基于非均衡理論的上海住宅市場分析.pdf

1、自1998年后，為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家提出將住房建設(shè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點和居民新的消費(fèi)熱點，并將住房分配制度由福利型分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判头峙?，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，自此，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并成為拉動GDP快速增長的重要支柱。但隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的大力推進(jìn)，部分地區(qū)出現(xiàn)了投資過熱，房價持續(xù)快速上漲的態(tài)勢，百姓“買房難”成了全社會關(guān)注的話題。本文著眼于對上海住宅市場近年來出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象進(jìn)行深度剖析，從深層次解讀上海住宅市場出現(xiàn)問

2、題的根源。
　　 全文由六個章節(jié)組成。第一章為緒論，簡述了本文的研究背景、研究意義、主要內(nèi)容和研究方法，并在查閱國內(nèi)外關(guān)于非均衡性的理論研究后，作了詳細(xì)的文獻(xiàn)綜述；第二章為相關(guān)理論概述，主要就均衡理論、非均衡理論及房地產(chǎn)市場供求理論進(jìn)行回顧和梳理；第三章首先回顧了上海住宅市場的基本情況，從歷史發(fā)展的角度來探求上海住宅市場的特點。從歷史上看，上海住宅市場主要經(jīng)歷了六大時期的發(fā)展，分別是雛形期、過熱期、低市場期、培育新增長點期、快速

3、發(fā)展期和宏觀調(diào)控期。在通過對上海住宅市場背景的梳理后，提出了當(dāng)今上海住宅市場存在的三個非均衡現(xiàn)象：住宅市場短缺與過剩并存、結(jié)構(gòu)性矛盾突出及住房價格上漲過快；第四章則從住宅市場供求非均衡、結(jié)構(gòu)非均衡及價格非均衡三個維度對上海住宅市場進(jìn)行實證分析，通過統(tǒng)計回歸軟件，量化分析上海住宅市場供求的非均衡度，同時通過租售比、房價收入比等一系列翔實的數(shù)據(jù)來論證上海住宅市場的結(jié)構(gòu)非均衡及價格非均衡；第五章則根據(jù)前文所描述的問題，提出具有建設(shè)性的建議和想

4、法；第六章為全文的結(jié)論部分，在歸納了全文主要內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對本文存在的不足及未來可進(jìn)行繼續(xù)研究的方向做了闡述。
　　 全文通過研究發(fā)現(xiàn)，上海住宅市場近年來存在供給大于需求現(xiàn)象，需求的不足主要受到當(dāng)前房價過高的影響，同時供需的錯位也是造成非均衡的一個原因。因此，本文建議政府應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控，大力推進(jìn)保障房建設(shè)，并激活二手房市場和住房租賃市場。同時，作為住宅市場主體的開發(fā)商和購房者也應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，合理定位，使供需形成匹配，推進(jìn)住宅市場健康發(fā)