市場(chǎng)上形成一種未來(lái)房?jī)r(jià)要上漲的預(yù)期，預(yù)期會(huì)促使現(xiàn)有地價(jià)的上升，地價(jià)的上升又會(huì)引起未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)，從而引起新一輪的房?jī)r(jià)上漲，最終形成復(fù)雜的、雙向的、長(zhǎng)效的作用機(jī)制。(6)“招拍掛”對(duì)房地產(chǎn)和土地供應(yīng)市場(chǎng)的影響有兩方面

9、:一是地價(jià)引起房?jī)r(jià)上漲并使其回歸理性價(jià)格水平（社會(huì)平均價(jià)格水平）;二是使地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響降低。(7)保障性住房供應(yīng)量的增加不一定會(huì)將土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行明確的劃分，其對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的影響呈現(xiàn)三種效應(yīng):抑制效應(yīng)、抬升效應(yīng)和不確定性效應(yīng)。明確土地供應(yīng)和住房需求市場(chǎng)，以量化的指標(biāo)對(duì)兩類市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的劃分，可達(dá)到“增加保障房，平抑高房?jī)r(jià)”的目的。在實(shí)證分析方面，本文的基本邏輯是:城市擴(kuò)張與土地供應(yīng)的相互關(guān)系→土地供應(yīng)政策對(duì)房?jī)r(jià)及其波動(dòng)的影響

10、→土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式和區(qū)位對(duì)房?jī)r(jià)及其波動(dòng)的影響→土地供應(yīng)價(jià)格與房?jī)r(jià)的因果關(guān)系。具體而言，(1)城市擴(kuò)張與土地供應(yīng)的相互關(guān)系闡述，主要從城市擴(kuò)張的趨勢(shì)與特征、城市擴(kuò)張對(duì)土地供應(yīng)的歷史影響、重慶主城區(qū)“二環(huán)時(shí)代”城市擴(kuò)張對(duì)供應(yīng)的趨勢(shì)影響以及城市擴(kuò)張對(duì)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的影響四方面系統(tǒng)闡述了重慶市城市快速擴(kuò)張與土地供應(yīng)的相互關(guān)系。(2)土地供應(yīng)政策對(duì)房?jī)r(jià)及其波動(dòng)的影響分析，在對(duì)土地供應(yīng)調(diào)控房?jī)r(jià)的政策進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，通過(guò)構(gòu)建1998年1

11、季度至2011年4季度全國(guó)層面的房?jī)r(jià)小波分析模型和VAR模型，從房?jī)r(jià)的演變趨勢(shì)、房?jī)r(jià)的波動(dòng)周期和外力作用的時(shí)滯性三方面系統(tǒng)地闡述了土地供應(yīng)政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的影響。(3)土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式和區(qū)位對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究。本文以2003-2010年重慶主城九區(qū)各類建設(shè)用地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量—流量模型、邊際效用模型、虛擬變量模型分析了重慶市土地供應(yīng)的各方面對(duì)房?jī)r(jià)的影響特征，另外，通過(guò)構(gòu)建多元線性回歸模型，分析

12、了不同區(qū)域土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)影響的空間差異。(4)土地供應(yīng)價(jià)格與房?jī)r(jià)的因果關(guān)系分析。從供需角度和市場(chǎng)綜合角度對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系進(jìn)行理論分析，進(jìn)而應(yīng)用2001年第1季度至2010年第4季度重慶市主城區(qū)的土地交易價(jià)格指數(shù)和住宅銷售價(jià)格指數(shù)，借助Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)Ｐ头治龇績(jī)r(jià)與地價(jià)的因果關(guān)系。
　　 通過(guò)上述分析，本文得出以下研究結(jié)論:(1)城市快速擴(kuò)張過(guò)程中，由于擴(kuò)張的方式、速度和趨勢(shì)存在差異，土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、區(qū)位和等級(jí)

13、等也存在空間差異，這為土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響提供了區(qū)域性的大環(huán)境。(2)土地供應(yīng)短期內(nèi)供給無(wú)彈性和長(zhǎng)期內(nèi)供應(yīng)量不足是引起高房?jī)r(jià)的重要原因，但就國(guó)內(nèi)目前的宏觀情況來(lái)看，土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然較為旺盛，試圖通過(guò)增加土地供應(yīng)來(lái)降低房?jī)r(jià)的做法不現(xiàn)實(shí)，所以有必要從供應(yīng)方式變革和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)重劃的角度來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。(3)土地供應(yīng)政策會(huì)在整體上對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響，進(jìn)而改變房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)、波動(dòng)周期和時(shí)滯性。(4)土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響較為復(fù)雜，土地供應(yīng)的

14、數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式均會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)及其波動(dòng)產(chǎn)生不同程度的影響。(5)土地供應(yīng)從總量、結(jié)構(gòu)和方式等多方面影響房?jī)r(jià)，且影響機(jī)理和特征會(huì)因區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)發(fā)育及完善程度不同而表現(xiàn)不一。(6)容積率是地價(jià)變動(dòng)的正向“晴雨表”，且二者在處于較低水平下的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)。(7)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)波動(dòng)特征。
　　 通過(guò)上述理論探索和實(shí)證研究，本文的創(chuàng)新有如下方面:(1)本文在城市快速擴(kuò)張的大背景下，系統(tǒng)地研究了土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)及其波動(dòng)的影響，這

15、是該領(lǐng)域研究一次有意義的嘗試。(2)從理論和實(shí)證對(duì)城市擴(kuò)張的進(jìn)程、特征及趨勢(shì)分析進(jìn)行了分析，并在此基礎(chǔ)上歸納出城市擴(kuò)張過(guò)程中土地供應(yīng)的規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)以及土地級(jí)別和價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響，這是對(duì)地區(qū)性城市擴(kuò)張過(guò)程中土地供應(yīng)特點(diǎn)的宏觀把握，為更清晰地研究土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響提供了良好的基底，豐富了現(xiàn)有土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究成果，也為研究的深入開(kāi)展提供了方向。(3)本文運(yùn)用針對(duì)性的研究方法系統(tǒng)地闡述了城市擴(kuò)張與土地供應(yīng)的關(guān)系，土地供應(yīng)的數(shù)量

16、、結(jié)構(gòu)、方式、區(qū)位對(duì)地價(jià)及其波動(dòng)的影響以及房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系。運(yùn)用土地供應(yīng)速度、強(qiáng)度和趨勢(shì)度等土地演變空間形態(tài)（景觀格局）模型分析城市擴(kuò)張與土地供應(yīng)相互關(guān)系;運(yùn)用“存量—流量”模型分析土地供應(yīng)數(shù)量對(duì)房?jī)r(jià)及其波動(dòng)的影響;應(yīng)用區(qū)縣的面板數(shù)據(jù)分析土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)及其波動(dòng)影響的空間差異。(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，本文以重慶市主城區(qū)為實(shí)證，研究城市快速擴(kuò)張中土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，一方面揭示了城市擴(kuò)張對(duì)土地供應(yīng)的影響，揭示了土地供應(yīng)數(shù)量

17、、容積率、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)區(qū)位、供應(yīng)方式、供應(yīng)價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的作用機(jī)理和影響特征，另一方面更清晰地認(rèn)識(shí)地區(qū)性房地產(chǎn)市場(chǎng)，并為其健康有序運(yùn)行以及房?jī)r(jià)的平穩(wěn)回落提供了土地供應(yīng)方面的調(diào)控舉措。
　　 由于受限于人力和TM影像的獲取時(shí)限，本文僅對(duì)1995年、2000年和2008年3年主城區(qū)的建設(shè)用地進(jìn)行了人工解譯，且建設(shè)用地細(xì)分為居住用地、公共服務(wù)用地和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地主要依靠實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和人工判讀，研究可能出現(xiàn)分析數(shù)據(jù)的偏差。另外，本文以實(shí)證分析為