不動(dòng)產(chǎn)冒名處分的法律效果分析.pdf

1、不動(dòng)產(chǎn)冒名處分指的是假冒他人名義出賣(mài)他人房屋的現(xiàn)象，冒名人常通過(guò)盜取、偽造房產(chǎn)證書(shū)和房屋所有人的身份證明等手段，冒充房屋所有人的身份與買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，有的甚至騙過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)成功辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，從而獲取非法利潤(rùn)。此種行為不僅嚴(yán)重?fù)p害了被冒名人的合法權(quán)益，也給買(mǎi)受人帶來(lái)了極大的交易風(fēng)險(xiǎn)并嚴(yán)重挑戰(zhàn)了正常的不動(dòng)產(chǎn)登記秩序。我國(guó)對(duì)于解決不動(dòng)產(chǎn)冒名處分糾紛尚無(wú)明確的法律規(guī)定，僅最高人民法院的有關(guān)答復(fù)和一些地方法院為解決此類(lèi)糾紛出臺(tái)的相

2、關(guān)規(guī)定可供參考。從司法審判實(shí)務(wù)看，在法律適用上，有善意取得與表見(jiàn)代理等不同做法。此外，該類(lèi)糾紛還涉及合同效力認(rèn)定等問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)冒名處分涉及多方當(dāng)事人和多重法律關(guān)系，有時(shí)還牽涉刑事與民事的交叉，對(duì)其展開(kāi)深入研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
　　本研究主要內(nèi)容包括：⑴不動(dòng)產(chǎn)冒名處分不屬于狹義的無(wú)權(quán)處分，行為人不是用自己的名義而是以被冒名用人的名義與他人實(shí)施法律為行為，與《物權(quán)法》第106條所規(guī)定的無(wú)權(quán)處分不同;不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度只存在于

3、登記錯(cuò)誤的情形，不動(dòng)產(chǎn)冒名處分并沒(méi)有發(fā)生登記錯(cuò)誤;不動(dòng)產(chǎn)冒名處分的相對(duì)人不是相信不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利外觀，而是相信冒名人就是被冒名人的權(quán)利主體的外觀，與善意取得制度中的“善意”不同。因此，不動(dòng)產(chǎn)冒名處分不適用善意取得制度。⑵不動(dòng)產(chǎn)冒名處分中，被冒名人自始至終沒(méi)有參與到交易行為中，相對(duì)人也不知道被冒名人的存在，即該行為只存在冒名人與相對(duì)人兩方主體，不具有表見(jiàn)代理制度中的三方主體結(jié)構(gòu);相對(duì)人所相信的不是冒名人有代理權(quán)的外觀，而是冒名人就是被冒名

4、人;冒名人使用盜取、偽造被冒名人名義的手段，被冒名人對(duì)此實(shí)難防范更沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。因此，不動(dòng)產(chǎn)冒名處分不具備類(lèi)推適用表見(jiàn)代理制度的構(gòu)成要件。⑶不動(dòng)產(chǎn)冒名處分糾紛，其核心是確定物權(quán)歸屬，明確合同效力和責(zé)任的承擔(dān)。為此，可以區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)是否完成過(guò)戶(hù)分別對(duì)待處理。冒名人與相對(duì)人簽訂的合同不能因不是被冒名人的真實(shí)意思表示而被認(rèn)定無(wú)效，合同的真正主體是冒名人與相對(duì)人，被冒名人并未參與;也不能因冒名人可能構(gòu)成犯罪而當(dāng)然認(rèn)定無(wú)效。由于不動(dòng)產(chǎn)冒名處分既不適用善