蘭州市商品住宅價(jià)格時(shí)空變化研究.pdf

1、隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展以及住房制度改革的不斷深化,蘭州市住宅的商品化程度大幅提高,住房消費(fèi)也在城市居民生活消費(fèi)中占據(jù)了十分重要的位置,房價(jià)問題曰益成為關(guān)注焦點(diǎn),研究蘭州市商品住宅價(jià)格時(shí)空變化,具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
　　本文以蘭州市中心四區(qū)1997年至2011年商品住宅價(jià)格樣本數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),應(yīng)用 Excel的統(tǒng)計(jì)分析功能描繪商品住宅價(jià)格散點(diǎn)圖和柱形圖,分析其總體變化趨勢以及各個(gè)區(qū)商品住宅均價(jià)的時(shí)間變化特點(diǎn),揭示時(shí)間變化規(guī)律;應(yīng)

2、用地理信息系統(tǒng)軟件建立蘭州市商品住宅價(jià)格空間數(shù)據(jù)庫,對商品住宅樓盤信息進(jìn)行數(shù)字化處理并制作專題地圖,通過住宅價(jià)格空間分布圖,分析商品住宅價(jià)格空間變化特點(diǎn),揭示空間變化規(guī)律;通過對蘭州市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的定性分析,確定了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素,并分析了各因素如何對房價(jià)變動起作用。通過分析得出了以下結(jié)論:
　　(1)時(shí)間變化方面,1997年到2011年,蘭州市中心四區(qū)商品住宅價(jià)格總體上不斷上升,由1997年的2496元/m2上漲到20

3、11年的6104元/m2,年平均增幅為14.19％。商品住宅價(jià)格略低于商品房價(jià)格,兩者走勢大體相同;各區(qū)商品住宅價(jià)格漲幅差異明顯,城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)的漲幅分別為18.20%、16.26%、17.45%、11.03%。
　　(2)空間變化方面,房價(jià)呈現(xiàn)帶狀圈層式分布規(guī)律,城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)西站、安寧區(qū)沿河一帶為中心向周邊遞減,中心區(qū)域9000元/m2至15000元/m2的價(jià)格區(qū)間,遞減至周邊區(qū)域3000元/m2到8000

4、元/m2的價(jià)格區(qū)間。安寧區(qū)沿南北濱河路一帶房價(jià)明顯高于該區(qū)其他區(qū)域。CBD對房價(jià)的影響明顯,蘭州的城市中心商務(wù)區(qū)城關(guān)區(qū)中心房價(jià)最高。交通干線對房價(jià)影響明顯,交通發(fā)達(dá)程度直接決定了該區(qū)域的房價(jià)高低。城關(guān)區(qū)的九州開發(fā)區(qū)、東崗鎮(zhèn)-紅山根一帶、西固區(qū)的大部分地區(qū)為房價(jià)低值區(qū)。
　　(3)從影響因素來看,影響商品住宅價(jià)格的最主要因素為供給因素,需求因素,金融因素和區(qū)位因素,作為供給因素的房地產(chǎn)開發(fā)投資額、竣工房屋面積、竣工房屋價(jià)值等指標(biāo)大幅