房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認若干問題研究——以上市房地產(chǎn)開發(fā)公司為例.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)在收入確認條件的選擇上一直存在比較明顯的差異。從上市房地產(chǎn)公司在年度財務報告披露的信息中顯示：目前收入確認實際運用主要存在三種，即竣工驗收時確認收入、實際交付時確認收入和產(chǎn)權(quán)過戶時確認收入。其中，竣工驗收時確認收入和實際交付時確認收入使用較為廣泛。我國《企業(yè)會計準則第14號——收入》（以下簡稱CAS14）對于收入確認條件也做出了較為明確的規(guī)定。我國《物權(quán)法》中也明確規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移適用登記制度。也就是說，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移是

2、以獲得產(chǎn)權(quán)證為標志。而我國上市房地產(chǎn)公司存在的收入確認條件方面卻與物權(quán)法等法律法規(guī)的要求以及CAS14的要求就存在較大的矛盾。如果上市房地產(chǎn)企業(yè)收入確認實際運用中存在不符合CAS14的要求，那么目前存在的兩種較多的實際運用就存在提前確認收入或者延后確認收入的嫌疑。而很多專家學者對于這兩種收入確認的實際操作卻也持支持的觀點。而從會計的角度來講，這兩種收入確認的實際操作相對于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時確認收入是否存在明顯的優(yōu)勢，也成為各方專家學者爭論的焦點

3、。與此同時，兩種不同的收入確認實際應用導致了收入的確認時間點也不同，這也與會計準則存在明顯的矛盾。反過來，如果上市房地產(chǎn)企業(yè)收入確認實際運用中存在符合CAS14的要求，那么提前確認收入或者延后確認收入就很可能導致收入與成本確認不符合配比等會計質(zhì)量要求，同時也會造成收入確認與現(xiàn)金流不同步，以及導致企業(yè)資產(chǎn)負債率過高等問題。針對以上的問題，筆者通過分析目前主要的上市房地產(chǎn)公司的具體收入確認運用以及近幾年的財報情況做出具體的分析研究，對三種不