城市公共品供給對(duì)商品住宅價(jià)格的影響因素研究——基于成都主城區(qū)104個(gè)樓盤的調(diào)查分析.pdf

1、在我國，房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)乎民生、影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的支柱性產(chǎn)業(yè)，一直是政府調(diào)控、學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)。商品住宅作為一種異質(zhì)品，除了考慮住宅本身的建筑屬性，住宅周邊的各類城市公共品也會(huì)對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響。因此量化各類城市公共品對(duì)商品住宅價(jià)格的影響，不僅可以為開發(fā)商的開發(fā)方案和購房者的置業(yè)決策提供理論參考，同時(shí)還可以為政府均衡各類公共品供給和穩(wěn)定樓市發(fā)展提供新思路。
　　本文以成都六城區(qū)的104個(gè)高層住宅樓盤為研究對(duì)象，以公共品理論、外部性理論

2、及特征價(jià)格模型為理論基礎(chǔ)，通過實(shí)地調(diào)研和行業(yè)訪談等方法，了解分析成都六城區(qū)各類公共品供給和商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，并重點(diǎn)從教育、交通、醫(yī)療及景觀因素四方面選取特征變量，借助主成分分析和多元回歸分析等計(jì)量分析方法，建立成都商品住宅的特征價(jià)格模型。論文共分五部分，第一部分為緒論，第二部分則為本文的理論基礎(chǔ)及模型介紹，第三部分介紹了成都六城區(qū)概況及指標(biāo)體系的構(gòu)建，第四部分為城市公共品供給對(duì)房價(jià)影響的計(jì)量分析部分，第五部分則為本文的研究結(jié)論和對(duì)

3、策建議。主要研究結(jié)論及對(duì)策建議如下:
　　1.成都六城區(qū)各類公共品分布不均導(dǎo)致各城區(qū)的商品住宅價(jià)格存在較大差異。其中錦江區(qū)作為各類公共品供給最豐富的區(qū)域，商品住宅價(jià)格也最高，比公共品供給最薄弱的成華區(qū)的房價(jià)高出2049元/平方米。
　　2.從教育、交通、醫(yī)療、景觀資源及負(fù)面公共設(shè)施等五類城市公共品的影響程度來看，基礎(chǔ)教育配套對(duì)商品住宅價(jià)格有正向影響且影響程度相對(duì)較大;公交線路及到地鐵站的距離均對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生正向作用，但在交通

4、路網(wǎng)密集且地鐵線路尚不完善的主城區(qū)，地鐵對(duì)房價(jià)的提升作用并不十分明顯;城市水景資源對(duì)住宅價(jià)格有較大的正向作用，其他市政景觀資源和人文景觀對(duì)房價(jià)有正向影響但并不明顯。
　　3.各類城市公共品中，醫(yī)療配套對(duì)住宅價(jià)格有較小的負(fù)向影響，相同條件下離醫(yī)院越近住宅價(jià)格越低;住宅小區(qū)周邊的干擾因素對(duì)住宅價(jià)格有較大的負(fù)向影響。
　　4.在研究結(jié)論的基礎(chǔ)上提出四點(diǎn)對(duì)策建議:(1)在數(shù)量和質(zhì)量上實(shí)現(xiàn)教育資源均等化發(fā)展，從而均衡各區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)