農(nóng)村宅基地不同退出方式下的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究——以郫縣為例.pdf

1、農(nóng)村宅基地承擔(dān)著農(nóng)民的基本生活和生產(chǎn)保障功能，作為農(nóng)村集體建設(shè)用地的重要組成部分。隨著城鎮(zhèn)化水平的逐年提高，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力大量涌入城鎮(zhèn)，他們的就業(yè)與生活大部分依賴城鎮(zhèn)，卻在農(nóng)村繼續(xù)保有住宅，有的甚至“舊房未倒，新房照立”。盡管逐年的城市化縮小了農(nóng)村土地面積，但在不少地區(qū)農(nóng)村宅基地卻呈現(xiàn)增長之勢，出現(xiàn)城市化過程中農(nóng)村人口減少與農(nóng)村宅基地增加的悖論。這種城鄉(xiāng)人口與用地結(jié)構(gòu)的矛盾不僅對耕地保護(hù)帶來壓力，也正深刻地影響著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。究其

2、根源在于城鄉(xiāng)分割的二元土地使用制度，以及缺乏完善的與高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程相適應(yīng)的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)與退出機(jī)制，而農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的核心在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定和補(bǔ)償機(jī)制的構(gòu)建，特別是針對不同宅基地退出方式建立合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。合理的宅基地退出補(bǔ)償，可以增加農(nóng)戶退出宅基地的積極性，提高農(nóng)村集體建設(shè)用地的節(jié)約集約利用水平，保護(hù)耕地，保障農(nóng)戶的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維持農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。
　　本文基于測算農(nóng)村宅基地不同退出方式下的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

3、的研究目的，依據(jù)規(guī)范分析、問卷調(diào)查、定性與定量相結(jié)合的研究方法，對成都郫縣花園鎮(zhèn)及友愛鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地不同退出方式下的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。首先對農(nóng)村宅基地退出方式、農(nóng)村宅基地價(jià)值評價(jià)方法及農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的國內(nèi)外研究進(jìn)行概述，對相關(guān)概念進(jìn)行界定以及對宅基地退出及補(bǔ)償過程中涉及的產(chǎn)權(quán)、地租地價(jià)、福利經(jīng)濟(jì)學(xué)理論進(jìn)行了介紹。然后從理論上分析農(nóng)村宅基地退出主要方式、不同退出方式下宅基地補(bǔ)償依據(jù)及測算方法。最后在此基礎(chǔ)上，選取典型案例計(jì)算其補(bǔ)償標(biāo)

4、準(zhǔn)。進(jìn)而根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和現(xiàn)行法規(guī)、農(nóng)戶和有關(guān)部門的意見，分析其可行性。
　　本文在理論和實(shí)證研究基礎(chǔ)上，得出以下結(jié)論:
　　(1)通過宅基地不同退出方式下的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測算模型分析及農(nóng)戶調(diào)查結(jié)果可知，郫縣宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，補(bǔ)償體系不夠完善。當(dāng)?shù)氐胤秸畬ν顺稣剞r(nóng)戶的補(bǔ)償主要只是針對被拆遷房屋進(jìn)行補(bǔ)償，導(dǎo)致農(nóng)戶實(shí)際得到的補(bǔ)償偏低?；诒疚难芯克悸芳皽y算方法得出的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償包括被拆遷房屋及其他附

5、著物補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償兩個(gè)部分，在一定程度上反映了宅基地的市場價(jià)格水平，能夠使退出宅基地農(nóng)戶得到住房保障，具有一定的參考價(jià)值。
　　(2)在宅基地所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有、使用權(quán)歸農(nóng)民所有，農(nóng)村土地市場不活躍，相關(guān)法規(guī)法律又缺失的情況下，宅基地退出補(bǔ)償更應(yīng)該針對不同退出方式進(jìn)行。本文對放棄宅基地使用權(quán)集中居住農(nóng)戶的被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)值的測算采用政府指導(dǎo)拆遷評估法;對宅基地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值的測算是在其最有可能在合法條件下實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值的

6、基礎(chǔ)上考慮不確定性因素，作謹(jǐn)慎性折減。本文對放棄宅基地使用權(quán)進(jìn)城定居農(nóng)戶的被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)值的測算采用重置成本法;對宅基地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值的測算是以城鎮(zhèn)低收入家庭的住房購買補(bǔ)貼（即參照經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的購房補(bǔ)貼）為依據(jù)進(jìn)行。不同的退出方式采用不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測算模型，更能夠體現(xiàn)具體問題具體分析的原理，同時(shí)更能夠保障農(nóng)戶宅基地退出過程中的權(quán)益。
　　(3)根據(jù)本文針對農(nóng)村宅基地不同退出方式下的補(bǔ)償依據(jù)及測算方法，能夠使退出宅基地農(nóng)戶的生活