不同區(qū)域房地產(chǎn)周期的比較研究——基于中國(guó)四個(gè)直轄市的實(shí)證研究.pdf

1、自住房商品化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，已成為了推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)有波動(dòng)，這種波動(dòng)具有明顯的周期性。且由于房地產(chǎn)本身的一些自然屬性和各區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征、社會(huì)特征等因素，導(dǎo)致各區(qū)域呈現(xiàn)不同的房地產(chǎn)周期波動(dòng)特征。然而，在目前的房地產(chǎn)周期研究中，常常簡(jiǎn)單地將不同區(qū)域的房地產(chǎn)周期混為一談，掩蓋了不同區(qū)域真實(shí)的房地產(chǎn)周期走勢(shì)。這就使得研究區(qū)域房地產(chǎn)周期的波動(dòng)顯得尤為重要,特別是國(guó)家在針對(duì)上述房地產(chǎn)波動(dòng)進(jìn)

2、行宏觀調(diào)控時(shí)，如果出現(xiàn)誤判，則難以達(dá)到效果，甚至可能影響房地產(chǎn)的發(fā)展。
　　本文運(yùn)用相關(guān)的數(shù)學(xué)模型，以我國(guó)四個(gè)直轄市為例，對(duì)不同區(qū)域房地產(chǎn)周期波動(dòng)的差異情況進(jìn)行了較為深入的探討。本文核心內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)部分:
　　第一部分主要是論證不同區(qū)域房地產(chǎn)周期是否存在差異。通過歸納總結(jié)相關(guān)的文獻(xiàn)，找出房地產(chǎn)周期波動(dòng)的指示指標(biāo)，并運(yùn)用主成分分析法，綜合得到了四個(gè)直轄市的房地產(chǎn)周期波動(dòng)圖。通過對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)四個(gè)直轄市的房地產(chǎn)周期的整體

3、波動(dòng)趨勢(shì)相同，但是在震蕩、幅度以及景氣轉(zhuǎn)折點(diǎn)方面存在著巨大的差異。
　　第二部分在第一部分的基礎(chǔ)上，希望對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)差異形成的原因以及區(qū)域房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主導(dǎo)因素做進(jìn)一步的深入研究。首先查閱了國(guó)內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)周期影響因素的文獻(xiàn)，從沖擊—傳導(dǎo)機(jī)制出發(fā)，對(duì)影響房地產(chǎn)周期的影響因素進(jìn)行了分析，并以四個(gè)直轄市1990年至2009年房地產(chǎn)業(yè)的面板數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，利用分位回歸技術(shù)分析得出地區(qū)生產(chǎn)總值、居民可支配收入、人口、城鎮(zhèn)化率、房地

4、產(chǎn)竣工面積以及房地產(chǎn)開發(fā)投資是拉大房地產(chǎn)周期波動(dòng)差異的主要因素，而房地產(chǎn)銷售面積以及貸款利率雖然對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響較大，但并不是拉大房地產(chǎn)周期區(qū)域差異的主導(dǎo)因素。在此基礎(chǔ)上，本文還通過灰色關(guān)聯(lián)度分析，分別得到了影響四個(gè)直轄市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主導(dǎo)因素，并發(fā)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值、居民可支配收入以及房地產(chǎn)竣工面積與房地產(chǎn)周期的關(guān)聯(lián)度最強(qiáng)。最后，本文以上述結(jié)論為基礎(chǔ)，從國(guó)家的宏觀調(diào)控、區(qū)域房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、信貸政策以及房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展四