業(yè)主車位（車庫）優(yōu)先使用權(quán)研究.pdf

1、停車位歸屬與使用的爭議是建筑物區(qū)分所有制度中面臨的一個(gè)難題。我國《物權(quán)法》第74條對我國車位、車庫的歸屬與利用進(jìn)行了規(guī)定，但由于法律的概括性以及現(xiàn)實(shí)生活的復(fù)雜性，使該條在現(xiàn)實(shí)的理解和適用中產(chǎn)生了許多問題。其中，關(guān)于第74條第1款中所使用的“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，在適用中產(chǎn)生了理解不一致、操作不統(tǒng)一的現(xiàn)象，造成了實(shí)踐中業(yè)主合法的停車?yán)骐y以獲得保護(hù)、業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾加劇的后果，影響了和諧社

2、區(qū)的構(gòu)建。為解決這些問題，本文在探析法律條文立法原意與現(xiàn)實(shí)需求的基礎(chǔ)上，以不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)理論為切入點(diǎn)，充分考慮業(yè)主在與開發(fā)商比較中存在的弱勢地位的前提下，提出了業(yè)主車位（車庫）優(yōu)先使用權(quán)。
　　本文除了引言和結(jié)語之外，主要包括五個(gè)部分：
　　第一部分：業(yè)主車位（車庫）優(yōu)先使用權(quán)概念的緣起。首先，對《物權(quán)法》頒布以來，學(xué)者們對“首先滿足業(yè)主需要”的各種解讀進(jìn)行歸述，以梳理業(yè)主車位（車庫）優(yōu)先使用權(quán)概念的緣起進(jìn)程；其次，通過對

3、比民事優(yōu)先權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)，結(jié)合《物權(quán)法》第74條立法原意，對業(yè)主車位（車庫）優(yōu)先使用權(quán)進(jìn)行概括定義和特征分析。
　　第二部分：業(yè)主車位（車庫）優(yōu)先使用權(quán)的性質(zhì)和效力。在回顧傳統(tǒng)優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)爭議的基礎(chǔ)上，結(jié)合立法目的，將業(yè)主車位（車庫）優(yōu)先使用權(quán)的性質(zhì)界定為實(shí)體性權(quán)利、資格性權(quán)利以及形成權(quán)；并針對現(xiàn)實(shí)中關(guān)于《物權(quán)法》第74條第1款的規(guī)范性質(zhì)爭議，全面闡述了該權(quán)利對出賣人、業(yè)主及業(yè)主之外的第三人的效力。
　　第三部分：業(yè)主車位

4、（車庫）優(yōu)先使用權(quán)產(chǎn)生的合理性分析。通過立基于建筑物區(qū)分所有權(quán)原理，從專有部分和共有部分的角度分析了業(yè)主車位（車庫）優(yōu)先使用權(quán)產(chǎn)生的法理基礎(chǔ)，并進(jìn)而闡釋該制度所追求的和諧秩序與保護(hù)弱者的價(jià)值目標(biāo)。
　　第四部分：業(yè)主車位（車庫）優(yōu)先使用權(quán)的取得條件和行使方式。從制度結(jié)構(gòu)解析的角度，通過對業(yè)主資格分析、業(yè)主“需要”的界定、業(yè)主權(quán)利行使的除斥期間、權(quán)利行使的“特定條件”等方面闡述了業(yè)主車位（車庫）優(yōu)先使用權(quán)取得和行使的制度內(nèi)涵。