集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的問(wèn)題與對(duì)策.pdf

1、隨著我國(guó)生產(chǎn)力的大幅提升，城市化與工業(yè)化的步伐越來(lái)越大，在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的今天，城市用地供不應(yīng)求、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地大量閑置的不平衡局面會(huì)嚴(yán)重制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市房?jī)r(jià)居高不下且仍然處于逐步長(zhǎng)高的態(tài)勢(shì)，現(xiàn)有的國(guó)有建設(shè)用地指標(biāo)已然不能滿(mǎn)足城市的發(fā)展和建設(shè)，因此農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)這一制度自提出就受到學(xué)者們的廣泛關(guān)注。自土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題出現(xiàn)以來(lái)，政府一直以公權(quán)力者的角色長(zhǎng)期壟斷土地市場(chǎng)，且《土地管理法》等法律也規(guī)定了土地入市流轉(zhuǎn)要以政府征收轉(zhuǎn)變土地

2、性質(zhì)成為國(guó)有土地為前提，這些舉措激發(fā)了政府以“低進(jìn)高出”的方法對(duì)土地進(jìn)行“先征收后轉(zhuǎn)讓”的做法。土地一經(jīng)流轉(zhuǎn)必然侵犯農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民的權(quán)利，這成為了農(nóng)民的噩夢(mèng)，也因此發(fā)生了大量的群眾暴動(dòng)事件和上訪事件。
　　在此社會(huì)背景之下，國(guó)家通過(guò)多次會(huì)議的討論終于在2008年的十七屆三中全會(huì)提出的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》中提出土地改革的要求，并于2013年十八屆三中全會(huì)發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)

3、題的決定》中對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的措施加以深化理解，最終于2015年進(jìn)一步在全國(guó)范圍內(nèi)33個(gè)地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)實(shí)踐，這些試點(diǎn)地區(qū)分布廣泛，幾乎遍布全國(guó)各個(gè)省份，在各個(gè)地區(qū)不同的固有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行試點(diǎn)是符合我國(guó)國(guó)情要求的，也是符合試點(diǎn)特殊性的要求的。試點(diǎn)實(shí)踐推行近兩年，多個(gè)地區(qū)相繼出臺(tái)了關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的規(guī)定，這些規(guī)定或總結(jié)經(jīng)驗(yàn)提出導(dǎo)向性意見(jiàn)或提出問(wèn)題以求解決方案。國(guó)家亦統(tǒng)籌各個(gè)地區(qū)出臺(tái)的政策性文件，對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)實(shí)

4、踐中已出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析和研究，在已有的實(shí)踐基礎(chǔ)上進(jìn)一步探索集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革的方式。
　　從已有的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市研究和實(shí)踐總結(jié)分析來(lái)看，現(xiàn)有的土地入市相關(guān)配套制度不夠健全、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市主客體及土地產(chǎn)權(quán)歸屬不夠明晰、土地入市后政府與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和組織內(nèi)部成員的收益分配存在沖突是農(nóng)地入市后最迫在眉睫的三個(gè)問(wèn)題。那么如何能夠完善入市相關(guān)配套制度？如何能夠明晰入市交易主客體？如何能使產(chǎn)權(quán)歸屬不清的土地盡快確

5、定歸屬并且合理合法入市？在入市交易的最終也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)—收益分配中，如何能夠緩解三方主體的利益糾葛？
　　筆者在本文中運(yùn)用了文獻(xiàn)研究法、理論分析法和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法等多種研究方法，以法學(xué)知識(shí)為主，結(jié)合行政管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等相關(guān)學(xué)科理論對(duì)已有的代表性試點(diǎn)實(shí)踐進(jìn)行了總結(jié)分析，得出了入市改革必須要在政府引導(dǎo)下由農(nóng)民自主進(jìn)行;入市改革必須要因時(shí)制宜、因地制宜;以及入市改革必須要有配套制度支撐的經(jīng)驗(yàn)啟示。進(jìn)一步的在得出經(jīng)驗(yàn)啟示的基礎(chǔ)上尋求問(wèn)題的解

6、決方法。得出了要修改和完善現(xiàn)有的法律體系，出臺(tái)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市專(zhuān)項(xiàng)管理辦法，完善農(nóng)民保障制度來(lái)解決入市后配套制度不健全的問(wèn)題;要明晰農(nóng)地入市交易的主客體，并且盡快對(duì)產(chǎn)權(quán)不清的土地進(jìn)行“身份認(rèn)證”，以構(gòu)建完整的使用權(quán)登記以及確權(quán)制度來(lái)解決產(chǎn)權(quán)歸屬和交易主客體的問(wèn)題。最后，我們要保障農(nóng)民依法獨(dú)立行使土地入市決策權(quán)和收益分配權(quán)，要明晰農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在土地收益分配中的角色，要轉(zhuǎn)變政府在土地收益分配中的角色，以這三種方式來(lái)平衡、協(xié)調(diào)集體經(jīng)