德爾菲法在房地產(chǎn)可行性研究決策應用中的分析.pdf

1、在房地產(chǎn)住宅項目開發(fā)中前期準備工作中，首先要做的就是可行性研究決策。作為投資決策分析的第一步，可行性研究決策影響項目運營的整個過程，對于項目的成功與否意義重大。房地產(chǎn)項目本身具有投資大、投資收益周期長等特點，可研決策是否合理，在地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)一直到交房使用環(huán)節(jié)都至關重要。重要性伴隨著風險性，而對于投資的第一步來講，越早的通過可行性研究分析，制定自己的開發(fā)策略，識別風險、規(guī)避風險，所付出的代價卻是將對較低的。
　　在房地產(chǎn)業(yè)成長初期，

2、因為對其他產(chǎn)業(yè)有積極的帶動作用，而且對地方財政及GDP都有巨大的貢獻，所以國家是全力支持其發(fā)展的。而且，因為政府監(jiān)管、報批報建、金融融資等都不盡完善，所以地產(chǎn)業(yè)在成長初期是高投入、高回報的行業(yè)。隨著濟南市房地產(chǎn)市場近年來的復蘇，再加之政府“供給側”政策的出臺和土地資源稀缺，房地產(chǎn)在開發(fā)過程中可見及不可約見的風險越發(fā)增加。在2015年下半年至2016年上半年土地市場實際操作中，開發(fā)商囤地熱情高漲且拿地過程越發(fā)欠缺理智。在以往開發(fā)過程中，開

3、發(fā)企業(yè)都先是要確定區(qū)位因素再去拿地，而現(xiàn)在卻變成了先不計代價的拿地，再確定自己的開發(fā)政策。不理智的市場行為將為房地產(chǎn)的開發(fā)帶來更多的不確定因素。同時，今年來的房地產(chǎn)市場復蘇也催生了大量房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)生，導致房企間的相互競爭壓力也逐年加大。不確定因素的增加、房企間競爭的加劇也使地產(chǎn)公司在開發(fā)過程中越來越重視可行性研究決策。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的在公司性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展階段等方面的差異，現(xiàn)階段主流的可研決策主要分為如下四種:獨裁式、頭腦風暴法、德爾

4、菲法、基于可研報告的決策。但單一一種決策方法的刻板應用已經(jīng)很難滿足房企的要求?？尚行匝芯繘Q策應用于現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)中，要符合如下要求:1、能對影響房地產(chǎn)開發(fā)效果的眾多因素進行科學的統(tǒng)計;2、要對影響因素進行科學的定性及定量分析;3、整個分析過程要求高效低耗;4、整個分析過程要處于一個相對保密的環(huán)境。根據(jù)以上四點要求，本文將試圖將修正版德爾菲法及頭腦風暴法相結合用于現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的可行性研究中，并分析其在具體操作中的優(yōu)勢及劣勢。同時，因為