基于GIS的昆明商品住宅房價(jià)分布及影響因素研究.pdf

1、近幾年住宅價(jià)格一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，而昆明市的住宅價(jià)格2010年以來的上漲在全國十分典型。由于住宅價(jià)格空間分布差異性的客觀存在，在研究城市的房價(jià)時(shí)，將住宅價(jià)格結(jié)合其所處的空間位置加以研究，不僅可直接為政府制定住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、分析住宅價(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的關(guān)系、管理住宅市場(chǎng)提供重要的決策依據(jù)，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定住宅銷售價(jià)格等方面提供理論支撐，還可為進(jìn)一步為研究城市發(fā)展水平和房價(jià)是否處于合理提供重要的理論依據(jù)。因此，研究昆明市住宅價(jià)

2、格時(shí)空變化顯得很有必要。
　　本論文借鑒國內(nèi)外已有的科研成果，結(jié)合昆明市住宅市場(chǎng)的實(shí)際情況，以特征價(jià)格模型為基礎(chǔ)，研究昆明市住宅價(jià)格的空間分異并分析其形成的原因與動(dòng)力。通過對(duì)昆明市2008年2季度至2011年1季度的住宅價(jià)格進(jìn)行調(diào)查收集，建立特征價(jià)格模型，估計(jì)住宅特征的邊際價(jià)格，結(jié)合在空間地理信息系統(tǒng)平臺(tái)上構(gòu)建的昆明市住宅區(qū)空間信息數(shù)據(jù)庫，進(jìn)行住宅價(jià)格的時(shí)空變化情況和發(fā)展趨勢(shì)的研究，以量化的住宅特征空間分布為基礎(chǔ)，分析住宅價(jià)格空間

3、分異的原因和動(dòng)力。并建立跨期特征價(jià)格模型，作為對(duì)近期未來房屋價(jià)格預(yù)測(cè)的重要理論模型。
　　論文的結(jié)論認(rèn)為昆明市普通住宅價(jià)格總體上以昆百大為中心，向四周遞減，隨著城市向呈貢方向發(fā)展，東市區(qū)和東南市區(qū)迎來較大的新的發(fā)展機(jī)遇?？臻g分異最主要的原因是住宅的區(qū)位特征:到市中心的距離是影響普通住宅房價(jià)的主要因素，另外容積率、教育和出行條件，以及住宅本身的裝修也是價(jià)格分異的重要原因。住宅價(jià)格時(shí)空分異的動(dòng)力可歸納為城市規(guī)劃、政府政策和社會(huì)發(fā)展。別

4、墅價(jià)格呈現(xiàn)滇池旅游度假區(qū)和世博生態(tài)園區(qū)“兩邊高”，其他地區(qū)較低的空間分布格局，是否處于旅游渡假區(qū)對(duì)昆明別墅的價(jià)格水平產(chǎn)生了顯著影響。
　　本論文的創(chuàng)新之處主要為:以特征價(jià)格理論和模型為基礎(chǔ)研究住宅價(jià)格的影響因素從而構(gòu)建昆明市住宅特征價(jià)格模型，改變傳統(tǒng)定性的分析方法而使其量化，并通過空間地理信息系統(tǒng)使住宅數(shù)據(jù)可視化具備空間測(cè)度的基礎(chǔ)，再結(jié)合地統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)模型進(jìn)行住宅價(jià)格的空間分異研究。這對(duì)于豐富住宅區(qū)位理論具有一定參考價(jià)值，今后可進(jìn)一