我國(guó)REITs在應(yīng)用中的問(wèn)題及對(duì)策研究.pdf

1、Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托，（以下簡(jiǎn)稱“REITs”）作為專注于房地產(chǎn)的投融資工具，自1960年誕生以來(lái)，已經(jīng)在國(guó)際市場(chǎng)上取得了快速的發(fā)展。21世紀(jì)初，我國(guó)內(nèi)地引入REITs的概念，啟動(dòng)了我國(guó)REITs發(fā)展的的旅程，現(xiàn)已形成許多由中國(guó)特點(diǎn)的，具有REITs理念的“準(zhǔn)REITs”、“類REITs”產(chǎn)品。但是我國(guó)與海外成熟REITs市場(chǎng)的國(guó)家和地區(qū)相比，尚未對(duì)REITs進(jìn)行專項(xiàng)立法，同時(shí)我國(guó)的

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放式的經(jīng)營(yíng)模式也一定程度上阻礙著REITs的發(fā)展進(jìn)程，至今這項(xiàng)創(chuàng)新型工具尚未在我國(guó)發(fā)揮其強(qiáng)大的房地產(chǎn)投融資作用。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)必然會(huì)從增量市場(chǎng)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)為主導(dǎo)。存量市場(chǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必然選擇是致力于持有型物業(yè)資產(chǎn)的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主導(dǎo)的開發(fā)-銷售的經(jīng)營(yíng)模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫。國(guó)內(nèi)信貸政策在20

3、10年起收緊之后，以銀行開發(fā)貸款為主要融資渠道的房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的融資壓力。金融機(jī)構(gòu)如何在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下，提供匹配的投融資服務(wù)，是金融深化改革的重要課題。
　　本文正是基于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、金融深化改革等大背景下，研究REITs在我國(guó)房地產(chǎn)投融資應(yīng)用中的問(wèn)題及對(duì)策，主要分為六個(gè)章節(jié)。第一章是引言部分，主要描述了本文研究?jī)?nèi)容、背景、意義，認(rèn)為在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的環(huán)境下，利用REITs這種創(chuàng)新型的投融資工具，

4、可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向更規(guī)范的方向發(fā)展。在介紹研究方法及思路之后，根據(jù)國(guó)內(nèi)外REITs文獻(xiàn)的研究側(cè)重點(diǎn)的不同，分類進(jìn)行了綜述。第二章從REITs的理論研究入手，闡述了REITs的概念、分類及獨(dú)有的特征，對(duì)相關(guān)概念如資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托等進(jìn)行了比較，并在總結(jié)分析了REITs概念性特征之后，簡(jiǎn)要分析了美國(guó)等國(guó)家和地區(qū)REITs的發(fā)展歷程及市場(chǎng)規(guī)模。第三章從我國(guó)REITs發(fā)展的歷程、發(fā)行模式、現(xiàn)有規(guī)模等三個(gè)方面分析了我國(guó)REITs自引入國(guó)內(nèi)至

5、今的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，并從中總結(jié)出我國(guó)REITs在應(yīng)用中存在的最大的問(wèn)題是潛在的投融資功能未能有效發(fā)揮。第四章分別從制度層面、供需層面、風(fēng)險(xiǎn)層面、監(jiān)管層面對(duì)我國(guó)REITS存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析。第五章選取我國(guó)首單公募型REITs應(yīng)用案例——鵬華前海萬(wàn)科REITs，分別對(duì)其運(yùn)作模式、標(biāo)的資產(chǎn)、投資收益、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行了深入分析。第六章在全文研究的基礎(chǔ)上，建議我國(guó)應(yīng)從金融體系、法律體系、監(jiān)管體系三大方面綜合考慮，共同為我國(guó)REITs的發(fā)展提供系統(tǒng)的引導(dǎo)及