影響商品住宅價(jià)格因素的實(shí)證研究——以成都為例.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，部分地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)飄升，上漲幅度大大超出經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)水平及其它行業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)的上升幅度。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì)，不僅極大地影響到城市居民的生活質(zhì)量，也是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素，房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)引起廣泛關(guān)注的重要經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。 影響商品住宅價(jià)格的因素，有土地使用制度、住房制度、人口因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融政策

2、等一般因素，也有道路交通、城市設(shè)施、環(huán)境狀況等區(qū)域因素，還有建筑物本身的結(jié)構(gòu)特征等個(gè)別因素。但是，這些影響因素在不同的國(guó)家(甚至在同一國(guó)家的不同城市和地區(qū))、不同的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段所表現(xiàn)出來(lái)的影響力大小是各不一樣的。本文以商品住宅價(jià)格價(jià)格為研究對(duì)象，試圖探討在現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，哪些因素對(duì)商品住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響是主要的，哪些是次要的(當(dāng)然這種主次因素是相對(duì)且是動(dòng)態(tài)的)，并通過(guò)對(duì)成都市商品住宅價(jià)格進(jìn)行定性和定量的實(shí)證研究，揭示其內(nèi)

3、在的運(yùn)行機(jī)制。 本文對(duì)商品住宅價(jià)格影響因素的研究主要由以下部分組成：首先，總結(jié)、評(píng)述了我國(guó)政府1988年以來(lái)幾次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，其次對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)做了歸納，這方面的內(nèi)容由第一章構(gòu)成；第二章闡述了我國(guó)商品住宅價(jià)格的形成機(jī)制及影響因素；第三章分析了成都市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀；第四章從實(shí)證角度進(jìn)一步論證了成都市商品住宅價(jià)格的影響因素；第五章對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做了展望；最后總結(jié)了本文的研究成果和不足之處，并對(duì)今后的研究方向

4、作了展望。 在實(shí)證研究部分，以成都市1992—2006統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法和統(tǒng)計(jì)分析方法，從實(shí)證角度分析各因素對(duì)商品住宅價(jià)格的影響。首先，分析各經(jīng)濟(jì)因素對(duì)商品住宅價(jià)格的影響，明確了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、實(shí)際利率、城鎮(zhèn)居民可支配收入和年竣工面積的變化是導(dǎo)致商品住宅價(jià)格變動(dòng)的因素。隨后，建立了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、實(shí)際利率和城鎮(zhèn)居民可支配收入、年竣工面積與商品住宅價(jià)格的函數(shù)模型，并通過(guò)比較得出：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與實(shí)際利率對(duì)商品住宅價(jià)格變化

5、的影響要大于城鎮(zhèn)居民可支配收入和商品住宅年竣工面積的影響。本文最后形成的結(jié)論如下： 1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、實(shí)際利率、城鎮(zhèn)居民可支配收入、年竣工面積是影響商品住宅價(jià)格的重要因素。 2、以成都為實(shí)例分析發(fā)現(xiàn)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、利率對(duì)商品住宅價(jià)格的影響較大，因此國(guó)家通過(guò)貨幣政策調(diào)整利率來(lái)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)高速上漲的手段是可行的。 3、在住宅市場(chǎng)上可能存在較大的投機(jī)性購(gòu)房行為，投機(jī)性購(gòu)買行為會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)不正常地上漲，進(jìn)而可能形成房地產(chǎn)泡

6、沫，但是如何判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，應(yīng)結(jié)合我國(guó)國(guó)情制定恰當(dāng)?shù)闹笜?biāo)，而不宜套用“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”。 4、商品住宅價(jià)格將伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而持續(xù)上漲，但漲幅趨于回落。 5、政策因素在一定程度上影響著商品住宅價(jià)格的變動(dòng)，為使宏觀調(diào)控措施更有效的發(fā)揮作用，政府應(yīng)首先從規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序著手。 6、規(guī)范房地產(chǎn)秩序，應(yīng)從貨幣政策、引導(dǎo)需求、加強(qiáng)行業(yè)管理等方面同時(shí)展開(kāi)，而不應(yīng)一味抑制購(gòu)房需求。 本文還需在以下幾個(gè)方面作

7、進(jìn)一步展望： 1、影響因素的量化問(wèn)題。商品住宅價(jià)格的影響因素有的本身就是定量化的，比如人均可支配收入、存貸款利率、人口數(shù)量和密度等；而有的則較難量化，比如道路通達(dá)程度、環(huán)境狀況因素、人口素質(zhì)和消費(fèi)心理等。如何對(duì)較難量化的因素進(jìn)行量化和科學(xué)改進(jìn)，是今后可以研究的一個(gè)方向。 2、細(xì)分市場(chǎng)的研究。商品住宅只是房地產(chǎn)行業(yè)的一小類，其他還有括商業(yè)用房和工業(yè)用房。住宅同樣也包含各種層次，比如普通住宅、公寓、公寓式住宅、連排別墅、別墅

8、等等。不同用途、不同層次的房地產(chǎn)，各種影響因素和影響力大小可能是不一樣的。 3、模型函數(shù)的構(gòu)建問(wèn)題。目前，對(duì)商品住宅價(jià)格研究(較多的是對(duì)住宅特征價(jià)格的研究)的模型大多采用線性函數(shù)，但這在計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)上并沒(méi)有先驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)。是否還有其他的函數(shù)形式能更好地?cái)M合，在變量數(shù)目不同的情況下函數(shù)形式是否相同，這也可能是今后有待進(jìn)一步研究的方面。商品住宅價(jià)格影響因素及其作用機(jī)制的研究無(wú)疑是一項(xiàng)極富挑戰(zhàn)性的工作。一方面我國(guó)在這一領(lǐng)域的研究還剛起步，相

9、關(guān)數(shù)據(jù)的收集是一項(xiàng)相當(dāng)困難的工作，并且當(dāng)前的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)也不夠完善。另一方面，文獻(xiàn)研究也遇到了相當(dāng)?shù)睦щy，因?yàn)閲?guó)外住宅市場(chǎng)的發(fā)展較為成熟，已形成了一套體系完整的住宅價(jià)格實(shí)證研究方法。而我國(guó)的住宅市場(chǎng)發(fā)展較晚，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的層面和范圍也很不完善，因而不能采用完全相同的方法去研究同樣的問(wèn)題。正是由于這些原因再加上本人對(duì)相關(guān)理論認(rèn)識(shí)的不足給研究工作帶來(lái)極大的困難，論文研究還存在資料的時(shí)間跨度和空間分布有限的問(wèn)題，從而降低了研究成果的解釋力和適用范圍。