基于雙重特征的住宅房地產(chǎn)價格影響因素研究——來自成都10區(qū)的經(jīng)驗數(shù)據(jù).pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，對于增強我國國民經(jīng)濟和改善人民生活有著重要的作用。而房價是房地產(chǎn)問題的集中體現(xiàn)，房價關(guān)系到民生，是決定老百姓幸福感的重要因素[1]，因此，維持一個城市房價的健康和穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。素來有“天府之國”美譽的成都，是公認(rèn)的宜居城市，同時也是我國西南的重要經(jīng)濟中心。本文以成都為例，探討房價的影響因素。
　　基于供求關(guān)系的均衡價格理論和特征價格理論，本文將房價影響因素主要分為樓盤特

2、征因素和區(qū)域特征因素。首先，基于現(xiàn)有的研究和數(shù)據(jù)的可得性，選取了10個樓盤特征變量和7個區(qū)域特征變量。其次，通過對變量的度量和數(shù)據(jù)的收集篩選，確定了本文的671個樓盤樣本和10個區(qū)域樣本。最后，通過對變量之間的相關(guān)性分析和共線性診斷，剔除存在高度相關(guān)的變量，最終保留7個樓盤特征變量，包括成交類別、容積率、物管質(zhì)量、教育配套、娛樂休閑、中央商務(wù)區(qū)（CDB）距離、交通條件；3個區(qū)域特征變量，包括GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、地價。
　　本

3、文采用實證研究的方法，首先，不考慮區(qū)域特征因素，單純考慮樓盤特征因素對房價的影響，進行特征價格模型回歸分析，回歸結(jié)果表明：影響成都住宅房價的樓盤特征因素中，中央商務(wù)區(qū)（CBD）距離、物管質(zhì)量、成交類別、容積率、娛樂休閑、交通條件對住宅價格的影響顯著，且受中央商務(wù)區(qū)（CBD）距離、物管質(zhì)量影響較大，而教育配套對住宅價格的影響不顯著。其次，在樓盤特征因素的基礎(chǔ)上，引入了區(qū)域特征因素，運用多層線性模型的方法，將樓盤特征因素和區(qū)域特性因素分別作

4、為模型第一層和第二層的解釋變量，研究其對房價的影響，及其兩層特征變量之間的跨層交互作用?；貧w結(jié)果表明：住宅價格不僅受到樓盤特征因素的影響，也受到所在區(qū)域特征因素的影響，且區(qū)域特征因素對房價的影響遠大于樓盤特征因素對房價的影響。在樓盤特征中，物管質(zhì)量對房價有正向的影響，且也是所有樓盤特征中影響程度最大的，成交類別、中央商務(wù)區(qū)（CBD）距離、容積率對房價有負(fù)向的影響，且影響程度依次減少，娛樂休閑、教育配套與交通條件對房價的影響不顯著；在區(qū)域