城市軌道交通對(duì)土地價(jià)格的影響研究——以重慶市輕軌為例.pdf

1、城市軌道交通是一種快捷高效、安全舒適、節(jié)能環(huán)保的大容量城市客運(yùn)交通方式。由于大城市普遍面臨著交通擁擠、環(huán)境污染和土地資源短缺等問(wèn)題，大力發(fā)展城市軌道交通，被普遍認(rèn)為是解決這些矛盾和問(wèn)題的有效途徑。與此同時(shí)，城市軌道交通發(fā)展給站點(diǎn)周邊土地帶來(lái)的增值，卻被其所有者和使用者所獨(dú)享，并沒(méi)有為城市軌道交通的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2005年2月，我國(guó)投入運(yùn)營(yíng)的URRT線路里程超過(guò)400km；截止2006年底，我國(guó)城市規(guī)劃建設(shè)的軌道交通網(wǎng)絡(luò)總

2、里程已達(dá)5000km，到2010年總里程將超過(guò)1500km。1989年2月，重慶市政府成立“重慶市軌道交通籌建工作小組”，2004年10月2日，“較新線”首次載人模擬運(yùn)行，已經(jīng)具有21km輕軌線路，到2010年，將投入455億元用于軌道交通建設(shè)，建成軌道一、三、六號(hào)線一期工程。因此，定量分析城市軌道交通發(fā)展對(duì)周邊土地價(jià)格的影響程度、建立城市軌道交通發(fā)展與周邊土地利用的協(xié)調(diào)互補(bǔ)關(guān)系，具有重要的理論意義和應(yīng)用價(jià)值。論文分為四個(gè)部分，共六章。

3、 第一部分，論文在總結(jié)國(guó)內(nèi)外相關(guān)領(lǐng)域研究成果的基礎(chǔ)上，闡述了城市軌道交通的定義。從城市軌道交通與周邊土地利用的角度，分析了城市軌道交通具有方便居民出行、節(jié)約土地資源、有利于環(huán)境保護(hù)等特點(diǎn)；介紹了土地價(jià)格的表現(xiàn)形式及其影響因素；分析了城市軌道交通促進(jìn)周邊土地增值的機(jī)理，即城市軌道交通能夠改善周邊物業(yè)的可達(dá)性、改變土地利用性質(zhì)、提高土地開發(fā)強(qiáng)度、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展；進(jìn)一步分析了URRT建設(shè)營(yíng)運(yùn)中可資借鑒的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，關(guān)鍵是建立城市

4、軌道交通與土地綜合開發(fā)的發(fā)展模式。 第二部分，論文研究了定量分析城市軌道交通對(duì)周邊土地價(jià)格影響的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型。在比較現(xiàn)有的交通成本模型(TCM)、特征價(jià)格模型(HPM)、支出系統(tǒng)需求函數(shù)綜合模型(LESHM)等對(duì)解決本論文問(wèn)題的適用性和有效性的基礎(chǔ)上，選定了HPM作為論文研究的基礎(chǔ)模型，并提出了改進(jìn)的特征價(jià)格模型，即消費(fèi)支出特征價(jià)格模型(ESHPM)和變參數(shù)消費(fèi)支出特征價(jià)格模型(VCHPM)，這是論文的核心。 第三部分

5、，論文結(jié)合與周邊居住、商業(yè)和辦公三類用地相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)城市軌道交通與周邊土地價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，并對(duì)特征價(jià)格模型、交通成本模型、支出系統(tǒng)需求函數(shù)綜合模型進(jìn)行了模型檢驗(yàn)。模型檢驗(yàn)的結(jié)果表明：特征價(jià)格模型和消費(fèi)支出特征價(jià)格模型均能成功分析城市軌道交通與周邊土地價(jià)格的關(guān)系，特征價(jià)格模型存在高估現(xiàn)象，消費(fèi)支出特征價(jià)格模型結(jié)果的準(zhǔn)確性相對(duì)較高；變參數(shù)消費(fèi)支出特征價(jià)格模型能成功分析城市軌道交通與居住用地價(jià)值的關(guān)系，但不能有效分析城市軌道交通與商

6、業(yè)、辦公用地價(jià)格的關(guān)系。這是該模型需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方，也是課題后續(xù)研究需要解決的問(wèn)題。實(shí)證分析的結(jié)果表明：重慶市輕軌二號(hào)線建設(shè)對(duì)周邊土地價(jià)格的影響在距離站點(diǎn)400m～600m半徑的區(qū)域最為顯著。600m半徑區(qū)域內(nèi)平均增值幅度為17.86％；400m半徑區(qū)域內(nèi)增值幅度明顯，平均增幅為24.15％；其中增值影響最大的是距離輕軌站點(diǎn)100m～200m的住宅用地，與距離輕軌站點(diǎn)700m～800m的住宅相比，地價(jià)高了30.49％。而且輕軌建設(shè)對(duì)

7、于不同檔次住宅用地的價(jià)格的影響程度是不同，檔次越高，影響越小。輕軌建設(shè)對(duì)周邊商業(yè)用地價(jià)格的影響范圍為輕軌站點(diǎn)距離300m～500m半徑的區(qū)域。500m半徑區(qū)域內(nèi)平均增值幅度為15.47％；300m半徑區(qū)域內(nèi)增值幅度明顯，平均增幅為21.22％；其中增值影響最人的是距離輕軌站點(diǎn)100m以內(nèi)的商業(yè)用地，與距離輕軌站點(diǎn)500m～800m的房?jī)r(jià)相比，地價(jià)高了26.47％。輕軌建設(shè)對(duì)周邊辦公用地價(jià)格的影響范圍為輕軌站點(diǎn)距離300m～600m半徑的

8、區(qū)域。600m半徑區(qū)域內(nèi)平均增值幅度為12.43％；300m半徑區(qū)域內(nèi)增值幅度明顯，平均增幅為17.39％：其中增值影響最大的是距離輕軌站點(diǎn)100m以內(nèi)的商業(yè)用地，與距離輕軌站點(diǎn)900m～1000m的地價(jià)相比，高了21.41％。 第四部分，為了實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，以及城市軌道交通建設(shè)投資主體多元化、經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)化的目標(biāo)。提出了促進(jìn)我國(guó)城市軌道交通與周邊土地綜合開發(fā)及聯(lián)合開發(fā)的措施與建議。從宏觀層面上講，城市軌道交

9、通線網(wǎng)規(guī)劃要與城市規(guī)劃、城市發(fā)展結(jié)構(gòu)及土地利用形態(tài)相協(xié)調(diào)；從中觀層面上講，著重要做好城市軌道交通沿線的土地利用規(guī)劃，在城市軌道交通站點(diǎn)周圍重點(diǎn)開發(fā)，在站點(diǎn)之間一般強(qiáng)度開發(fā)，在城市軌道交通沿線形成“珠鏈狀”發(fā)展格局；從微觀的層面上講，要提高站點(diǎn)周邊土地的利用效率，加強(qiáng)土地利用與軌道場(chǎng)站的結(jié)合，做到軌道場(chǎng)站設(shè)施與周邊物業(yè)的一體化開發(fā)。城市軌道交通與周邊土地聯(lián)合開發(fā)是政府將城市軌道交通站點(diǎn)地面以上部分土地或附近部分土地的使用權(quán)出讓給城市軌道交