開發(fā)商視角下預(yù)期對(duì)城市住宅地價(jià)的影響研究.pdf

1、我國自1998年開始實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度市場(chǎng)化改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速而迅猛的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)住房的剛性需求，投機(jī)、投資性需求都大大增加。在此刺激下，為滿足住宅市場(chǎng)的需求，開發(fā)商對(duì)土地的需求也日益增加。但是土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)卻不同步，在房價(jià)企穩(wěn)的2011年，多地出現(xiàn)土地流標(biāo)、流拍，而在堪稱“史上調(diào)控最嚴(yán)”的2013年，土地市場(chǎng)卻火爆異常，地王頻現(xiàn)。本文正是在這一背景下，提出開發(fā)商以企業(yè)戰(zhàn)略和利潤最大化為前提，其預(yù)期對(duì)土地價(jià)格造成了顯著

2、影響的假設(shè)，并從理論和實(shí)際方面來分析和驗(yàn)證這一假設(shè)。
　　首先，通過閱讀和梳理國內(nèi)外的相關(guān)文獻(xiàn)，了解有關(guān)土地價(jià)格影響因素的研究現(xiàn)狀，以及預(yù)期理論的發(fā)展及其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的運(yùn)用；其次，根據(jù)預(yù)期理論的相關(guān)描述和應(yīng)用，并結(jié)合中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，判斷出國內(nèi)土地市場(chǎng)處于適應(yīng)性預(yù)期和理性預(yù)期之間的有限理性預(yù)期狀態(tài)，并判斷出開發(fā)商由于其組織性、專業(yè)性和信息來源的多元性，更接近于理性預(yù)期；然后，系統(tǒng)的分析和梳理了影響土地價(jià)格宏觀因素、微觀和

3、其他因素，并通過住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，站在開發(fā)商的角度分析土地價(jià)格的形成過程，明確了站在開發(fā)商角度分析土地價(jià)格的必要性，據(jù)此從宏觀和微觀層面建立了理論模型。最后，對(duì)建立的理論模型進(jìn)行實(shí)證分析。在宏觀層面上，以35個(gè)大中城市10年的土地價(jià)格作為研究對(duì)象，選取了9個(gè)影響土地價(jià)格的宏觀因素，其中包含了開發(fā)商對(duì)房價(jià)和城市增長的預(yù)期，運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行分析，結(jié)果表明預(yù)期房價(jià)增長1％，土地價(jià)格增長9.62%，城市人口每增長一萬人，土地價(jià)格