論農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的直接出讓.pdf

1、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而黨的十八屆三中全會報告明確提出:在符合土地規(guī)劃和用途管制情況下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)。這就為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地平等入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場開了口子并指明了方向，也就意味著農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以在符合規(guī)劃和用途管制的情況下直接出讓，并以此來獲得土地收益。
　　現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元化建設(shè)用地市場法律制度，允許國有建設(shè)用地在符合土地規(guī)

2、劃的前提下自由出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，卻嚴(yán)格限制農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，這嚴(yán)重阻礙了城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場法律制度的構(gòu)建。就目前的政策導(dǎo)向來看，在符合用地規(guī)劃和用途管制的前提下，秉著平等入市、同權(quán)同價的原則，應(yīng)允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地以法律規(guī)定的形式到土地一級市場進(jìn)行合法流轉(zhuǎn)。
　　但是，由于工業(yè)化與城鎮(zhèn)化對土地有著很大的需求，實(shí)踐中，一些農(nóng)村地區(qū)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地早已存在出讓的“隱形”市場，伴隨著也出現(xiàn)了一些問題，如出讓主體

3、資格認(rèn)定不清、適格出讓客體不明確、出讓程序違規(guī)、出讓收益分配規(guī)則不明等。農(nóng)村隱性用地市場的存在不但會從一定程度上擾亂國有用地市場的交易秩序，而且很容易由于監(jiān)管不嚴(yán)，使集體土地財產(chǎn)受損。
　　集體經(jīng)營性建設(shè)用地在農(nóng)村土地中占有很大比重，因此，如何正確的引導(dǎo)這部分土地合法有效出讓，是我國推進(jìn)土地改革過程中急需解決的問題。未來應(yīng)該對農(nóng)村土地確權(quán)發(fā)證，明確適格農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利，在此基礎(chǔ)上建立農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場，從而才能開啟廣大農(nóng)村沉

4、睡已久的土地資本。在法律規(guī)制層面上，就需要我們盡快捋清其中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并出臺相關(guān)具有可操作性的政策措施來規(guī)范指導(dǎo)這部分土地的直接出讓。
　　本文目的就在于通過分析研究部分地區(qū)關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接出讓的實(shí)踐操作與分析現(xiàn)行土地法規(guī)在規(guī)則設(shè)定上的不足，提出法律規(guī)制層面上的建議，解決集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)直接出讓并如何規(guī)范保障的問題。
　　第一部分直接出讓的必要性和可行性分析。
　　第二部分直接出讓主體資格的確定